A voir également:
- Article 21: Delegation au Cs ou syndic???
- Article 673 du code civil haie - Guide
- Règle des 21 jours sav - Guide
- Parents responsable jusqu'à 21 ans - Forum Famille et Jeunes
- Article manquant shein ✓ - Forum Consommation
- Mandat confiance century 21 avis ✓ - Forum Immobilier
2 réponses
Bonjour,
Êtes-vous arrivé à régler le problème avec votre Syndic concernant une mission donnée, si l'assemblée lors de l'AG., en a votée une bien définie pour votre Conseil syndical ?
Le conseil peut recevoir mandat de l'assemblée pour décider à sa place
"L'assemblée générale peut mandater le conseil syndical pour prendre une décision de gestion courante de l'immeuble, qui nécessiterait, en principe, un vote des compropriétaires à la majorité simple de l'article 24.
L'assemblée générale peut ainsi charger le conseil syndical d'arrêter les modalités d'exécution de travaux d'entretien (telle la peinture de la cage d'escalier...), d'étudier des devis et de choisir une entreprise.
La décision de donner un tel mandat au conseil est prise à la majorité absolue de l'article 25. Afin que les copropriétaires soient informés du contenu et des modalités de cette délégation de pouvoir, le projet de décision doit leur être notifié, au plus tard, en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée.
Par la suite, le conseil syndical est tenu de rendre compte de l'exécution de sa mission au cours d'une assemblée ultérieure."
Cordialement.
Êtes-vous arrivé à régler le problème avec votre Syndic concernant une mission donnée, si l'assemblée lors de l'AG., en a votée une bien définie pour votre Conseil syndical ?
Le conseil peut recevoir mandat de l'assemblée pour décider à sa place
"L'assemblée générale peut mandater le conseil syndical pour prendre une décision de gestion courante de l'immeuble, qui nécessiterait, en principe, un vote des compropriétaires à la majorité simple de l'article 24.
L'assemblée générale peut ainsi charger le conseil syndical d'arrêter les modalités d'exécution de travaux d'entretien (telle la peinture de la cage d'escalier...), d'étudier des devis et de choisir une entreprise.
La décision de donner un tel mandat au conseil est prise à la majorité absolue de l'article 25. Afin que les copropriétaires soient informés du contenu et des modalités de cette délégation de pouvoir, le projet de décision doit leur être notifié, au plus tard, en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée.
Par la suite, le conseil syndical est tenu de rendre compte de l'exécution de sa mission au cours d'une assemblée ultérieure."
Cordialement.
Bonjour,
Les travaux qui dépassent l'entretien courant de l'immeuble (tel le remplacement d'une vitre ou d'un interrupteur électrique... ) doivent être autorisés par l'assemblée générale. Cependant,
le syndic a autorité pour faire procéder aux travaux urgents qu'il devra ensuite faire approuver par l'assemblée.
Selon la loi, le caractère d'urgence ou non des travaux est laissé à sa libre appréciation. En cas de doute, le syndic a tout intérêt à s'appuyer sur l'avis du conseil syndical pour limiter le risque de voir son action désavouée ultérieurement par les copropriétaires. Cet avis est d'ailleurs obligatoire lorsque le syndic demande aux copropriétaires de verser une provision pour financer les travaux urgents.
La loi précise seulement que les travaux doivent être <<nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble>> (art. 18 de la loi de 1965).
EN CAS D'URGENCE, LE SYNDIC PEUT AGIR SEUL
"En cas d'urgence, la loi autorise le syndic à faire exécuter les travaux qui s'imposent, sans solliciter au préalable l'autorisation de l'assemblée générale (art. 18 de la loi de 1965).
A postériori, le syndic devra toutefois faire approuver par l'assemblée les travaux qui ont été réalisés (art. 37 du décret de 1967).
Toute clause du Règlement de copropriété qui restreindrait ou supprimerait cette initiative du syndic serait <<non écrite>>, c'est-à-dire inapplicable (art. 43 de la loi de 1965)."
Les travaux qui dépassent l'entretien courant de l'immeuble (tel le remplacement d'une vitre ou d'un interrupteur électrique... ) doivent être autorisés par l'assemblée générale. Cependant,
le syndic a autorité pour faire procéder aux travaux urgents qu'il devra ensuite faire approuver par l'assemblée.
Selon la loi, le caractère d'urgence ou non des travaux est laissé à sa libre appréciation. En cas de doute, le syndic a tout intérêt à s'appuyer sur l'avis du conseil syndical pour limiter le risque de voir son action désavouée ultérieurement par les copropriétaires. Cet avis est d'ailleurs obligatoire lorsque le syndic demande aux copropriétaires de verser une provision pour financer les travaux urgents.
La loi précise seulement que les travaux doivent être <<nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble>> (art. 18 de la loi de 1965).
EN CAS D'URGENCE, LE SYNDIC PEUT AGIR SEUL
"En cas d'urgence, la loi autorise le syndic à faire exécuter les travaux qui s'imposent, sans solliciter au préalable l'autorisation de l'assemblée générale (art. 18 de la loi de 1965).
