Cadastre non conforme-rachat mairie

Question

Bonjour, 
Nous avons acheté une maison avec jardin. Nous avons découvert que le cadastre n'était pas à jour après l'achat. En effet une bande d'1 mètre sur 25 mètres de long avait déjà été préempté par la mairie (la maison est en coin de rue).
Nous nous sommes adressés à la mairie qui nous dit qu'ils peuvent changer le cadastre et nous racheter le terrain pour 60€/mètre carré.
Nous nous sommes renseignés chez le notaire qui nous dit que le mètre carré sur le marché est de 1 000€.

Pouvons nous contester le prix de la mairie? Et a t on des chances d'avoir gain de cause?

L'annonce de vente indiquait un terrain de 250 mètres carré et l'agent immobilier nous avait donné un document indiquant quel potentiel d'agrandissement on avait. Avec ce cadastre qui est faux, notre terrain fait en réalité 200mètres carré et nous ne pouvons plus agrandir. Peut on poursuivre l'agence immobilière ou le vendeur pour cette arnaque?
Merci pour votre aide.

kasom · Answer

bonjour

Qu'entendez-vous par "préempté" par la mairie ? le terrain est frappé d'alignement sur une bande de 1 m par 
  25 m ? 

L'annonce de vente indiquait un terrain de 250 mètres carré et l'agent immobilier nous avait donné un document indiquant quel potentiel d'agrandissement on avait.

bien entendu vous pouvez attaquer l'agence et le vendeur en dommages et intérêts ( ou en annulation de la vente si effectivement les possibilités d’agrandissement étaient un critère essentiel de la vente et que vous pouvez le prouver ) 

une première visite auprès d'un avocat s'impose, ou faire jouer votre protection juridique si vous l'avez

Josh Randall · Answer

Bonjour

En effet une bande d'1 mètre sur 25 mètres de long avait déjà été préempté par la mairie (la maison est en coin de rue
Est-ce que la commune aurait mis en place un plan d'alignement ? c'est ce qui semble ressortir de votre aventure.
Si cet alignement existe, l'information devrait figurer dans le certificat d'urbanisme d'information que les(s) notaire(s) ont dû demander et annexer à l'acte de vente.

Jeanjacques · Answer

Bonjour

Merci pour votre réponse.
J'ai vérifié et aucun document à ce sujet n'est joint à notre acte de vente.
Savez vous si le prix proposé par la mairie peut être négocié? Nous sommes un peu déstabilisés par le fait de nous avoir vendu un terrain de 250 mètres carré en toute impunité sans qu'on puisse contester ni même négocier le prix du rachat du terrain 
Merci d'avance

Josh Randall · Answer

Demandez à la commune un arrêté d'alignement individuel. Cela permettra d'en avoir le cœur net.

BmV · Answer

" une bande d'1 mètre sur 25 mètres de long avait déjà été préempté par la mairie " : préempté, certes, mais ça ne veut pas dire que la mairie l'a déjà acheté.
Preuve en est, en effet, qu'elle vous propose là, maintenant, de l'acheter. cette bande de terrain n'est donc pas sa propriété, on ne propose pas d'acheter un bien que l'on possède déjà....

Si vraiment il y a un droit de préemption sur cette bande de terrain, cela signifie juste que la mairie sera prioritaire pour l'acquérir, OK, mais seulement le jour ou vous décidez de vendre tout ou partie de ce terrain.
Ça ne veut pas dire, en l'état actuel des choses, que la mairie pourrait vous exproprier, c'est à dire vous forcer à lui vendre cette surface.

Ces 25 m² sont donc toujours votre propriété.
À vérifier et à confirmer sur votre acte de vente et en relation directe avec votre notaire pour les détails si nécessaire.

Et non, la mairie ne peut pas changer le cadastre !
C'est le service du cadastre (aujourd'hui  SPF ) qui modifiera les indications foncières en question quand et seulement quand il sera en possession d'un acte notarié de vente de terrain.
SPF auprès duquel vous pourrez vérifier vous-même la surface et la configuration du terrain qui vous appartient.

Cela étant,  on a l'impression que votre notaire ne vous a pas vraiment tout bien expliqué dans cette opération....

