Donation d'un terrain estimé non contructible alors qu'il l'est
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airbé38
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roudoudou22 -
roudoudou22 -
Bonjour,
Il y a un an , ma mère âgée alors de 86 ans a fait une donation partage pour mes 2 frères et moi-même. Cette donation partage a été consentie et acceptée par tous. J'ai donc un terrain de 4000 m2 estimé par le notaire à 2500 € (terrain agricole), hors il s'avère que ce terrain est constructible.
Un acquéreur potentiel m'en propose 150 000 €. Un de mes frères me dit que lors du règlement de la succession je devrai lui reverser sa part et la part de mon autre frère. Sachant que la donation partage a moins de 5 ans, je devrais la plus value pour environ 34,5 % (je crois).
Merci de me renseigner sur les dires de mon frère.
Dans cette attente,
Cordialement
Il y a un an , ma mère âgée alors de 86 ans a fait une donation partage pour mes 2 frères et moi-même. Cette donation partage a été consentie et acceptée par tous. J'ai donc un terrain de 4000 m2 estimé par le notaire à 2500 € (terrain agricole), hors il s'avère que ce terrain est constructible.
Un acquéreur potentiel m'en propose 150 000 €. Un de mes frères me dit que lors du règlement de la succession je devrai lui reverser sa part et la part de mon autre frère. Sachant que la donation partage a moins de 5 ans, je devrais la plus value pour environ 34,5 % (je crois).
Merci de me renseigner sur les dires de mon frère.
Dans cette attente,
Cordialement
A voir également:
- Donation terrain non constructible devient constructible
- Compte joint donation déguisée - Guide
- Abattement 150 000 euros donation date - Guide
- Donation terrain agricole famille - Guide
- Terrain non attenant - Forum plus-values
- Modèle de lettre pour terrain non entretenu - Accueil - Modèles de lettre voisinage
8 réponses
N'oubliez pas le fisc.... eux ne vont pas vous oublier...
Pas du tout sur que le fisc réagisse.
Si le terrain passe non constructible, le fisc va sans doute réagir car les droits de mutation sont dus sur la valeur vénale au jour de la mutation, or vous avez déjà entamé de manière significative l'abattement auquel vous aviez droit pour les donations de parents à enfants. Et là, vous devriez supporter un impôt important pour un bien devenu sans valeur.
Si le terrain est vendu en tant que terrain constructible, vous devrez l'impôt sur les plus values, qui peut être supérieur aux droits de donation, ce que préférera sans doute le fisc. Dans ce cas il vous faudrait également vous battre avec vos frères.
Pas absolument évident.
L'idéal serait sans doute que vous puissiez signer tout de suite un compromis de vente et que la vente effective intervienne après le délai de 2 ans sus évoqué, ce qui mettrait vos frères dans l'impossibilité d'intenter une action contre vous.
De plus dans ce délai votre acquéreur pourrait obtenir un permis de construire purgé du recours des tiers.
Cela permettrait de signer l'acte de vente juste après l'expiration du délai de 2 ans.
Pas du tout sur que le fisc réagisse.
Si le terrain passe non constructible, le fisc va sans doute réagir car les droits de mutation sont dus sur la valeur vénale au jour de la mutation, or vous avez déjà entamé de manière significative l'abattement auquel vous aviez droit pour les donations de parents à enfants. Et là, vous devriez supporter un impôt important pour un bien devenu sans valeur.
Si le terrain est vendu en tant que terrain constructible, vous devrez l'impôt sur les plus values, qui peut être supérieur aux droits de donation, ce que préférera sans doute le fisc. Dans ce cas il vous faudrait également vous battre avec vos frères.
Pas absolument évident.
L'idéal serait sans doute que vous puissiez signer tout de suite un compromis de vente et que la vente effective intervienne après le délai de 2 ans sus évoqué, ce qui mettrait vos frères dans l'impossibilité d'intenter une action contre vous.
De plus dans ce délai votre acquéreur pourrait obtenir un permis de construire purgé du recours des tiers.
Cela permettrait de signer l'acte de vente juste après l'expiration du délai de 2 ans.
Bonjour,
Vos frères pourront effectivement intenter une action en complément de part si votre bénéfice est supérieur à 25% dans les 2 ans après le partage.
Le fisc pourra aussi s'émouvoir des droits de donation que vous n'avez pas versés.
Et bien évidemment vous serez redevable d'une méga taxe sur la plus-value.
