une parcelle construite peut-elle devenir non constructible suite au nouveau PLURésolu

Question

J'ai acheté en 1980 une parcelle de 6000m2, au milieu duquel passe un petit ruisseau. Ma maison a été construite sur la partie nord . Handicapée depuis quelques années, je voulais vendre la moitié de mon terrain, car je ne peux plus l'entretenir. Il y a 2 ans, un nouveau PLU a classé ce terrain en espace vert et non constructible. Le terrain attenant (- de 2000 m2) est construit. Plusieurs terrains sont également construits à l'est,au nord et au sud. Est-il légal de déclasser un terrain . Pour moi, quand j'ai acheté un si grand terrain, c'était soit pour constituer un petit capital pour mes 2 enfants ou leur permettre d'y construire leur logement. .

anonyme · Accepted Answer

Effectivement, une partie d'une parcelle construite peut devenir non constructible. A chaque changement de PLU il peut y avoir des bonnes ou des mauvaises raisons pour qu'il en soit ainsi. Il en résulte de bonnes ou mauvaises surprises.

Par contre, les PLU ne sont pas toujours élaborés avec une grande cohérence. Vous vous trouvez peut être dans ce cas.

Un PLU peut être attaqué. Pour cela vous pouvez avoir recours à un avocat spécialisé dans l'urbanisme. Il est possible que le PLU qui vous a lésé soit attaqué par plusieurs personnes. La procédure est longue et dure en général plus de 5 ans si le litige doit être déféré à l'appréciation de la Cour d'Appel.

Je vous invite à vous renseigner afin de savoir si le PLU qui vous lèse est attaqué et, le cas échéant, vous associer aux requérants pour essayer de faire reclasser votre terrain.

Je vous souhaite bonne chance dans vos recherches et dans une éventuelle procédure.

anonyme · Answer

Bonjour, je sais que ma voisine voulait attaquer mais elle parle beaucoup et ne fait pas grand-chose. De plus, elle fonctionne toujours en individuelle. Je sais que cette décision est injustifiée et est uniquement due au maire qui ne supporte pas les gens qui sont en conflit avec lui, même si il s'agit d'un petit différent. Comment savoir si d'autres personnes ont contesté le PLU ? Cordialement

anonyme · Answer

Quand vous dites une parcelle constructible , est ce que toute la parcelle était effectivement constructible avec un COS permettant de réaliser plusieurs habitations dans le POS qui a du précéder le PLU , dans ce cas il s'agit d'un déclassement qui doit être motivé , surtout si cette partie de la parcelle est bordées de tous les côtés par des constructions . La commune peut effectivement la déclarer zone verte , dans l'intérêt de la communauté , mais dans ce cas c'est à la commune d'en assurer l'acquisition : ce n'est pas à vous d'entretenir un espace vert pour la communauté. Si vous penser qu'il s'agit d'un règlement de compte venant de la municipalité et en particulier du maire , la seule solution c'est de faire appel au médiateur de la république (il y a une procédure pour cela ) .Bien souvent il suffit d'évoquer cette démarche pour que les obstacles disparaissent comme par enchantement .
 Toutefois si le PLU a été publié , tout ceci ne pourra se faire qu'à l'occasion d'une révision c'est à dire dans plusieurs années , à moins d'attaquer en justice ce qui risque d'être très cher et aléatoire , comme indiqué dans la précédente réponse .
En conclusion , soit vous n'êtes pas pressée ,auquel cas prenez acte de votre désaccord , par une lettre recommandée à la mairie , demandant que votre point de vue soit pris en compte dans une révision du PLU .Si la réponse de la mairie est négative saisissez le médiateur de la république . 

Si vous êtes pressée la seule solution serait d'attaquer la validité du PLU mais encore une fois c'est très aléatoire , surtout si vous êtes seule ; par ailleurs la mairie peut se prévaloir du fait que la finalisation du PLU est précédée par des publications et une enquête publique et que c'était à vous de réagir en temps utile .

