Dépôt de garantie et location

Mai 2018

Le dépôt de garantie, parfois appelé caution, est versé par le locataire à la signature du bail d'habitation, à l'entrée dans les lieux d'une location. Les droits et les devoirs de chacun en matière de dépôt de garantie.


Définition

Le dépôt de garantie est la somme que doit verser le locataire à l'entrée dans les lieux pour garantir les éventuelles créances du bailleur : arriérés de loyers ou de charges, mais aussi réparations dues aux dégradations commises, etc.

En d'autres termes, à l'issue du bail et après l'état des lieux de sortie, le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie les éventuels loyers impayés. Il peut aussi retenir le coût de la remise en état du logement si la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie prouve que le locataire n'a pas fait face à ses obligations d'entretien. Sous réserve naturellement que les réparations soient prouvées par des justificatifs.

Le dépôt de garantie est bien souvent appelé "caution" dans le langage courant. Juridiquement, ces deux termes ne doivent pourtant pas être confondus, puisque la caution désigne l'engagement d'un tiers visant à garantir le paiement du loyer en cas de défaillance du locataire. Voir ainsi les droits et les obligations de la caution lors d'un cautionnement.

Note vidéo

Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Montant

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas dépasser un plafond, qui varie selon qu'il s'agit d'une location nue ou d'une location meublé. Mais que le logement soit meublé ou non, le propriétaire ne peut pas exiger de dépôt de garantie quand le loyer est payable avec plus de deux mois d'avance.

Location nue

Dans le cas des locations nues à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges, cette somme ne faisant l'objet d'aucune révision en cours de bail.

Location meublée

Dans les locations meublées à titre de résidence principale, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer.

Dans les autres types de locations meublées, le dépôt de garantie est librement fixé dans le contrat, souvent à une somme forfaitaire dans les locations saisonnières.

Aides

Le dépôt de garantie représente en général une somme d'au moins plusieurs centaines d'euros. Si le locataire ne dispose pas des fonds suffisants, des aides existent pour lui permettre d'accéder au logement. Le dépôt de garantie peut ainsi être versé par un organisme tiers :


Versement et encaissement

Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du bail. Ce versement peut être effectué par chèque, par virement mais aussi en espèces. Dans ce dernier cas, le locataire doit exiger un reçu de la part du bailleur.

En cas de paiement par chèque, ce dernier est en principe encaissé par le propriétaire.

Restitution

A l'issue du bail, le bailleur doit restituer au locataire le montant du dépôt de garantie, après déduction des éventuelles retenues.

Délai

Cette restitution doit intervenir dans le délai de deux mois suivant la remise des clés (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Ce délai est réduit à un mois quand l'état des lieux de sortie ne relève aucune dégradation par rapport à l'état des lieux d'entrée.

Au-delà de ce délai, le bailleur est redevable d'une pénalité de 10% du loyer hors charges par mois de retard.

Demande

Le locataire peut demander la restitution de son dépôt de garantie par courrier au propriétaire.

Pour en savoir plus, voir les règles de remboursement du dépôt de garantie.

Retenue et travaux

Le propriétaire peut retenir le montant des travaux en cas de dégâts dont le locataire serait responsable. Ce dernier peut alors demander au bailleur de justifier le montant retenu en produisant un document évaluant le coût des travaux.

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de justifier les sommes qu'il retient sur le dépôt de garantie, mais ne précise pas la nature des pièces justificatives admises.

Devis

S'agissant des travaux de remise en état, le devis est, dans la pratique, le moyen le plus usité par les professionnels de l'immobilier.

Cette pratique a été consacrée par la Cour de cassation qui considère que la seule production d'un devis est suffisante pour justifier les travaux de réfection du logement (Cass. 3e Civ. 3 avril 2001).

Facture

En revanche, le recours systématique à la facture pourrait se révéler problématique, car difficile à concilier avec les délais (relativement brefs) dans lesquels le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie (cf. Demande de remboursement de la caution).

Contestation

Le locataire peut de toutes façons contester le montant retenu dans le cadre d'une procédure contentieuse. Il doit alors s'adresser à un juge du tribunal d'instance, compétent pour les litiges dont les sommes en jeu ne dépassent pas 10 000 euros.

Loyers impayés

En cas d'impayés de loyers ou de charges, le bailleur peut déduire les sommes dues du dépôt de garantie. En revanche, le locataire doit payer ses loyers dus jusqu'au dernier. S'il ne paye pas son loyer en considérant que ce dernier sera déduit de son dépôt de garantie, il s'expose au risque d'une action en justice de la part du propriétaire.

Litiges

En cas de litiges portant sur le montant ou le remboursement du dépôt de garantie, les deux parties peuvent porter l'affaire devant la commission de conciliation (du département du logement) avant d'engager une action en justice.

Voir les adresses des commissions départementales de conciliation

Voir aussi


Crédits photo : 123RF - PaylessImages


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