A postériori, le syndic devra toutefois faire approuver par l'assemblée les travaux qui ont été réalisés (art. 37 du décret de 1967).
Toute clause du Règlement de copropriété qui restreindrait ou supprimerait cette initiative du syndic serait <<non écrite>>, c'est-à-dire inapplicable (art. 43 de la loi de 1965)."
...ceci pourrait peut-être répondre à votre question
"L'approbation de l'assembléeintervient à postériori
Lorsque le syndic procède de sa propre initiative à des travaux urgents, il doit informer les copropriétaires (par courrier, par affichage... ) et les convoquer immédiatement à une assemblée générale pour faire ratifier, a postériori, les travaux exécutés (art. 9 et 37 du décret de 1967; cass. civ. 3e du 17.1.07, n° 05-17.119). L'assemblée générale se prononce à la majorité simple de l'article 24. Dans ce cas, le syndic est dispensé de respecté le délai normal de convocation de 21 jours et il peut ne soumettre les devis aux copropriétaires que le jour de l'assemblée (bien que les travaux soient déjà effectués, le syndic doit, en effet, les présenter pour justifier son choix).
Notez bien que la tenue d'une assemblée à la suite de travaux urgents est une formalité incontournable pour le syndic (cass. civ. 3e du 12.2.03, n° 01-12.872).
Faute d'assemblée, les copropriétaires pourraient refuser de répondre aux appels de fonds de leurs quote-parts de travaux (cass. civ. 3e du 20.1.99, n° 97-16.735).
Dans la pratique, cependant, il n'est pas toujours commode de tenir une telle assemblée, dont, en outre, le coût viendra alourdir celui des travaux. Si leur montant n'est pas très élevé, et si l'assemblée générale ordinaire n'est pas trop éloignée, il semble possible, (?), d'attendre celle-ci. Le risque existe toutefois qu'un copropriétaire pointilleux en fasse grief au syndic, ou conteste la régularité des comptes.
"L'approbation de l'assembléeintervient à postériori
Lorsque le syndic procède de sa propre initiative à des travaux urgents, il doit informer les copropriétaires (par courrier, par affichage... ) et les convoquer immédiatement à une assemblée générale pour faire ratifier, a postériori, les travaux exécutés (art. 9 et 37 du décret de 1967; cass. civ. 3e du 17.1.07, n° 05-17.119). L'assemblée générale se prononce à la majorité simple de l'article 24. Dans ce cas, le syndic est dispensé de respecté le délai normal de convocation de 21 jours et il peut ne soumettre les devis aux copropriétaires que le jour de l'assemblée (bien que les travaux soient déjà effectués, le syndic doit, en effet, les présenter pour justifier son choix).
Notez bien que la tenue d'une assemblée à la suite de travaux urgents est une formalité incontournable pour le syndic (cass. civ. 3e du 12.2.03, n° 01-12.872).
Faute d'assemblée, les copropriétaires pourraient refuser de répondre aux appels de fonds de leurs quote-parts de travaux (cass. civ. 3e du 20.1.99, n° 97-16.735).
Dans la pratique, cependant, il n'est pas toujours commode de tenir une telle assemblée, dont, en outre, le coût viendra alourdir celui des travaux. Si leur montant n'est pas très élevé, et si l'assemblée générale ordinaire n'est pas trop éloignée, il semble possible, (?), d'attendre celle-ci. Le risque existe toutefois qu'un copropriétaire pointilleux en fasse grief au syndic, ou conteste la régularité des comptes.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Modifié par Paris le 8/06/2011 à 11:06
Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.
Le délégataire rend compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation.
8 juin 2011 à 11:18
Le syndic a manqué grandemeent a son role, en omettant de nous avertir de ces travaux supplementaires. Il a juste attendu 1 an pour faire l'appel de fonds, avec une simple lettre explicative. Il justifie aujourd'hui ces travaux car il avait obtenu l'accord du CS, que c'etait urgent, et que ca rentre dans le cadre de la resolutuion 13 de la derniere AG, permettant au CS, "Conformement a l'article 21 du decret du 17 mars 1967, a decidé de certaines depenses jusqu'a un montant maximum de 8000 euros et Le conseil syndical rendra compte lors de la prochaine AG de l'execution de cette delegation" . Je mettais opposé a cette resolution, considerant signer un cheque en blanc trop facilement.
En gros, j'aimerais savoir si cette resolution, tel quel est formulé, correspond au sens de l'article 21. Elle donne l'autorisation au CS de "CERTAINES DEPENSES", mais ne precise pas lesquelles.
Pour le reste, je vais contester cette appel de fond sur le principe, considerant que le syndic aurait du nous prevenir et reunir une AG pour permettre les appel de fond.
De plus, lors de la derniere AG annuel, soit 8 mois apres les travaux, il n'a jamais ete question de ces frais!!!
Merci pour votre aide