Pas de porte et frais d'agence abusifs?

Bonjour,

Je me tourne vers votre expertise car je ne sais pas trop à qui d'autre demander...
Voilà, je suis commerçant dans une petite ville de 20000 habitants et je souffre d'une mauvaise visibilité malgres que je suis dans la rue la plus commerçante.
Aujourd'hui j'ai l'opportunité de me déplacer un peu plus loin dans la rue, face à un supermarché de village, la poste et d'autres commerces generateurs de traffic tels que boulangerie ou magasins de vetements.
Pour le local que je convoite, les proprietaires ont fixé un pas de porte à 45000€ hors frais d'agence et 1500€ de loyer par mois pour 50m2.
lors de la propo faite par l'agence, on m'annonce un pas de porte de 54000€ FAI , soit 9000€ de commissions (ou honoraires), ce qui me semble plutot démesuré...

ayant un peu la puce à l'oreille, je vais devant l'agence immo pour regarder la fiche ou il est noté le mode de calcul de leurs honoraires, et surprise, il se trouve que c'est indexé sur le loyer des 3 premieres années (7% pour etre exact), et vu qu'on a fait baisser le loyer apres negociation à 1300€, on tombe grosso modo sur un peu moins de 3300€
j'ai donc demandé pourquoi cet ecart (en sachant que la dame de l'agence m'a dit "on peut faire 45000 + 5000 de comm") et elle me soutient mordicus sous pretexte que ça fait 50 ans qu'elle fait ce metier et qu'elle a toujours fait comme ça (mouais...) qu'il y a une comm sur le loyer mais aussi sur le pas de porte, alors que dans sa fiche il est bien noté dans la rubrique "locations" et "bail commercial", uniquement cette histoire de loyer.
mais elle me dit que c'est une transaction, donc les honoraires se calculeraient comme une vente de murs et s'ajouteraient du coup à la premiere commission de 3300€.(7% de 45000€ soit 3150€)

je doute serieusement de cette 2e partie, surtout qu'en me documentant, un pas de porte est legalement considéré comme un complément de loyer, donc en aucun cas une transaction de vente.(au mieux je veux bien donner une comm sur un tiers du pas de porte, car si c'est un complement de loyer, j'imagine qu'on peut faire un prorata qu'on ajoute aux 3 premieres années de loyer, soit 15000€ qui se rajouteraient, mais dans ce cas encore, ça ne rajouterait que 1000€ de com en plus...)
de plus, meme si on ajoute les deux commissions, on n'arrive toujours pas aux 9000€ initialement demandés.

donc mes questions pour ceux qui ont eu la gentillesse de d'arriver jusqu'ici ;-) :
-es ce que je me trompe?
-es ce que l'agence a le droit de demander un montant des FA aussi important pour ensuite avoir de la marge de negociation sans forcément baisser la somme demandée par les proprietaires?
-j'ai bien sur signé un bon de visite et je veux que l'agence ait sa comm, je veux juste payer la juste somme et ne pas me faire avoir, donc si c'est l'agence qui refuse ma proposition (en sachant bien sur que la proprietaire sait qu'elle aura ses 45000), es ce que je suis libéré de mes engagements vis a vis d'elle et puis je le traiter en direct avec la proprio?
-si non, quelles sont mes options pour ne pas laisser filer ce local? (on me dit qu'il faut faire une proposition identique à une autre agence vu que l'agence actuelle n'a pas d'exclu sur le local)

voilà, merci de m'avoir lu, j'espere que vous aurez le temps de me repondre le plus rapidement possible car l'affaire doit etre conclue par ecrit avant demain soir...(je sais ça fait short...)

merci à toutes et à tous

pour info, voici une photo de ladite fiche d'honoraires: