Dépôt de garantie et location

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"Droit finances : Dépôt de garantie et location"

Le dépôt de garantie, parfois appelé caution, est versé par le locataire à la signature du bail d'habitation, à l'entrée dans les lieux d'une location. Vos droits en matière de dépôt de garantie, notamment sur le montant et le remboursement.


Définition

Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire à l'entrée dans les lieux pour garantir les éventuelles créances du bailleur : arriérés de loyers ou de charges, mais aussi réparations dues aux dégradations commises, etc. Cette somme est conservée par le bailleur pendant toute la durée de la location, puis en principe restituée pour tout ou partie au locataire après son départ.

A l'issue du bail et après l'état des lieux de sortie, le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie les éventuels loyers impayés. Il peut aussi retenir le coût de la remise en état du logement si la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie prouve que le locataire n'a pas accompli ses obligations d'entretien ou que le logement a subi des dégradations non liées à la vétusté. Sous réserve naturellement que le montant des réparations soit chiffré par des justificatifs.

Le dépôt de garantie est bien souvent appelé "caution" dans le langage courant. Juridiquement, ces deux termes ne doivent pourtant pas être confondus, puisque la caution désigne l'engagement d'un tiers visant à garantir le paiement du loyer en cas de défaillance du locataire. Voir ainsi les droits et les obligations de la caution lors d'un cautionnement.

Article de loi

Les règles applicables au dépôt de garantie dans une location sont encadrées par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Contrat

Pour être valable, le versement d'un dépôt de garantie doit être prévu dans le contrat de location et son montant doit être indiqué dans le bail.



Mais même si le contrat prévoit bien le versement d'un dépôt de garantie, il ne peut pas pour autant inclure des clauses contraires à la loi. Celle-ci encadre en effet le montant et les modalités de remboursement du dépôt de garantie.

Montant

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas dépasser un plafond légal, qui varie selon qu'il s'agit d'une location nue ou d'une location meublé. Mais que le logement soit meublé ou non, le propriétaire ne peut pas exiger de dépôt de garantie quand le loyer est payable avec plus de deux mois d'avance.

Location nue

Dans le cas des locations nues à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges, cette somme ne faisant l'objet d'aucune révision en cours de bail.

Location meublée

Dans les locations meublées à titre de résidence principale, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer.

Dans les autres types de locations meublées, le dépôt de garantie est librement fixé dans le contrat, souvent à une somme forfaitaire dans les locations saisonnières.

Aides

Si le locataire ne dispose pas des fonds suffisants pour avancer le dépôt de garantie réclamé, des aides existent pour lui permettre d'accéder à un logement. Le dépôt de garantie peut ainsi être versé par un organisme tiers :


Versement et encaissement

Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du bail. Ce versement peut être effectué par chèque, par virement mais aussi en espèces. Dans ce dernier cas, le locataire doit exiger un reçu de la part du bailleur afin de disposer d'une trace prouvant que la somme a bien été versée.

En cas de paiement par chèque, ce dernier est normalement encaissé par le propriétaire, la somme n'étant ensuite restituée qu'à la fin du bail.

Restitution

A l'issue du bail, le bailleur doit rembourser au locataire le montant du dépôt de garantie, après déduction des éventuelles retenues liées à des défauts constatés dans l'état des lieux de sortie.


Délai

Cette restitution doit intervenir dans le délai de deux mois suivant la remise des clés (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Ce délai est réduit à un mois quand l'état des lieux de sortie ne relève aucune dégradation par rapport à l'état des lieux d'entrée.

Au-delà de ce délai, le bailleur qui tarderait à rendre le dépôt de garantie est redevable d'une pénalité de 10% du loyer hors charges par mois de retard. A condition, bien sûr, que le locataire ait bien communiqué sa nouvelle adresse à son ancien bailleur.

Demande

En pratique, il arrive souvent que le bailleur tarde à remettre le dépôt de garantie au locataire après son départ. Le locataire peut alors demander la restitution de son dépôt de garantie par courrier au propriétaire.

Pour en savoir plus, voir les règles de remboursement du dépôt de garantie.

Retenue et travaux

Le propriétaire peut retenir le montant des travaux en cas de dégâts dont le locataire serait responsable. Ce dernier peut alors demander au bailleur de justifier le montant retenu en produisant un document évaluant le coût des travaux.

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de justifier les sommes qu'il retient sur le dépôt de garantie, mais ne précise pas la nature des pièces justificatives admises.

Devis

S'agissant des travaux de remise en état, le devis est, dans la pratique, le moyen le plus usité par les professionnels de l'immobilier. Il permet en effet d'évaluer le coût des travaux.

Cette pratique a été consacrée par la Cour de cassation qui considère que la seule production d'un devis est suffisante pour justifier les travaux de réfection du logement, le bailleur n'ayant pas à prouver l'exécution des travaux dont il demande réparation (arrêt n°99-13668 rendu par la 3e chambre civile de la Cour de Cassation le 3 avril 2001).

Facture

En revanche, le recours systématique à la facture pourrait se révéler problématique, car difficile à concilier avec les délais (relativement brefs) dans lesquels le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie.

Contestation

Le locataire peut contester le montant retenu dans le cadre d'une procédure contentieuse. Il doit alors s'adresser au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

Le délai de prescription est de 3 ans à compter de la date à laquelle le dépôt de garantie aurait dû être versé.

Loyers impayés

En cas d'impayés de loyers ou de charges, le bailleur peut déduire les sommes dues du dépôt de garantie. En revanche, le locataire doit payer ses loyers dus jusqu'au dernier. S'il ne paye pas son loyer en considérant que ce dernier sera déduit de son dépôt de garantie, il s'expose au risque d'une action en justice de la part du propriétaire.

Litiges

En cas de litiges portant sur le montant ou le remboursement du dépôt de garantie, les deux parties peuvent porter l'affaire devant la commission de conciliation (du département du logement) ou d'un conciliateur de justice avant d'engager une action en justice.

A défaut de conciliation, les litiges liés au dépôt de garantie sont jugés par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

Voir aussi :


Crédits photo : 123RF - PaylessImages

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Éric Roig, diplômé d'HEC

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