une parcelle construite peut-elle devenir non constructible suite au nouveau PLU Résolu

Question

J'ai acheté en 1980 une parcelle de 6000m2, au milieu duquel passe un petit ruisseau. Ma maison a été construite sur la partie nord . Handicapée depuis quelques années, je voulais vendre la moitié de mon terrain, car je ne peux plus l'entretenir. Il y a 2 ans, un nouveau PLU a classé ce terrain en espace vert et non constructible. Le terrain attenant (- de 2000 m2) est construit. Plusieurs terrains sont également construits à l'est,au nord et au sud. Est-il légal de déclasser un terrain . Pour moi, quand j'ai acheté un si grand terrain, c'était soit pour constituer un petit capital pour mes 2 enfants ou leur permettre d'y construire leur logement. .

anonyme · Accepted Answer

Effectivement, une partie d'une parcelle construite peut devenir non constructible. A chaque changement de PLU il peut y avoir des bonnes ou des mauvaises raisons pour qu'il en soit ainsi. Il en résulte de bonnes ou mauvaises surprises.

Par contre, les PLU ne sont pas toujours élaborés avec une grande cohérence. Vous vous trouvez peut être dans ce cas.

Un PLU peut être attaqué. Pour cela vous pouvez avoir recours à un avocat spécialisé dans l'urbanisme. Il est possible que le PLU qui vous a lésé soit attaqué par plusieurs personnes. La procédure est longue et dure en général plus de 5 ans si le litige doit être déféré à l'appréciation de la Cour d'Appel.

Je vous invite à vous renseigner afin de savoir si le PLU qui vous lèse est attaqué et, le cas échéant, vous associer aux requérants pour essayer de faire reclasser votre terrain.

Je vous souhaite bonne chance dans vos recherches et dans une éventuelle procédure.

anonyme · Answer

Bonjour, je sais que ma voisine voulait attaquer mais elle parle beaucoup et ne fait pas grand-chose. De plus, elle fonctionne toujours en individuelle. Je sais que cette décision est injustifiée et est uniquement due au maire qui ne supporte pas les gens qui sont en conflit avec lui, même si il s'agit d'un petit différent. Comment savoir si d'autres personnes ont contesté le PLU ? Cordialement

anonyme · Answer

Quand vous dites une parcelle constructible , est ce que toute la parcelle était effectivement constructible avec un COS permettant de réaliser plusieurs habitations dans le POS qui a du précéder le PLU , dans ce cas il s'agit d'un déclassement qui doit être motivé , surtout si cette partie de la parcelle est bordées de tous les côtés par des constructions . La commune peut effectivement la déclarer zone verte , dans l'intérêt de la communauté , mais dans ce cas c'est à la commune d'en assurer l'acquisition : ce n'est pas à vous d'entretenir un espace vert pour la communauté. Si vous penser qu'il s'agit d'un règlement de compte venant de la municipalité et en particulier du maire , la seule solution c'est de faire appel au médiateur de la république (il y a une procédure pour cela ) .Bien souvent il suffit d'évoquer cette démarche pour que les obstacles disparaissent comme par enchantement .
 Toutefois si le PLU a été publié , tout ceci ne pourra se faire qu'à l'occasion d'une révision c'est à dire dans plusieurs années , à moins d'attaquer en justice ce qui risque d'être très cher et aléatoire , comme indiqué dans la précédente réponse .
En conclusion , soit vous n'êtes pas pressée ,auquel cas prenez acte de votre désaccord , par une lettre recommandée à la mairie , demandant que votre point de vue soit pris en compte dans une révision du PLU .Si la réponse de la mairie est négative saisissez le médiateur de la république . 

Si vous êtes pressée la seule solution serait d'attaquer la validité du PLU mais encore une fois c'est très aléatoire , surtout si vous êtes seule ; par ailleurs la mairie peut se prévaloir du fait que la finalisation du PLU est précédée par des publications et une enquête publique et que c'était à vous de réagir en temps utile .

Tout ceci mériterait d'être validé par un avocat , à la limite dans certaine mairie vous pouvez bénéficier d'une consultation gratuite pour avis (qui restera confidentielle vis à vis du maire !!!)

anonyme · Answer

BONJOUR, à l'origine, j'avais obtenu un permis de construire sur la partie sud de mon terrain, celle-là même qui a été déclarée espace vert dans le dernier PLU. La société chargée de la construction ayant déposé son bilan, nous avons déposé une autre demande sur la partie nord qui a aussi été acceptée. 
Le terrain de ma voisine est beaucoup plus étroit que le mien pour la même longueur. Il n'a jamais été construit . On lui aurait justifié la non constructibilité de son terrain pour un problème d'assainissement. Or, de part et d'autres, toutes les maisons ont t une fosse, puisque nous sommes à la campagne et non desservis par le tout à l’égout.
La partie sud de mon terrain que je voudrais vendre(2500m2) a une clôture mitoyenne avec la parcelle construite de 1500m2 de mon voisin . Cette dernière est mitoyenne côté sud avec celle de ma voisine dont j'ai parlé + haut.. Et cette dernière est limitrophe, toujours par le sud, avec le terrain étroit sur lequel il y a l'habitation de cette voisine. Je ne sais pas si je suis très claire...
Je n'étais pressée que parce que çà me fait un surcroît de travail que je n'arrive pas à assumer à cause de mon handicap.
Je suis décidée à aller jusqu'au bout. J'ai une assurance juridique .
 Avant le plu, j'avais contesté le classement de ma parcelle en espace vert, auprès de l'architecte chargé de cette opération.
Par contre, le PLU est sorti depuis 2 ou 3 ans et, à cause de problème de santé, je n'ai pas pu le contester. Y avait-il un délai ?