Tout ceci mériterait d'être validé par un avocat , à la limite dans certaine mairie vous pouvez bénéficier d'une consultation gratuite pour avis (qui restera confidentielle vis à vis du maire !!!)

anonyme · Answer

BONJOUR, à l'origine, j'avais obtenu un permis de construire sur la partie sud de mon terrain, celle-là même qui a été déclarée espace vert dans le dernier PLU. La société chargée de la construction ayant déposé son bilan, nous avons déposé une autre demande sur la partie nord qui a aussi été acceptée. 
Le terrain de ma voisine est beaucoup plus étroit que le mien pour la même longueur. Il n'a jamais été construit . On lui aurait justifié la non constructibilité de son terrain pour un problème d'assainissement. Or, de part et d'autres, toutes les maisons ont t une fosse, puisque nous sommes à la campagne et non desservis par le tout à l’égout.
La partie sud de mon terrain que je voudrais vendre(2500m2) a une clôture mitoyenne avec la parcelle construite de 1500m2 de mon voisin . Cette dernière est mitoyenne côté sud avec celle de ma voisine dont j'ai parlé + haut.. Et cette dernière est limitrophe, toujours par le sud, avec le terrain étroit sur lequel il y a l'habitation de cette voisine. Je ne sais pas si je suis très claire...
Je n'étais pressée que parce que çà me fait un surcroît de travail que je n'arrive pas à assumer à cause de mon handicap.
Je suis décidée à aller jusqu'au bout. J'ai une assurance juridique .
 Avant le plu, j'avais contesté le classement de ma parcelle en espace vert, auprès de l'architecte chargé de cette opération.
Par contre, le PLU est sorti depuis 2 ou 3 ans et, à cause de problème de santé, je n'ai pas pu le contester. Y avait-il un délai ?

anonyme · Answer

Le conseil municipal gère les affaires communales dont l'occupation du sol fait partie. C'est le conseil municipal qui décide la modification d'un P.O.S., ou d'un P.L.U., après avis des urbanistes choisis, de la DDE,... et après enquête d'utilité publique. Le préfêt ne fait qu'entériner les décisions, sauf s'il y a un évident non respect du Code de l'urbanisme ou une volonté affirmée de nuire volontairement à autrui. 
Rappelez-vous que le P.L.U. est une décision politique de gestion de la commune, et que le conseil municipal est souverain.
Le PLU étant accepté depuis plusieurs années, vous n'obtiendrez pas satisfaction en saisissant le tribunal administratif.
Je n'ai jamais vu une zone verte ND (ou équivalente) déclassée en zone constructible.
Vous auriez dû déposer une demande de certificat d'urbanisme ou de permis de construire, avant la modification du PLU.
Il vous reste à prier...
Jean Cohenny, diplômé architecte ENSAIS

anonyme · Answer

Et malheureusement oui, je connais ce cas, ayant une grande parcelle comme 
vous, où se trouvait une ferme que j'ai retapée, la zone fut classée en ZONE PROTEGEE , tout ce que je peux faire, sont des transformations internes à la 
maison, mais pas question de construire ...une cabane à lapins !!! Même, j'ai un vieux hangar de 80 m² au sol, et indépendant ( ancienne habitation avec un étage) Je ne peux rien construire à l'intérieur, il doit rester hangar !
Dura lex, sed lex !

anonyme · Answer

Merci à tous ceux qui m'ont répondu. J'ai choisi une meilleure réponse, parce qu'il le fallait, mais si j'avais pu, j'aurai mis 2 meilleures réponses (celle que j'ai sélectionné+ la première). Je voulais préciser que si je ne réagis que maintenant, c'est que suite à de graves problèmes de santé, j'étais dans l'impossibilité de le faire. Je commence juste à m'en sortir. 
Je vais commencer à envoyer une lettre recommandée à la mairie pour connaître la raison de ce classement. De toutes les façons, comme je commence à reprendre mes esprits, ils vont avoir fort à faire. A commencer par la pollution de ma source qui alimentait ma maison et qui était potable. Maintenant, elle pue à tel point que je n'ose même plus y mettre les mains. Encore merci à tous

anonyme · Answer

Il faut voir la distance du ruisseau par rapport à la parie du terrain ou l'on veut construire, cela pour deux raisons, 1 la possibilitée de se trouver en zone innondable, 2 la faible distance qui pourrai avoir en le ruisseau et la futur fosse septique. la 2 serai récente.

anonyme · Answer

Bonjour Georgette
Comment allez vous? Bien je l'espère, votre question est très utilitaire et je pense que j'aurai besoin de vos conseils alors je vous laisse adresse personnelle, merci de bien vouloir m'écrire pour que je vous dise ce qu'il en est.
aosis@live.fr

