Un peu perdu dans les différents régimes... quelques questions

Bonjour,

J'ai acheté fin 2011 un logement loué (location non meublée). Mon locataire paye une partie des charges de l'immeuble, et je paye donc le complément au Syndic.
Je me pose plusieurs questions sur la déclaration d'impôts à venir en 2013

1) Si j'adopte le régime du micro foncier, j'ai bien compris que l'administration fiscale appliquera un abattement de 30 % sur la somme déclarée. Mais dois déclarer la totalité de ce que je perçois du locataire (loyer + charges) ou uniquement la partie "loyer" ?

2) Ayant financé cet appartement avec un emprunt, j'étudie également la possibilité de d'adopter le régime réel. J'ai lu sur un autre site que l'option pour le réel est globale et s'applique à l'ensemble des immeubles donnés en location. Je loue par ailleurs un logement meublé que je déclare sous le régime du micro BIC. Dois je comprendre je ne peux donc pas passer au régime réel ?

3) au cas ou je pourrais passer au régime réel, sachant que j'ai déclaré un demi mois du loyer fin 2011 sous le régime micro foncier lors de ma précédente déclaration d'impôts, puis je passer au frais réel dès la déclaration des revenus 2012 (je précise que le montant déclaré en 2011 n'a pas été prise en compte dans les calculs car probablement trop faible).

Merci d'avance pour vos réponses.