Probleme de charges dans une copropriete-urgent

Question

Bonjour, 
Je suis coproprieteire dans une petite residence, constituée de deux batiments relies entre eux par une terrasse toiture (batiment en forme de L).
Une assemblée générale extraordinaire a été reunie pour voter de gros travaux(reprises structurelle d'un poteau à la jonction des deux batiments, etancheite de la terrasse).
Ces travaux ont été votés selon la majorité requise( art 25)
Lors de l'AG tous les coproprietaires ont ete amenés a se prononcer sur l'ensemble des travaux, a aucun moment il n'a été question d'une ventilation des charges par batiment. Le reglement de copropriete evoque cette possibilité  mais précise que dans ces conditions seuls ceux qui devront payer  doivent prendre part au vote.
Le syndic interrogé prétend que cette répartition par batiment est legale..
J'avoue avoir du mal a comprendre que disposant de 83/1000 du tout, je sois amenée a devoir regler 562/1000 des travaux de mon batiment.
Est il normal d'avoir si peu de pouvoir au moment du vote (83/1000 ne permettant pas de s'opposer de maniere significative) et tant a regler apres?
Le vote ne devait il pas avoir lieu batiment par batiment? 
Merci de m'indiquer ce que vous en penser, ce qu'il est possible de faire. Peut on contester cette decision

Rochat1 · Answer

Bonjour,
Que dit précisément votre règlement de copropriété. Là est la question. Si les travaux engagés que vous décrivez n'affectent que votre bâtiment, alors généralement ce sont les seuls résidents dudit bâtiment qui règlent les factures. Si les deux bâtiments sont concernés, ce sera au prorata des travux réalisés dans chaque structures. Ainsi vont les choses en copropriété.
Cdlt.

lucini · Answer

La répartition des charges entre les copropriétaires doit être effectuée conformément aux dispositions de l'état de répartition des charges figurant dans le règlement de copropriété .

Le syndic ne peut créer des grilles de répartition que dans la mesure où elles sont conformes à une catégorie de charges définie dans l'état de répartition des charges, mais non accompagnée du tableau correspondant

Tous les copropriétaires ont décidés ces travaux , ils doivent payre les travaux selon leurs tantièmes

Paris... · Answer

Bonsoir, 

Est-ce qu'il existe deux Bâtiments distincts, par exemple A et B ?   

Peut-être que ces 562 milièmes de charges communes sont des charges spéciales à un Bât.,  alors que sur l'ensemble des charges communes générales (à tous les Bâtiments sans exception "A et B" par exemple) vous ne possédez que 83/1000 ?   

Cordialement.

lucini · Answer

La répartition du cout de ces travaux effectué par le syndic  est surprenante.

Vous indiquez que lors de l'AG tous les coproprietaires ont été amenés a se prononcer sur l'ensemble des travaux.

Le syndic vous impute 562/1000 des travaux de votre batiment et non 83/100 de la copropriété. 

Dans votre petite copropriété il n'y a pas de syndicats secondaires.

Il serait intéressant de connaitre les termes du  règlement de copropriété sur la possibilité d'une répartition des charges par bâtiment .

Lorsqu'une copropriété comporte plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété peut prévoir une répartition des charges par bâtiment et dans ce cas indique que seuls les copropriétaires concernés par chaque bâtiment prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses (article 24 alinéa 2 de la loi de 1965 ; (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 1er avril 1987). 

Il y a alors spécialisation des charges générales et/ou des votes.

En effet, si l'assemblée générale adopte une résolution elle doit être suivie d'effet....et payée par tous ceux concernés.

Si tout le monde vote, tout le monde paie..........

Votre syndic est un incohérent et maitrise mal l'application de votre réglement de copropriété.

Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. 
Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. 

Vous avez matière à formuler une réclamation sur le montant réclamé.