Cdlt
Vos frères pourront effectivement intenter une action en complément de part si votre bénéfice est supérieur à 25% dans les 2 ans après le partage.
Le fisc pourra aussi s'émouvoir des droits de donation que vous n'avez pas versés.
Et bien évidemment vous serez redevable d'une méga taxe sur la plus-value.
Cdlt
Attendez que le délai de 2 ans soit écoulé, pour vendre le bien. Ainsi une éventuelle action en complément de part (si tant est qu'elle soit applicable) sera prescrite.
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Merci de me renseigner sur les dires de mon frère.
Votre frère aurait raison si ce bien vous avait été attribué dans le cadre d'un partage consécutif à la succession de grand-mère.
Or vous avez reçu ce terrain aux termes d'une donation-partage.
Le délai de 2 ans se décompte à partir de la date de la donation et non du décès de la donatrice.
Ainsi que vous le suggère le précédent intervenant, attendez une petite année de + pour vendre.
Tant pis pour la plus-value car, pour échapper à l'impôt, il vous faudrait attendre très longtemps et vous ne retrouveriez pas obligatoirement un acquéreur aussi bien disposer.
Votre frère aurait raison si ce bien vous avait été attribué dans le cadre d'un partage consécutif à la succession de grand-mère.
Or vous avez reçu ce terrain aux termes d'une donation-partage.
Le délai de 2 ans se décompte à partir de la date de la donation et non du décès de la donatrice.
Ainsi que vous le suggère le précédent intervenant, attendez une petite année de + pour vendre.
Tant pis pour la plus-value car, pour échapper à l'impôt, il vous faudrait attendre très longtemps et vous ne retrouveriez pas obligatoirement un acquéreur aussi bien disposer.
bonjour
"et vous ne retrouveriez pas obligatoirement un acquéreur aussi bien disposer."
quand meme 4000 m carré, ça dépend de ou se situe le terrain, en pleine campagne, ou prés d'une gare Tgv!
"et vous ne retrouveriez pas obligatoirement un acquéreur aussi bien disposer."
quand meme 4000 m carré, ça dépend de ou se situe le terrain, en pleine campagne, ou prés d'une gare Tgv!
Bonsoir,
et merci à vous tous pour vos précieux conseils qui se rejoignent. Je suis allé à un salon de l'habitat aujourd'hui où il y avait un stand des notaires j'en ai rencontré qui me dit la même chose que Sorgin. Je vais donc attendre encore une année et tant pis pour la plus-value !
Cordialement
et merci à vous tous pour vos précieux conseils qui se rejoignent. Je suis allé à un salon de l'habitat aujourd'hui où il y avait un stand des notaires j'en ai rencontré qui me dit la même chose que Sorgin. Je vais donc attendre encore une année et tant pis pour la plus-value !
Cordialement
N'oubliez pas le fisc..... s'ils peuvent démontrer que vous avez sous-estimé la valeur des terrains au moment de la donation-partage (y compris ceux de vos frères) ils ne vont pas se gêner pour tous vous redresser. Ils ont 3 ans + l'année de la donation pour le faire. Or en vendant votre terrain 60 fois plus cher que la valeur déclarée lors de la donation, vous leur tendez une perche en or. A moins que le changement de "agricole" à "constructible" ait été vraiment "inattendu" au moment de la donation ? vous n'avez pas répondu à la question de roudoudou, pourtant très pertinente : "Depuis quand votre terrain est il constructible (cf PLU) ?"
Ah ! excusez moi, le terrain est constructible sans doute depuis + de 20 ans, j'habite à 400 kms donc je ne me suis pas rendu au cadastre. par contre au prochain PLU dans 1 an il sera déclassé pour devenir à nouveau agricole car dans un hameau loin du village à la campagne
Comment pourrait-on oublier le fisc ??!!
Comment pourrait-on oublier le fisc ??!!
A part ce terrain avez vous reçu dans la donation d'autres bien ?
Quelle est la valeur totale déclarée en donation des biens que vous avez personnellement reçus ?
Quelle est la valeur totale déclarée en donation des biens que vous avez personnellement reçus ?
oui, un autre terrain agricole d'à peu près la même valeur et la maison de ma mère en indivision avec un de mes frères pour un total chacun de 107 000 €, mon autre frère ayant une maison familiale donnée en avance d'hoirie revalorisée au moment de la donation partage à 107 000 €, les notaires sont de parfaits comptables !!!
La législation juridique et financière évolue en permanence...