défaut de loyauté de la part de l'ancien propriétaire

Question

Bonjour,

Suite à une annonce immobilière d'une agence je contacte un agent immobilier début janvier 2013. Un premier rendez vous a été pris début février lors de la visite l'agent immobilier me demande si je souhaite effectuer la vente de particulier en particulier en sachant que je serai exonérée des frais d'agence. Il prétexte que le propriétaire est un excellent ami et qu'il ne percevrait aucune rémunération  si la  vente avait lieu. J'accepte. Plusieurs visites ont été effectuées par ce "pseudo agent". L'appartement m'intéresse et la vente se concrétise . Je rencontre le propriétaire ainsi que le notaire (recommandé par son ami : l'agent immobilier) pour la signature du compromis de vente en mai 2013. Pendant la lecture de ce compris en aucun moment il ne m'a été informée que des travaux de ravalement étaient prévus prochainement. A savoir que dans le compromis de vente rien n'indiquait que ces travaux étaient prévus. Le 23 août 2013, je signe l'acte définitif de vente ni le notaire ni l'ancien propriétaire évoque ces travaux imminent. Pas de procès-verbaux et aucun document ne m'a été remis!  Début septembre à ma grande surprise je reçois une facture du syndic me demandant de régler 1500 euro pour ces travaux. Je les contacte et dépitée j'apprends que c'est une infime partie de ma créance. Ces travaux s'élèvent à 6000 euros!!!!!!!!!.Je contacte l'ancien propriétaire qui m'affirme qu'il n'était pas au courant de ces travaux et qu'il a été contraint de régler 1500 euros. Le reste étant à ma charge. Or les appels d'offre ont été lancé courant l'année 2012 et la dernière assemblée s'est tenue en juin 2013. J'appelle la secrétaire du notaire qui m'affirme que l'ancien propriétaire était au courant quant à eux ils ont envoyé un questionnaire après le compromis de vente ils ont appris à ce moment là que des travaux étaient prévus. Elle me précise que je n'aurai pas pu faire machine arrière étant donné que compromis de vente a été signé. J'ai été roulée dans la farine que ce soit aussi du coté du notaire puisqu'il y a défaut de conseil et d'information et coté ancien propriétaire défaut de loyauté. Si j'avais eu connaissance de ces travaux j'aurai négocié le prix de la vente ou j'aurai inclus cette somme faramineuse dans le prêt. Je suis dans l'incapacité de payer cette créance . Je voudrais savoir qu'elle était mes recours. 
Merci de l'attention que vous porterez à ce courrier.

mpmp93 · Answer

Bonsoir,

Les travaux ont été votés AVANT la vente?

Si oui, c'est à charge de l'ancien propriétaire......

Si les travaux ont été votés en AG APRES la vente, avez-vous été convoqué? Que disent exactement les deux derniers comptes-rendus d'AG?

A+

perle59 · Answer

Bonjour,

Je vous remercie pour votre réponse prompte.

J'ai reçu à ma demande il y a 15 jours les procès verbaux. Voila un très court extrait :
- "les copropriétaires se sont réunis le 3 mai 2012 l'ordre du jour était "Ravalement des façades avec la ville...... (vote à la majorité des copropriétaires présents ou représentés). L'A.G. prend note que l'appel d'offres va être lancé par la société......... qui dirigera les travaux. Une fois obtenu, une nouvelle assemblée générale sera convoquée pour une décision définitive."

D'autres A.G. ont eu lieu pour débattre et approuvé le budget prévisionnel.

Une  s'est également  tenue d'après les P.V.  le 21 mai 2013 et une autre le 24 juin 2013. 

Le compromis a été signé le 3 mai. L'acte définitive le 23 août 2013.

Pour répondre à votre question oui les travaux ont été votés avant la vente et en effet je n'ai pas assisté aux A.G. Je suis copropriétaire depuis le 23 août 2013. Comme je vous l'écris dans le courrier précédant à aucun moment je n'ai été informé de ces travaux. 

Je souhaiterais vous poser une question pour le notaire n'a pas envoyé le questionnaire avant la rédaction du compromis de vente.

Je me suis renseignée autour de moi et on me conseille d'envoyer un courrier à l'ancien propriétaire (adresse que je n'ai pas et que la secrétaire du notaire apparemment n'aurait pas j'en doute!)  pour qu'il prenne ses responsabilités en payant ces travaux et de consulter un avocat mais cela engendre des coûts....

P.S. j'ai reçu une deuxième facture du syndic me demandant de régler ces sommes. Que dois je faire s'il vous plait? merci pour votre aide.

relou · Answer

bonjour 
La loi est claire , sauf accord particulier figurant dans le compromis,vous devez régler les appels de fonds que vous adresse le syndic depuis le 23 aout 2013 date à laquelle vous êtes propriétaire .
Le syndic s'adresse à celui qui est propriétaire à la date de l'appel de fond,même si c'est le vendeur qui a voté les travaux.
Vous devez donc payer tous les appels de fond restants .
Le vendeur n'a pas été très honnête mais vous auriez du demander les pv des dernières ag et demander au syndic s'il n'y avait pas de gros travaux prévus .Vous avez manqué de vigilance il ne vous reste plus qu'à payer ce ravalement .

perle59 · Answer

Bonjour Relou,


Merci pour votre réponse. J'aimerais vous poser une question pourquoi le notaire ne m'a pas informé l'existence de ces travaux ?  Même si j'ai manqué peut être de vigilance n'avais je pas le droit à l'information ? Le notaire n'a t-il pas ce rôle de conseil et d'information. 

Une autre question si vous me le permettez lors de la signature du compromis de vente pourquoi le notaire ne s'était il pas renseigné sur les éventuels travaux prévus. 

Dans le compromis de vente que j'ai signé aucune information concernant ces travaux apparaissait sur ce compromis.

Or dans l'acte définitif il est bien mentionné que des travaux était prévu. 

Merci.

jabuz · Answer

Les travaux de ravalement sont des travaux dits "d'entretien", comme la tonte des pelouses ou le nettoyage des escaliers : Ils ont été décidés par une majorité réduite, celle des seuls copropriétaires qui se sont déplacés ou étaient représentés à l'assemblée générale, sans tenir compte de l'avis des autres.

Il n'y a donc aucune indélicatesse de votre vendeur de ne pas vous avoir prévenu de ces charges qui sont dues au prorata de la possession du lot (non seulement les appels futurs incombent à l'acquéreur mais il devrait en plus rembourser le vendeur de ce qu'il a payé au bénéfice de l'acquéreur pour le reste du trimestre, les charges sont payées par avance en début de trimestre : Lors de mon acquisition j'ai insisté auprès du notaire pour qu'il s'occupe de la régularisation des charges avec le vendeur, m'imaginant qu'on me verserait quelque chose et ce fut l'inverse !).

Ce ne serait pas forcément la même règle si par exemple l'assemblée avait décidé la pose de panneaux solaires en terrasse ou bien l'installation d'un ascenceur, le vote d'une avance de trésorerie, plan de travaux pluriannuel ou autres : En ce cas le vendeur a "ajouté de la valeur" et vend donc son bien plus cher et il est donc normal qu'il s'acquitte de sa dette et des frais qu'il a engagés auprès du syndicat avant de vendre, ce qui apparait dans l'état daté que fournit le syndic au notaire, mais ce ne sont pas là des travaux "d'entretien" comme le ravalement et ils sont votés avec des conditions de majorité plus restrictives exigeant un minimum de représentation des copropriétaires aux assemblées générales.

Défaut de loyauté de la part de l'ancien propriétaire

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