Servitude

Bonjour,
Une parcelle de 847 m² est constituée actuellement d'un potager et en fond d'une maison d'habitation sur-élévée par rapport au potager de 1m. Il va y avoir un détachement parcellaire entre le potager et la maison.
La partie où il y a le potager vient d'être vendu à un acquéreur qui compte y bâtir une maison.
Je compte acheter pour ma part la maison du fond. Aussi il a été convenu qu'une servitude de passage gratuite serait créée par l'acquéreur du potager afin que je puisse accéder à ma maison.

Problèmes: La largeur de la servitude: l'agent immobilier dit 3m; l'Urbanisme me dit 4,50m (sans qu'il y ait une règlementation officielle de sa part) pour le passage des Pompiers. Qui a raison ?
La servitude devant faire partie de la parcelle du potager actuel (qui a une entrée sur la rue), problème d'accès car on ne peut avoir 2 entrées sur la voie publique à partir d'une même parcelle. Comment faire?
Pour calculer la largeur de la servitude, faut-il prendre en compte le muret qui sépare la parcelle actuelle de la parcelle du voisin ?
Actuellement, entre la maison existante et le potager, il y a un muret de 1m car le potager est en contre bas. De quelle hauteur puis-je faire ma clôture sur le muret existant afin de ne pas être chez le voisin ?

Merci