anonyme · Answer

Le conseil municipal gère les affaires communales dont l'occupation du sol fait partie. C'est le conseil municipal qui décide la modification d'un P.O.S., ou d'un P.L.U., après avis des urbanistes choisis, de la DDE,... et après enquête d'utilité publique. Le préfêt ne fait qu'entériner les décisions, sauf s'il y a un évident non respect du Code de l'urbanisme ou une volonté affirmée de nuire volontairement à autrui. 
Rappelez-vous que le P.L.U. est une décision politique de gestion de la commune, et que le conseil municipal est souverain.
Le PLU étant accepté depuis plusieurs années, vous n'obtiendrez pas satisfaction en saisissant le tribunal administratif.
Je n'ai jamais vu une zone verte ND (ou équivalente) déclassée en zone constructible.
Vous auriez dû déposer une demande de certificat d'urbanisme ou de permis de construire, avant la modification du PLU.
Il vous reste à prier...
Jean Cohenny, diplômé architecte ENSAIS

anonyme · Answer

Et malheureusement oui, je connais ce cas, ayant une grande parcelle comme 
vous, où se trouvait une ferme que j'ai retapée, la zone fut classée en ZONE PROTEGEE , tout ce que je peux faire, sont des transformations internes à la 
maison, mais pas question de construire ...une cabane à lapins !!! Même, j'ai un vieux hangar de 80 m² au sol, et indépendant ( ancienne habitation avec un étage) Je ne peux rien construire à l'intérieur, il doit rester hangar !
Dura lex, sed lex !

anonyme · Answer

Merci à tous ceux qui m'ont répondu. J'ai choisi une meilleure réponse, parce qu'il le fallait, mais si j'avais pu, j'aurai mis 2 meilleures réponses (celle que j'ai sélectionné+ la première). Je voulais préciser que si je ne réagis que maintenant, c'est que suite à de graves problèmes de santé, j'étais dans l'impossibilité de le faire. Je commence juste à m'en sortir. 
Je vais commencer à envoyer une lettre recommandée à la mairie pour connaître la raison de ce classement. De toutes les façons, comme je commence à reprendre mes esprits, ils vont avoir fort à faire. A commencer par la pollution de ma source qui alimentait ma maison et qui était potable. Maintenant, elle pue à tel point que je n'ose même plus y mettre les mains. Encore merci à tous

anonyme · Answer

Il faut voir la distance du ruisseau par rapport à la parie du terrain ou l'on veut construire, cela pour deux raisons, 1 la possibilitée de se trouver en zone innondable, 2 la faible distance qui pourrai avoir en le ruisseau et la futur fosse septique. la 2 serai récente.

anonyme · Answer

Bonjour Georgette
Comment allez vous? Bien je l'espère, votre question est très utilitaire et je pense que j'aurai besoin de vos conseils alors je vous laisse adresse personnelle, merci de bien vouloir m'écrire pour que je vous dise ce qu'il en est.
aosis@live.fr

J'espère votre message

anonyme · Answer

bjr
quelle est la nature de ce terrain ?
Un plan d'occupation des sols est révisable alors peut etre bien que oui

anonyme · Answer

Le délai pour demander l'annulation d'un PLU est, comme pour tout acte administratif, de DEUX MOIS seulement. Donc cette voie de recours ne vous est plus ouverte. Seul espoir : obtenir un reclassement lors d'une prochaine modification ou révision du PLU

anonyme · Answer

Quand je parle de ruisseau, c'est un bien grand mot. C'est plutôt un filet d'eau. Dans le temps, il arrivait complètement asséché avant même de quitter mon terrain. J'ai dû y faire des retenues pour qu'il ait l'air de quelque chose car le peu d'eau filait dans les galeries faites pas les taupes.Le débit, constant, permet l'arrosage avec 2 tuyau de 19. Après, le puits se vide Les terrains en contre-bas sont classés inondables,et plantés de peupliers, mon terrain construit, en espace vert. Pour récapituler, au nord, ma maison, au sud, le voisin, à l'ouest les peupliers et à l'est, la route. C'est une bonne terre très fertile. Le terrain est en légère pente et il n'y a aucun problème pour l'installation d'une fosse toutes eaux.D'ailleurs, en 1980, j'avais obtenu le permis de construire sur cette partie du terrain. Les 2 autres terrains construits de mes voisins ne sont pas plus grands que la partie de mon terrain en question . 
Merci à tous pour vos réponses.

