Comment racheter les parts en nue propriété de mes frères ?

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 ruah -
Suite au décès de mon père, nous avons hérité en juin 2009, en indivision, d’un appartement estimé à 280.000€. Notre mère, 77 ans en a l’usufruit (3/10), mes frères Paul, Jean et moi avons la nue propriété. Préalablement, Paul avait reçu une donation de 30.000€ et moi, une donation de 50.000€. Jean veut récupérer sa part. J’envisage de racheter les parts de mes frères, j’ai lu que « les indivisaires ont un droit de priorité sur le rachat des parts indivises des autres et il faut les informer suivant des modalités précises à peine de nullité de la vente (Voir les articles 815-1 et suivants du Code civil) ». Comment dois-je procéder ? Pouvez-vous me dire si mon calcul est le bon ? usufruit 3/10 * 280.000 = 84.000 nue-pro 280.000 – 84.000 = 196.000 en réintégrant les donations antérieures 196.000+50.000+30.000 = 276.000 en divisant par 3 276.000 / 3 = 92.000 Jean doit recevoir : 92.000 Paul doit recevoir : 92.000 – 30.000 = 62.000 Moi je dois recevoir : 92.000 – 50.000 = 42.000 Pour racheter leurs parts, je dois donc verser 92.000€ à Jean et 62.000€ à Paul. Sur ces montants, viendront s’appliquer des droits de mutation. A quel taux ? même taux que lors de l’achat classique d’un bien ou à taux préférentiel ? En vous remerciant de vos réponses. Sophie

6 réponses

Bonjour, Votre calcul me paraît correcte. Vos frères sont ils d'accord? Espérance de vie de votre mère? En effet vous achetez la NP (Nue Propriété), soit une valeur moindre que la valeur en PP (Pleine Propriété) ce qui implique une plus value certaine. Selon l'espérance de vie de votre mère, cela pourrait être mal interprété par vos frères à moins qu'ils aient besoin de trésorerie rapidement à plus ou moins n'importe quel prix. Je vous conseille la transparence avec vos frères entre la prise de risque sur le temps pour vous (les gros travaux sont à la charge du NP) et sur la valeur entre la NP et la PP pour eux. Vous éviterez ainsi toute polémique au moment de la succession de votre mère. En ce qui concerne les droits, je pense que les droits seront assujettis sur la fiscalité des cessions immobilières. Il faut aussi réfléchir à l'opportunité de bloquer une telle somme sur une durée X, qui dans un premier temps ne peut que vous apporter des charges. Aucune disponibilité. Il est des fois plus judicieux de placer votre argent de façon prudente, conserver la disponibilité et si, ce que je lui souhaite, votre mère était encore là dans 20 ans, de pouvoir changer d'avis sur l'opportunité de vos investissements et/ou objectifs. N'hésiter pas à me contacter pour affiner votre réflexion. Bonne chance.
Il existe des gens nommés NOTAIRES, tout à fait compétent pour apporter une réponse.
Pas toujours compétents ....
Votre calcul me parait erroné. Si certains héritiers ont reçu des donations antérieures, il y aurait peut être lieu de les rapporter à la succession. La déclaration de succession est elle déposée ? Si oui, il y aurait lieu de faire une déclaration rectificative tenant compte des donations antérieures. L'acte de Notoriété a t-il été établi ? Dans le cadre d'une déclaration de succession rectificative il y aura une nouvelle détermination de la dévolution successorale (détermination de la part de chacun) vous pourriez vous voir attribuer la nue propriété de la totalité de l'immeuble, et désintéresser vos frères par versement d'une soulte à chacun. Ce serait certainement la méthode la moins onéreuse, et elle aurait le mérite de vous refaire rentrer dans la légalité pour les donations antérieures. Dans le cas contraire vous devrez acheter 1/3 de la NP de l'immeuble à des prix différents en fonction du vendeur. Vous devrez vous attendre à des réactions (bien légitimes) des services fiscaux. Dans tous les cas faites vous conseiller par un Notaire, car toutes les données du problème ne sont pas fournies par votre cquestion.
va voir ton notaire discretement...sinon n'oublie pas la part de ta mére bref en fait tu fait en gros 280 000 / 4 soit 7OOOO tu dois déja 210 ooo a tes frangins.et à ta mére.+ tes 50 ooo/4 soit 375OO a mon avis le jeu en vaut pas la chandelle...vendez et partagez....vous éviterez les histoires de famille...
Il ne faut pas vendre mais procéder à un acte de partage, les frais d'enregistrement sont moins élevés. Quant au calcul des parts adressez vous à un notaire, ils sont là pour celà et leurs conseils sont gratuits. Les honoraires ne sont dus à un notaire que lorsqu'il y a rédaction et enregistrement d'un acte.
Je suis usufruitière Et je sais pour avoir demandé au notaire Que si un de mes enfants veut acheter la part de l'un de ses frères ou soeur Il faut mon accord Pour le mieux toujours d'aprés le notaire Il faut mieux attendre que je soit décédé
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