J'espère votre message

anonyme · Answer

bjr
quelle est la nature de ce terrain ?
Un plan d'occupation des sols est révisable alors peut etre bien que oui

anonyme · Answer

Le délai pour demander l'annulation d'un PLU est, comme pour tout acte administratif, de DEUX MOIS seulement. Donc cette voie de recours ne vous est plus ouverte. Seul espoir : obtenir un reclassement lors d'une prochaine modification ou révision du PLU

anonyme · Answer

Quand je parle de ruisseau, c'est un bien grand mot. C'est plutôt un filet d'eau. Dans le temps, il arrivait complètement asséché avant même de quitter mon terrain. J'ai dû y faire des retenues pour qu'il ait l'air de quelque chose car le peu d'eau filait dans les galeries faites pas les taupes.Le débit, constant, permet l'arrosage avec 2 tuyau de 19. Après, le puits se vide Les terrains en contre-bas sont classés inondables,et plantés de peupliers, mon terrain construit, en espace vert. Pour récapituler, au nord, ma maison, au sud, le voisin, à l'ouest les peupliers et à l'est, la route. C'est une bonne terre très fertile. Le terrain est en légère pente et il n'y a aucun problème pour l'installation d'une fosse toutes eaux.D'ailleurs, en 1980, j'avais obtenu le permis de construire sur cette partie du terrain. Les 2 autres terrains construits de mes voisins ne sont pas plus grands que la partie de mon terrain en question . 
Merci à tous pour vos réponses.

anonyme · Answer

pour gérard, n'y a-t-il pas un recours possible en raison de ma santé qui ne m'a pas donné la possibilité de gérer mes affaires ?( Avec attestations des médecins spécialistes à l'appui)

anonyme · Answer

oui

anonyme · Answer

Bonjour. Nous ne nous connaissons pas mais je peux vous répondre sans "langue de bois". J'ai exercé dans une Ville de 80000 habitants en service d'Urbanisme. Le changement de document (de POS en PLU) est souvent l'objet de modifications des règles d'urbanisme. Qu'une collectivité envisage à court, moyen ou long terme de réaliser des équipements ou tout simplement pour des raisons politiques, de "geler" des terrains par crainte de voir un promoteur s'intéresser à votre terrain et tous les moyens sont bons pour le rendre inconstructible ! Deux actions possibles pour la collectivité : 
1 - classer votre propriété en zone N...: N = zones naturelles (exemple Na, Nb, Nc...) par opposition aux zones U (zones urbaines), qui se déclinent en UA, UB,UC... 
2 - En appliquant des règles drastiques empêchant les divisions de propriétés (exemple : chaque lot formé devra avoir une superficie de 4000 m2 ou interdire toute construction nouvelle. 
Que la propriété soit construite ne change rien. 
Le mieux à faire : vous renseigner en Mairie pour connaître la règlementation applicable et surtout les motivations de la collectivité. N'hésitez pas à solliciter les élus par écrit. Pour l'avoir vécu, cette situation peut se pérenniser pendant des années. Courage et salutations.

anonyme · Answer

Chantal

Vous avez bien voulu sélectionner ma réponse , merci . Ceci étant chacune des réponses apporte un élément . A vous d'en faire la synthèse . Il se dégage cependant des points précis : contester la validité du PLU est non seulement illusoire mais irrecevable , par contre une modification du PLU est toujours envisageable à terme . Le classement de votre propriété en zone verte doit être justifié . Quelle est la raison ?

 Réduire la densité de population ? Ce n'est pas dans le sens actuel , qui impose de densifier la construction dans certaines zones pour des raisons évidentes d'infrastructures ( viabilité , tout à l'égout , accès etc...) pour inversement laisser des espaces plus grand pour l'agriculture , les réserves naturelles mais à une échelle beaucoup plus grande : de's hectares mais pas quelques milliers de mètres carrés .

Est ce que la raison évoquée est une problème d'infrastructure (adduction d'eau insuffisantes , tout à l'égout inexistant et limitation des champs d'épandage) ?

Donc avant d'entreprendre quoi que ce soit vous devez avoir les raisons de ce classement . Votre démarche doit être la suivante:
-Recueillir les informations
- rechercher un compromis( même si il y a peu de chance que cela débouche c'est une étape essentielle pour prouver votre bonne foi)
- constater par lettre recommandée votre désaccord et demander que votre point de vue (en l'occurence reclassement de la zone en zone constructible ) soit pris en compte à la prochaine mise à jour du PLU
-Si votre demande n'est pas prise en compte et si vous estimez que vous êtes victime d'un abus de la municipalité actuelle faire appel au médiateur de la république .

Il faut respecter chacune de ces étapes ne serait que pour prouver votre bonne foi
.
Tout ceci est assez complexe donc prenez conseil avant d'agir vis à vis de la municipalité .