Cordialement

lantnahc · Answer

Merci pour vos réponses qui répondent en partie a mon probleme


En fait ce n'est pas tres clair.Ce qui me gene c'est effectivement que les charges aient été ventilées par batiment apres le vote. Jusqu'a ce jour toutes les charges qu'elles concernent l'un ou l'autre des batiments(travaux sur toiture, assainissement d'un appartement...)' ont toujours été considerées comme communes et partagées en 1000émé generaux. 
Le reglement dit que les decisions sont prises en AG, chacun disposant d'un nombre de voix egal a sa quote part dans les parties communes, sauf 
-votes partiels. Les depenses d'un batiment, corps de batiment, sont a la charge des co-proprietaires dont les lots forment le dit batiment. Dans ce cas les co-pro des lots sus-dits prennent seuls part au vote concernant les depenses ci-dessus.Chacun dispose alors d'un nombre de voix proportionnel a sa quote part dans le batiment. 
L'ag peut elle être annulée et refaite?

lucini · Answer

Si l'AG s'est tenue depuis plus de 2 mois la contestation n'est plus possible.

Ce n'est peut être pas forcément votre intéret de contester la décision prise.

sauf erreur les travaux ont été réalisés dons à payer.

Votre réglement de copropriété n'est pas ambigue, il prévoit le vote partiel par batiment, procédure qui n'a pas été respectée

Le syndic ne peut pas choisir de soumettre au vote ces travaux à TOUS les copropriétaires du syndicat et ne faire payer que certains copropriétaires sans leur donner la possiblité d'exercer pleinement leur droit de vote car vous auriez peut vous opposer au vote de ces travaux exclisivement mis à la charge de batiment .
Le syndic n'a pas respecter les clauses prévues par le réglement de copropriété

ne contestez pas seule associer les autres copropriétaires de votre batiment.

Il a violation manifeste des droits des certains copropritaires.

Cordialement

lantnahc · Answer

Le delai de contestation n'est pas passé. Nous sommes 9 copropriétaires , 7 ont voté les travaux, 2 se sont abstenus.
D'apres ce que j'ai pu lire seuls ceux qui sont contre ou défaillants peuvent contester les résultats d'une AG; Ce n'est pas notre cas.  Si je comprends bien ce que vous me dites, c'est que dans la mesure ou le reglement de copro prevoit des votes partiels, batiment par batiment, que le syndic n'en a pas tenu compte pour le vote, on peut considerer qu'il s'agit de charges communes payables par tous.Sa ventilation est donc non conforme a l'ag et doit etre revue. 
Suite a sa mauvaise interpretation du reglement de copro, le syndic a t il le pouvoir de decider de convoquer une autre ag qui annulerait la precedente comme il m'en menace
Cordialement

Paris... · Answer

Bonjour,

Pourrait-il s'agir d'un poteau de soutènement qui serait situé sous votre "Bâtiment" ?

Cordialement.

lantnahc · Answer

Bonjour Paris

Concernant le poteau , il  s''agit bien d'un poteau de soutainement qui se trouve a la jonction des deux batiments.

lantnahc · Answer

OK, merci. Le syndic a t il  le droit de demander au TGI l'annulation ou la contestation doit etre venir des copropriétaires?

lantnahc · Answer

il n'y a eu aucun vote contre les travaux, seule la ventilation des charges pose probleme. Le syndic ne veut rien entendre...Il vient de me dire qu'il a fait voter tout le monde parce qu'il souhaitaIt que les travaux  soient votés, peu importe le batiment concerné il avait besoin d'une majorité qu'il n'aurait peut etre pas obtenue en optant pour un vote par batiment...Je suis completement dépitée...

lucini · Answer

Son explication ne respecte pas le RDC et n'a rien de légal.

quelle est la position de vos voisins uniquement dans votre batiment 

quelle est la postion du Président du Conseil syndical ?

quel est le cout des travaux voté ?

décrivez davantage la nature des travaux à réaliser.

quel l'enjeu financier pour vour entre les 2 modes de répartition ? 

