Date effet contrat de syndic
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brigbst
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mercredi 28 décembre 2011
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6 déc. 2013 à 20:37
jabuz - 15 déc. 2013 à 19:50
jabuz - 15 déc. 2013 à 19:50
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1 réponse
A ce sujet je n'ai lu dans la loi de 1965 que le fait que le contrat de mandat du syndic doit indiquer la durée du mandat qui ne peut dépasser 3 ans et préciser ses dates calendaires de début et de fin.
Par conséquent il devrait être possible de décorréler ces durées des dates des assemblées générales, ce qui se pratique dans certaines copropriétés comme la vôtre, et rien ne semble pour moi s'y opposer même si dans d'autres copropriété (c'est encore le cas de la mienne) les dates de début et fin de mandat font référence aux dates d'assemblées générales annuelles.
Lorsque l'assemblée générale dûment convoquée à cet effet ne parvient pas à désigner le syndic (article 25, au moins le tiers des voix du syndicat pour passer à un vote à l'article 24 majorité des présents et représentés, mais même en ce cas aucun des candidats syndics n'est assuré de la réunir) alors il appartient au juge du tribunal de grande instance de désigner le syndic.
Vous pourrez trouver d'autres "sons de cloches" sur d'autres forums qui prétendent qu'il ne peut exister plusieurs mandataires sociaux simultanément et que donc la nomination d'un syndic entraine immédiatement la fin du mandat de celui en exercice ... raison pour laquelle votre question reste si longtemps sans réponse... Pour ce qui me concerne je m'en tiens à ce que je comprends, c'est à dire à la lecture de la loi et son décret d'application, c'est à dire que lorsque le syndic a été désigné par le tribunal sa mission cesse de plein droit au moment où celui qui est désigné par l'assemblée générale accepte son mandat ... encore qu'il puisse théoriquement exister un délai entre ces deux évènements (désignation et acceptation).
Décret de 1967 (décret d'application de la loi de 1965)
Article 29
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 14
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Article 46
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 23
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la durée de la mission du syndic. Cette durée peut être prorogée. Il peut être mis fin à la mission suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
Par conséquent il devrait être possible de décorréler ces durées des dates des assemblées générales, ce qui se pratique dans certaines copropriétés comme la vôtre, et rien ne semble pour moi s'y opposer même si dans d'autres copropriété (c'est encore le cas de la mienne) les dates de début et fin de mandat font référence aux dates d'assemblées générales annuelles.
Lorsque l'assemblée générale dûment convoquée à cet effet ne parvient pas à désigner le syndic (article 25, au moins le tiers des voix du syndicat pour passer à un vote à l'article 24 majorité des présents et représentés, mais même en ce cas aucun des candidats syndics n'est assuré de la réunir) alors il appartient au juge du tribunal de grande instance de désigner le syndic.
Vous pourrez trouver d'autres "sons de cloches" sur d'autres forums qui prétendent qu'il ne peut exister plusieurs mandataires sociaux simultanément et que donc la nomination d'un syndic entraine immédiatement la fin du mandat de celui en exercice ... raison pour laquelle votre question reste si longtemps sans réponse... Pour ce qui me concerne je m'en tiens à ce que je comprends, c'est à dire à la lecture de la loi et son décret d'application, c'est à dire que lorsque le syndic a été désigné par le tribunal sa mission cesse de plein droit au moment où celui qui est désigné par l'assemblée générale accepte son mandat ... encore qu'il puisse théoriquement exister un délai entre ces deux évènements (désignation et acceptation).
Décret de 1967 (décret d'application de la loi de 1965)
Article 29
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 14
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Article 46
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 23
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la durée de la mission du syndic. Cette durée peut être prorogée. Il peut être mis fin à la mission suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
13 déc. 2013 à 10:09
13 déc. 2013 à 12:00
Pour votre info, dans ma résidence, le mandat du syndic commence à la date de l'AG (mi-avril) et se termine toujours le 30 septembre de l'année suivante, soit une durée de 17 mois. Est-ce légal?
15 déc. 2013 à 19:50
En pratique ce système limite la durée du mandat à deux ans au lieu de trois (sinon on risquerait de dépasser les trois ans entre avril et septembre) ... Ce qui se passe dans ma copropriété pour l'élection des conseillers syndicaux qui ont réclamé un mandat de trois ans entre juin 2013 et septembre 2016, mandat qui ne serait donc pas conforme à la loi qui en limite la durée à trois ans.
Ceci est prévu pour pouvoir convoquer une seconde assemblée (avant le 30 septembre) si l'assemblée convoquée en avril, mai ou juin ne réussit pas à désigner le syndic, et de manière qu'entre les deux assemblées on ne soit pas sans syndic.
Cependant la stricte application de l'article 46 du décret cité plus haut ("si l'assemblée dument convoquée à cet effet ne désigne pas le syndic alors le tribunal etc...") ne devrait pas permettre de convoquer une seconde assemblée par application de l'article 25.
Il y a un peu contradiction entre l'article 25.1 de la loi et le décret : L'application de l'article 25.1 cité ci-dessous serait applicable à toutes les décisions relevant de l'article 25 ... sauf la désignation du syndic qui, pourtant relève de la majorité de l'article 25.
Tout se complique rapidement en copropriété, mais tant que personne ne conteste dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal aux opposants et défaillants les copropriétaires font un peu ce qu'ils veulent... et un peu partout (dans toutes les copropriétés). Ce n'est qu'en cas de désaccord qu'il y aura recours au tribunal qui "dira la loi".
Article 25-1
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.