Bon courage

anonyme · Answer

j'ai des voisins qui ont eu la même idée que toi, mais leur terrain a été classé il y a peu en zone verte, ils ne peuvent plus le vendre pour construire, il peut redevenir constructible si une autre modification du pos intervient

anonyme · Answer

Hélas OUI ; car le zonage peut changer lors de la création d'un PLU...
De plus, les PLU n'obéissent pas aux mêmes règles que les POS ;
par exemple les Zones NB ne peuvent plus exister en PLU, pour être 
conforme à la loi SRU qui gère tout ça !!
Bon courage et bon dimanche.
- Michel Sévenier - (architecte en sud-Ardèche) -

anonyme · Answer

Bonjour, une zone NB, c'est quoi? La surface minimum du terrain pour qu'il soit constructible est-elle obligatoirement la même sur toute la commune ? Merci pour votre réponse précédente

anonyme · Answer

oui si elle se trouve sur une zone inondable

anonyme · Answer

Bjr Chantal, 

dans les POS, une Zone NB en était un où celui qui achetait 
pour construire pouvait amener les équipements à ses frais ; 
mais dans les PLU ces zones ont disparu car sont contraires à la loi SRU.
NON, la constructibilité n'est pas la même partout sur une même commune ;
il vous faut regarder le COS dans le règlement de la zone concernée !!

Sinon, je vous déconseille d'envoyer une lettre avec AR à la Mairie et/ou d'attaquer le PLU, car vous perdrait au T.A.
Comme vous a dit l'un d'entre nous ; il vaut mieux attendre une révision du PLU et faire vos doléances au Commissaire Enquêteur qui viendra en Mairie.

Ceci ne vous empêche pas d'en parler déjà de vive voix, avec les élus ;
en vous appuyant sur vos pbs de mobilité.
Bons courage et journée. Michel -

anonyme · Answer

JE PEUX TE REPONDRE QUE OUI ! Cela vient de m'arriver. Suite à un changement de PLU, la mairie m'a informé que mes parcelles(terrain de la maison et celui du jardin) devenaient terrains réservés et que je ne pouvais plus construire quoi que ce soit dessus.
Par contre, la mairie est obligée d'acheter dans un délai de 1 an. Tu peux avoir les textes sur internet en tapant juste "terrain réservé". Pour toi, c'est pas super parce que ton terrain n'est pas construit donc ça ne vaut pas très cher.
Vois auprès d'un notaire pour savoir le prix du m2 autour de chez toi pour te faire une idée du prix de vente.
Allez bonne chance et tiens-nous au courant.

anonyme · Answer

JE PEUX TE REPONDRE QUE OUI ! Cela vient de m'arriver. Suite à un changement de PLU, la mairie m'a informé que mes parcelles(terrain de la maison et celui du jardin) devenaient terrains réservés et que je ne pouvais plus construire quoi que ce soit dessus.
Par contre, la mairie est obligée d'acheter dans un délai de 1 an. Tu peux avoir les textes sur internet en tapant juste "terrain réservé". Pour toi, c'est pas super parce que ton terrain n'est pas construit donc ça ne vaut pas très cher.
Vois auprès d'un notaire pour savoir le prix du m2 autour de chez toi pour te faire une idée du prix de vente.
Allez bonne chance et tiens-nous au courant.

anonyme · Answer

réponse à Rachel
Il y a ma maison sur le terrain . Mais comme la parcelle construite fait 5000m2, je voulais en vendre la moitié d'autant qu'il est desservi en eau, électricité et tél. Il n'est pas réservé par la mairie mais a été classé en espace vert

anonyme · Answer

Bsr Chantal,

Dans ce cas, ta moitié de terrain n'est pas un espace vert ; comme tu le dis 
à notre collègue, mais une Zone Naturelle : N + qqchose.
Dans l'immédiat, elle est inconstructible ; mais peut le redevenir, lors d'une révision du PLU ; surtout si tu avances de bons arguments aux élus 
et au Commissaire Enquêteur qui sera nommé par le T.A. de ta région.