Associez-vous ne restez pas seule

Il reste à contester son mode de répartition du cout des travaux sur quelques uns seulement

lantnahc · Answer

Pour repondre a vos questions, les travaux s'elevent a 75 000€. Mes voisins du batiment B ne sont pas d'accord avec le syndic, et ralent dans leur  coin.Cependant nous sommes peu nombreux...Le batiment B est constitué d'un studio, de mon appartement de 4 pieces, du salon de mon voisin (le reste de son appartement étant dans le batiment A), et de la terrasse appartenant a un appt du batiment A; 
En fait, a l'origine il existait un batiment A, une ancienne usine qui a été transformée en locaux a usage d'habitation, a laquelle a été adjoint un batiment B
B est perpendiculaire à A et y est relié par la terrasse dont l'étancheité est a refaire. Le poteau est quand à lui a l'aplomb de la jonction des 2 batiments, il s'est fissuré et menace de tomber.
Je suis la présidente du conseil syndical... et l'enjeu financier important....16000€  pour une répartion par batiment 562/1000°), 7500€ en charges generales (83/1000)...
En fait tout le monde a voté pour tout, le syndic impute ses honoraires, ceux de l'archi, et les frais de la DO en charges générales jusque la cela parait normal.C'est le reste qui pose probleme, l'étancheité et une grosse partie des travaux du poteau étant uniquement supportees par le batiment B)

lucini · Answer

Ok  les travaux sont très importants et génèrent une charge financière très élevée pour vous et injuste.

Il n'est pas du tout certain que sur le plan technique ces travaux  et d'étanchéité à la jonction des 2 batiments ne soient imputables qu'à un seul batiment de la copropriété.

Comment a été rédigé cette résolution de travaux soumise aux votes sur la convocation à l'AG puis celle du PV d'AG ?

 A t il été voté un planning d'appels de fonds par l'AG  en même temps?
 

Les frais de la DO ne sont pas des charges générales courantes mais un accessoire du cout des travaux.

lantnahc · Answer

Sur la convocation les resolutions sont rédigées ainsi
-approbation des travaux de remise en etat du plancher et de son systeme d'étancheité, y compris revetement de finition de la terrasse de Mme...

-approbation des travaux de remplacement de baie vitrées donnant sur la terrasse pour permettre la mise en conformité du systeme d'etancheite de la terrasse

-approbation  des travaux de demolition du poteau central( chez M..) et son remplacement par 2 poteaux sur fondations nouvelles


En fait toutes les decisions sont rédigées de la meme maniere sur le PV

-l'ag apres en avoir delibere decide de faire executer le devis de l'entreprises x pour un montant  y
-cette resolution mise au voix est adoptéa à la majorité.
-s'abstienne M. ...97/1000
                    Mme....81/1000

Les milliemes des abstentions sont décomptés en charges generales


Un calendrier d'appel de fonds a bien ete voté en meme temps

Je vous remercie de tout le temps que vous me consacrez

lantnahc · Answer

Encore une petite question , une simple lettre recommandée au syndic suffit elle pour remettre en cause sa ventilation de charges
Cordialement

lucini · Answer

Bonjour,

Vous pouvez toujours adresser une lettre recommandée à ce syndic.
cela pourrait etre la première étape.

Surtout ne laissez pas passer les 2 mois.

il est assez peu probable qu'il accueille favorablement votre réclamation il va s'entêter à justifier de son ( mauvais) choix;

Compte tenu de l'enjeu financier important tout recours n'est pas exclu en dépit du vote favorable.

Ce syndic  outre son erreur de soumettre aux votes à l'ensemble des copropriétaires puis ensuite d'appliquer la répartition qu'à une partie à violer le RdC.

Il serait préférable de consulter préalablement un avocat en droit de la copropriété qui pourra vous confirmer que le syndic a commis une erreur et lui adressera le cas échéant une mise en demeure.

Si jamais, le syndic de réagit pas, il faudra alors saisir le Tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble pour sanctionner le syndic.

Cordialement

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