Josh Randall · Answer

Ces 25 m² sont donc toujours votre propriété. 
En effet
Le sol des propriétés bâties à la date de publication du plan d'alignement est attribué à la collectivité propriétaire de la voie dès la destruction du bâtiment."
Source: article L112-2 du code de la voirie routière

En complément:
"La publication du plan d’alignement grève les terrains bâtis d’une servitude de reculement. Celle-ci doit être annexée au PLU s’il existe pour être opposable. Cette servitude entraîne l’interdiction d’édifier une construction nouvelle sur la parcelle ou partie de parcelle frappée d’alignement ainsi que d’effectuer des travaux confortatifs sur les constructions existantes.
Le transfert de propriété, à défaut d’accord amiable, n’intervient que lorsque la construction grevée tombe en ruines ou est démolie par son propriétaire. Le constat de ruine est alors notifié au propriétaire et publié à la conservation des hypothèques. Le transfert de propriété fera l’objet d’un acte notarié ou administratif publié aussi à la conservation des hypothèques. La prise de possession intervient après le paiement ou la consignation de l’indemnité due. Cette indemnité porte sur la valeur du terrain nu."
Source: http://outil2amenagement.cerema.fr/alignement-a527.html

Jeanjacques · Answer

Bonjour,
Merci à tous pou vos réponses et tous ces éléments.
Désolé je pense que je ne me suis pas très bien exprimé, du moins pas avec les termes précis.

Quand nous avons acheté, la bande de terrain était déjà occupée par le trottoir de la mairie et notre clôture n'est donc plus en bordure du terrain indiqué dans le cadastre mais sur les pointillés indiqués sur le cadastre (je suppose que ces pointillés signifie l'alignement).
Il n'y avait pas joint à notre acte de vente de document faisant référence à un alignement. Juste l'extrait de cadastre de l'ancien terrain traversé par cette ligne de pointillés.

Lors de l'achat, l'agent immobilier nous a fait des projections d'agrandissement basé sur le cadastre...qui ne reflète pas la réalité.
On aurait certainement du mesurer le terrain avant d'acheter mais je vous avouerai que nous n'y avons même pas pensé.

On s'est renseigné à la mairie: il y a des années, la mairie a "rogné" sur toute un bande de terrain dans notre rue (8 terrains concernés) pour agrandir la rue et le trottoir. Mais aucun dédommagement n'avait été versé aux propriétaires. La mairie nous avait indiqué que c'était aux propriétaires de faire la demande de dédommagement à l'époque et qu'elle n'est pas gênée par le fait que le cadastre ne  reflète pas la réalité. 

Donc nous avons acheté un terrain vendu comme faisant 250 mètres carré (cadastre et plan de l'archi de l'agent immobilière et annonce de vente et acte de vente indiquent cette info). En réalité, il était déjà amputé de ses m² par la mairie. Les documents n'avaient juste pas été mis à jour.

Nous souhaitons régulariser la situation. Voilà pourquoi nous avons demandé à la mairie comment faire: elle a envoyé un géomètre faire un relevé terrain pour constater la surface de notre terrain, elle nous a envoyé un procès verbal que nous devons signer, puis elle nous a indiqué qu'ils passeraient le sujet au conseil municipal pour que le cadastre soit modifié et qu'un montant de 60€/m² nous soit donné.
Ce montant nous parait arbitraire, est inscrit nul part, il nous a été donné à l'oral au téléphone.
Nous ne voulons pas signer ce PV de réalignement sans être sûr.

J'espère avoir été plus clair. Désolé pour les imprécisions.
Merci encore à ceux qui nous lisent.

Jeanjacques · Answer

Bonjour à nouveau
Suite à vos bons conseils (et je vous en remercie encore) j'ai demandé à la mairie le plan d'alignement. Voici leur réponse:
«Après vérifications, il n’y a pas eu de plan d’alignement spécifiquement pour votre rue.

Les arrêtés alignements sont donc effectués individuellement.»

BmV · Answer

Donc vous demandez votre arrêté d'alignement individuel.

Quant au prix de cession du terrain, vous pouvez/devez le négocier avec la mairie, qui reste un acquéreur comme un autre. Le fait que le terrain vendu fasse ensuite partie du domaine public ne change rien à l'histoire. 
Envoyez au maire un recommandé+AR contestant le prix annoncé et demandez votre prix. Cette démarche devrait figurer dans l'exposé remis aux conseillers avant délibération. 
Ne soyez pas trop gourmand non plus, sous peine de voir vous opposer une fin de non recevoir et que la situation s'enlise pendant des années ou exige de votre part une procédure beaucoup plus lourde pour arriver à vos fins..

Cadastre non conforme-rachat mairie

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