anonyme · Answer

pour gérard, n'y a-t-il pas un recours possible en raison de ma santé qui ne m'a pas donné la possibilité de gérer mes affaires ?( Avec attestations des médecins spécialistes à l'appui)

anonyme · Answer

oui

anonyme · Answer

Bonjour. Nous ne nous connaissons pas mais je peux vous répondre sans "langue de bois". J'ai exercé dans une Ville de 80000 habitants en service d'Urbanisme. Le changement de document (de POS en PLU) est souvent l'objet de modifications des règles d'urbanisme. Qu'une collectivité envisage à court, moyen ou long terme de réaliser des équipements ou tout simplement pour des raisons politiques, de "geler" des terrains par crainte de voir un promoteur s'intéresser à votre terrain et tous les moyens sont bons pour le rendre inconstructible ! Deux actions possibles pour la collectivité : 
1 - classer votre propriété en zone N...: N = zones naturelles (exemple Na, Nb, Nc...) par opposition aux zones U (zones urbaines), qui se déclinent en UA, UB,UC... 
2 - En appliquant des règles drastiques empêchant les divisions de propriétés (exemple : chaque lot formé devra avoir une superficie de 4000 m2 ou interdire toute construction nouvelle. 
Que la propriété soit construite ne change rien. 
Le mieux à faire : vous renseigner en Mairie pour connaître la règlementation applicable et surtout les motivations de la collectivité. N'hésitez pas à solliciter les élus par écrit. Pour l'avoir vécu, cette situation peut se pérenniser pendant des années. Courage et salutations.

anonyme · Answer

Chantal

Vous avez bien voulu sélectionner ma réponse , merci . Ceci étant chacune des réponses apporte un élément . A vous d'en faire la synthèse . Il se dégage cependant des points précis : contester la validité du PLU est non seulement illusoire mais irrecevable , par contre une modification du PLU est toujours envisageable à terme . Le classement de votre propriété en zone verte doit être justifié . Quelle est la raison ?

 Réduire la densité de population ? Ce n'est pas dans le sens actuel , qui impose de densifier la construction dans certaines zones pour des raisons évidentes d'infrastructures ( viabilité , tout à l'égout , accès etc...) pour inversement laisser des espaces plus grand pour l'agriculture , les réserves naturelles mais à une échelle beaucoup plus grande : de's hectares mais pas quelques milliers de mètres carrés .

Est ce que la raison évoquée est une problème d'infrastructure (adduction d'eau insuffisantes , tout à l'égout inexistant et limitation des champs d'épandage) ?

Donc avant d'entreprendre quoi que ce soit vous devez avoir les raisons de ce classement . Votre démarche doit être la suivante:
-Recueillir les informations
- rechercher un compromis( même si il y a peu de chance que cela débouche c'est une étape essentielle pour prouver votre bonne foi)
- constater par lettre recommandée votre désaccord et demander que votre point de vue (en l'occurence reclassement de la zone en zone constructible ) soit pris en compte à la prochaine mise à jour du PLU
-Si votre demande n'est pas prise en compte et si vous estimez que vous êtes victime d'un abus de la municipalité actuelle faire appel au médiateur de la république .

Il faut respecter chacune de ces étapes ne serait que pour prouver votre bonne foi
.
Tout ceci est assez complexe donc prenez conseil avant d'agir vis à vis de la municipalité .

Bon courage

anonyme · Answer

j'ai des voisins qui ont eu la même idée que toi, mais leur terrain a été classé il y a peu en zone verte, ils ne peuvent plus le vendre pour construire, il peut redevenir constructible si une autre modification du pos intervient

anonyme · Answer

Hélas OUI ; car le zonage peut changer lors de la création d'un PLU...
De plus, les PLU n'obéissent pas aux mêmes règles que les POS ;
par exemple les Zones NB ne peuvent plus exister en PLU, pour être 
conforme à la loi SRU qui gère tout ça !!
Bon courage et bon dimanche.
- Michel Sévenier - (architecte en sud-Ardèche) -

anonyme · Answer

Bonjour, une zone NB, c'est quoi? La surface minimum du terrain pour qu'il soit constructible est-elle obligatoirement la même sur toute la commune ? Merci pour votre réponse précédente

anonyme · Answer

JE PEUX TE REPONDRE QUE OUI ! Cela vient de m'arriver. Suite à un changement de PLU, la mairie m'a informé que mes parcelles(terrain de la maison et celui du jardin) devenaient terrains réservés et que je ne pouvais plus construire quoi que ce soit dessus.
Par contre, la mairie est obligée d'acheter dans un délai de 1 an. Tu peux avoir les textes sur internet en tapant juste "terrain réservé". Pour toi, c'est pas super parce que ton terrain n'est pas construit donc ça ne vaut pas très cher.
Vois auprès d'un notaire pour savoir le prix du m2 autour de chez toi pour te faire une idée du prix de vente.
Allez bonne chance et tiens-nous au courant.

Une parcelle construite peut-elle devenir non constructible suite au nouveau PLU

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