Bonne chance et A + Michel - (du sud-Ardèche) -

anonyme · Answer

J'en étais resté au réglement national d'urbanisme qui prévoyait de densifier les zones urbanisées.
Je devais vendre un terrain viabilisé, acheté en lotissement au prix du mètre carré à bâtir il y a plus de 60 ans par mes parents pour payer la maison de retraite où réside ma mère de 97 ans. Et c'est lors du dépôt sur place d'une demande de certificat d'urbanisme en mairie que j'ai appris que ce terrain était situé en zone inconstructible à la suite de l'élaboration de la carte communale.
-J'attends de la mairie une réponse à ma demande de certificat d'urbanisme qui devrait me permettre de connaître sur quels critères ce terrain ( cette zone) a été déclassé.
- La date à laquelle cette carte communale doit-être reconduite, actualisée ou modifiée ; afin de l'anticiper, pour contester principalement l'un d'eux, incontestable, ayant trait à la sécurité routière. Il deviendra caduc suite à la reprise du trafic routier sur une nouvelle voie en cours de construction.

Il ne sert à rien de se lancer en procédure contre, une carte communale comme un plan local d'urbanisme validé par un arrêté préfectoral.
Ce qui est légal n'est pas nécessairement juste, légitime ... handicap ou pas! 
Vous restez propriétaire de votre terrain. Mais c'est le droit d'usage qui lui avait été attaché ( constructible) que vous avez perdu.
Comme moi ; il vous appartient de récupérer ce droit si votre'argumentation en faveur d'une reconsidération par la collectivité territoriale du classement effectué peut être prise en compte lors de la date d'expiration de la carte communale, comme celle du plan local d'urbanisme qui concerne votre terrain.
Le droit, c'est aussi le rapport de forces! Car ce n'est pas pour traiter un cas individuel que le Conseil municipal (et non le maire) reviendra sur la décision prise.
Toute décision justifiée à un moment donnée peut être reconsidérée avec la prise en compte d'éléments nouveaux. A vous de les apporter au bon moment en étant ferme, mais diplomate pour ne heurter personne.

anonyme · Answer

Mon réel problème, c'est le Maire ! C'est d'ailleurs le problème de beaucoup de personnes dans ma commune. Le réel problème, c'est la toute puissance du chef d'une commune, qui fait la pluie et le beau temps . Dans notre commune, il est le seul à se présenter, il est donc élu automatiquement.C'est un monsieur qui n'accepte aucune remarque et s'acharne sur ceux qui osent. J'ose souvent, mais là, non. J'avais voté pour lui et n'avait émis aucun commentaire. Ce qu'il n'a pas accepté, c'est que je l'ai mis en garde contre une personne malfaisante qui venait de créer une asso. dans sa commune. Il m'a renvoyée vertement mais par la suite, tout ce que je lui avais dit s'est confirmé. C'était trop pour son égo. Considérant ces faits, il est simple de comprendre que déjà, ceux qui n'ont pas voté pour lui, c'est non à toutes leurs requêtes ! 
Le moindre dilemme avec une personne, et c'est la rancune à vie !
J'avais rencontré la personne chargée du PLU qui ne comprenait pas ce classement. Pourtant à l'arrivée, c'est le Maire qui a eu le dernier mot. 
Mais comme il y a acharnement, car depuis ma bouche, je l'ouvre, je vais déposer plainte contre lui auprès du procureur de La République. Ou je passe par mon avocat...

Ano · Answer

Bonjour... 
L'une de vos idées était que vos enfants puissent contruire leur maison sur votre propriété - familiale donc -. Pourquoi ne pas avoir une discussion avec le maire et le prier d'accepter que vos enfants puissent "profiter" de ce bien commun en y construisant leur habitat. Au sens d'abri d'ailleurs, vu la période qu'on vit et vivra durablement hélas. Vous ne pouvez le vendre pour l'instant et peut être à perpète. Je vous en parle parce que je suis un exemple de ce compromis. La personne du service compétent m'a glissé un jour dans une conversation qu'un permis serait accepté pour moi et moi seule. En aucun cas pour un tiers à qui j'aurais vendu mon terrain. Hors pour vendre un terrain il faut aussi un CU (réclamé par tout acheteur éclairé) et celui-ci aurait été négatif à la construction donc.  
Parce que je vivais sur la commune depuis longtemps et que ce terrain était issu d'une division lors de la vente de mon ancienne maison. Aujourd'hui ça ne serait plus possible non plus car la maison vendue ne possède plus la surface de terrain autorisée à sa construction (on ne savait pas). Ce point apparait d'ailleurs dans le récent PLU parce que j'ai créé un problème administratif donc. il y est confirmé qu'une contruction peut être envisagée si le minimum de terrain autorisé dans le PLU est conforme.

Une parcelle construite peut-elle devenir non constructible suite au nouveau PLU

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