Cadastre et réalité...

Bonjour.

Ayant fait l'acquisition d'une maison de village en décembre 2005, nous allons depuis de découverte en découverte concernant notre terrain, qui va en s'émiettant progressivement.

Etape 1: quelques jours avant la vente, le vendeur m'annonce que la bande de terrain situé devant ma maison, et donnant sur la rue n'est pas à lui, mais appartient en réalité à la mairie, ce terrain lui étant loué par l'état. Après vérification, il s'avère que cette parcelle est effectivement un usoir, comme cela se fait souvent dans notre région (la lorraine). Le vendeur s'était bien gardé de nous le signaler lors des visites, ainsi qu'à l'agent immobilier. Novices que nous étions en matière d'achat immobilier, nous n'avions pas suffisamment étudié le plan cadastral pour nous rendre compte de cela.
Après réclamation faite auprès du vendeur et de l'agence immobilière, une baisse du prix de vente a pu être négocié du fait de la "perte relative" de terrain. En réalité, le problème était double, à la fois baisse de la taille du terrain vendu, et modification importante de l'apparence première du bien acheté, cette parcelle étant aménagée (muret, portail, avancée de toit et j'en passe).

Etape 2: Nous possédons un verger sur l'arrière de notre maison. Sur le cadastre et l'acte de vente, cette parcelle numérotée 75 a une superficie de 8.75 ares.
Or, il y a un an de cela, le voisin propriétaire du terrain adjacent nous apprend qu'il a, il y a 30 ans, acheté une partie de ce terrain. La délimitation des deux terrains avait été faite à l'époque, correspondant à la réalité physique des superficies actuelles. Cependant, le notaire de l'époque n'avait jamais effectué la modification cadastrale afin de séparer la parcelle en deux.
Si je m'en réfère donc à mon titre de propriété, je suis propriétaire d'une parcelle de 8.75 ares, alors que je n'occupe actuellement qu'une parcelle faisant 5.25 ares.
Par contre, mon voisin, s'il s'en tient à son titre de propriété, est propriétaire d'une parcelle de 3.5 ares qu'il a achetée il y a 30 ans, parcelle qu'il occupe depuis.
Pour qu'il n'y ai pas confusion, il faut bien comprendre que dans la réalité physique, la délimitation a été faite il y a 30 ans, à savoir que j'occupe actuellement les 5.25 ares (pensant qu'ils en faisaient 8.75) et le voisin ses 3.5 ares de l'autre côté du grillage.

Problème: qui est propriétaire de ces 3.5 ares? Si il s'avère que le propriétaire est le voisin, est ce que je peux faire quelque chose? Je ne souhaite pas récupérer cette superficie, mais lorsque je revendrai mon terrain, il se verra amputé sur mon acte de vente de 3.5 ares, imputant d'autant le prix de vente du terrain (et je ne parle même pas des impôts fonciers que je paye pour cette surface que je n'occupe pas).

Etape 3 (toute fraiche celle là): En bordure de ma terrasse située à l'arrière de ma maison, une haie de thuyas a été plantée par le propriétaire précédent. Notre voisine est venue voir mon épouse hier pour que l'on taille la haie, ce que je conçois parfaitement. Toutefois, au décours de la discussion, elle nous apprend que cette haie là est en réalité plantée sur son terrain à elle, la petite bande de terrain dont je pensais être propriétaire n'est donc pas à moi, alors que l'aménagement général des lieux pouvait porter à confusion (un muret avec été construit par l'ancien propriétaire, sur le terrain de la voisine, en continuité du muret délimitant effectivement nos deux propriétés.

(je tente un plan pour expliquer en image...)

http://img405.imageshack.us/img405/4347/sanstitre3gg.png

Désormais au fait de cela, et ne voulant pas une fois encore risquer de confusion, je souhaiterais délimiter de façon plus claire nos deux terrains, si possible en enlevant les deux haies (celle située "chez moi" et celle située "chez le voisin") et en remettant à la place une délimitation type panneau de bois ou autre, pour garder une certaine intimité tout de même.
Cela est il possible, et si oui comment? Directement avec le voisin? Moi tout seul?

J'espère avoir été assez clair dans les explications...

En tout cas, une leçon à ceci pour moi, prochain achat, je passerai le cadastre au microscope électronique à balayage...

En vous remerciant par avance pour les courageux qui ont pu tout lire ^^