Frais d'agence en location : qui paie et comment partager

Les frais d'agence représentent un coût. Qui doit payer et comment les partager entre le bailleur et le locataire.

Qui doit payer les frais d'agence en cas de location ?

Selon leur nature, les frais d'agence en cas de location peuvent être payés exclusivement par le bailleur ou être répartis avec le locataire. La commission d'intermédiaire en location est entièrement à la charge du propriétaire-bailleur. Mais la loi du 6 juillet 1989 (article 5) maintient toutefois la règle du partage de certains frais entre le locataire et le propriétaire : frais de visite, constitution du dossier, rédaction du bail et établissement de l'état des lieux. Les honoraires et frais facturés au propriétaire restent librement fixés. En revanche, les honoraires facturés au locataire sont plafonnés. Les frais de location payés par le locataire ne peuvent pas dépasser la moitié des frais facturés par l'agence dans la limite des plafonds suivants :

• 3 €/m2 pour l'établissement de l'état des lieux d'entrée ;
• et pour les autres types de frais (hors état des lieux) :

  • 12 €/m2 dans les zones au marché locatif très tendu (zone Abis Duflot et PTZ) ;

  • 10 €/m2 dans les zones au marché locatif tendu (communes où s'applique l'encadrement Duflot des loyers et la taxe sur les logements vacants, hors zone Abis) ;

  • 8 €/ m2 dans les autres zones.

Voici un exemple de partage du paiement des frais d'agence entre un locataire et un bailleur en tenant compte du plafond légal. Un locataire loue un appartement de 30 m2 en zone très tendue. Les frais d'agence pour les actes hors état des lieux sont facturés pour un montant de 800 euros. Ils doivent être partagés avec le bailleur par moitié, soit en principe 400 euros à payer par le locataire. Mais ce montant est plus élevé que le plafond des frais d'agence à verser par le locataire en zone très tendue, fixé à 12 x 30 = 360 euros. Le locataire ne devra donc payer que 360 euros pour ces frais. Le bailleur devra quant à lui payer la somme restante, c'est-à-dire 800 - 360 = 440 euros.

Comment calculer les frais d'agence en location ?

A condition de respecter les limites fixées par la réglementation, les frais d'agence sont librement fixés et peuvent donc faire l'objet d'une négociation. Il en résulte que le montant et le calcul des honoraires peuvent parfois sensiblement varier selon les agences : si vous êtes propriétaire, vous avez donc intérêt à comparer les différentes offres avant de choisir une agence pour donner votre bien en location. Sachez que, comme pour les frais d'agence en cas de vente immobilière, les tarifs de l'agence sont soumis à certaines règles d'affichage afin que le client puisse être informé de leurs montants exacts avant de s'engager.

Pour calculer le montant des frais d'agence à partager entre le bailleur et le locataire, le service public a mis en ligne un simulateur. Vous devez renseigner la surface habitables du logement en m2, le total des frais d'agence avant partage et le nom de la commune ou le code postal du logement. Le service vous indiquera automatiquement si le logement se trouve en zone tendue, en zone très tendue ou dans une autre zone du territoire. Il vous fournira le montant des frais d'agence à payer par chacun pour les factures correspondant aux actes qui suivent :

• création du dossier du locataire ;
• visite du logement ;
• rédaction du contrat de location.

Comment économiser les frais d'agence en location ?

Les frais d'agence représentent au minimum plusieurs centaines d'euros. Pour les économiser, beaucoup de bailleurs choisissent de louer sans agence. Mais dans ce cas, ils ne doivent pas seulement se charger eux-mêmes de trouver leur locataire : il faut aussi qu'ils rédigent leur propre contrat de bail ainsi que l'état des lieux. Pour ce faire, ils peuvent s'aider de documents accessibles en ligne, tels qu'un modèle de contrat de location qu'ils doivent imprimer puis remplir avec le locataire lors de la signature du bail et de l'entrée dans les lieux.

Comment demander le remboursement des frais d'agence ?

Les honoraires de l'agent immobilier sont perçus après la signature du bail, sauf pour les frais d'état des lieux, payables au moment de la prestation. Si l'une ou l'autre des parties au contrat de bail a avancé l'intégralité des frais d'agence, elle doit adresser un courrier à son cocontractant afin que ce dernier lui rembourse sa part des frais d'agence. La lettre de demande de remboursement des frais d'agence doit être envoyée en recommandé avec avis de réception. Voici un exemple de lettre.