contradiction entre cadastre et la réalité

Question

bonjour
mon mari et moi sommes sur le point d'acheter la maison de nos rêves, or le cadastre situe la piscine partiellement chez le voisin ! (la limite de propriété passe au milieu de la piscine alors que sur le terrain la clôture est en dessous)
Pourtant un plan de partage effectué par un géomètre, a été établi en 1995 par le vendeur à l'appui d'une donation (le vendeur a fait diviser sa propriété et donné à l'époque le terrain du bas à son fils), ce partage attribue même de nouveaux numéros de parcelles. 
Le cadastre n'aurait donc a été mis à jour après le partage ?
Dans l'acte de propriété du vendeur, il n'y a évidemment pas de plan qui prouve que la limite de propriété passe bien en dessous de la piscine et non au milieu.
Je sais que le cadastre ne constitue pas une preuve de propriété et n'est qu'un document fiscal. Mais comment être certains que cette partie sera bien à nous et que le voisin ne nous fera pas d'ennuis, sans avoir à faire réaliser un bornage onéreux (que le vendeur refuse de prendre à sa charge de toute façon) ?
Pour info, la prescription acquisitive ne peut pas encore être invoquée.
Merci pour vos conseils.
Alexandra D.

dardi17 · Answer

Bonsoir,
Je vous conseille :
1. de contacter le géométre de l'époque car effectivement depuis 1995 c'est curieux que le plan cadastral n'est pas était modifié, est vous sur qu'il ne s'agit pas simplement d'une esquisse qui n'aurait pas été enregistrée ?

2. De vous rendre au service du cadastre dont dépend le bien afin de vérifier par vous même s'ils n'ont pas commis un oubli.

3. La piscine a-t-elle été déclarée à la construction ?

alexdenice · Answer

merci beaucoup pour votre réponse, je commençais à désespérer !

1. que dois je demander au géomètre de l'époque ? il est mentionné dans notre compromis que le document d'arpentage de 1995 (plan de partage) a été "annexé à un acte reçu par maitre X et publié au 4ème bureau des hypothèques de Nice le X etc."Cela veut certainement dire qu'il a été enregistré, n'est ce pas ? si oui, cela donne t-il toute sa force probante à ce tracé et donc nous met il a l'abri de toute réclamation du voisin d'après vous ?

2. j'ai regardé en mairie les plans cadastraux, or, c'est du cadastre des impôts que la mairie obtient ces plans ...

3. la piscine avait été faite sans permis de construire mais a été régularisée ensuite par le dépôt d'un permis justement, et dans ce permis de construire, aucun plan de cadastre n'était fourni mais un plan de masse qui reprenait le plan du géomètre de 1995; cela n'a choqué personne, même pas en DDE, et le PC a été accordé. Et le vendeur me certifie qu'il paie des impôts sur la piscine depuis cette régularisation.

Les géomètre du cadastre acceptent ils de faire des constatations sur place et de rectifier ensuite les "erreurs papier" de leurs services ?

merci beaucoup

Alexandra.

dominiquecaen · Answer

Bonsoir, 

Le fait que l'acte de 1995 a été publié à la conservation des hypothèques, indique bien que la mutation a été enregistré par le cadastre, les formalités, d'enregistrement, publication et du cadastre, sont toujours faites d'une manière concomittante.

Ce qui compte pour les limites de la propriété, c'est pas le plan, mais les limites existantes sur le terrain. Le cadastre étant souvent erroné, il est toujours écarté par la jurisprudence, c'est la propriété réelle qui prime d'une manière constante, il faut donc prendre en considération, les limites voulues par les propriétaires riverains, par ex : cloture, haies, muret, c'est la preuve par usucapion, qui prime, puis la preuve par la possession, et la preuve par titre,

Dans votre cas, la prescription décennale est suffisante.

En outre, dans le contrat, il doit avoir une clause qui concerne les erreurs de désignation ou de limite, cette clause est parfaitement valable (exception faite de la copropriété).

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