Retenue sur caution pour nettoyage dans une colocation

"Le manque d'entretien n'étant pas considéré comme une dégradation"

FAUX : c'est bien une "dégradation", au sens large du terme.

Si sur votre EDLE, il y a la mention "ménage fait" (ou similaire) OU s'il n'y a rien de mentionné au sujet du ménage, ça veut dire que votre chambre vous a été remise propre = ménage fait... et, si sur votre EDLS - signé des parties prenantes OU réalisé par un commissaire de justice -, il y a la mention "ménage non fait" (ou similaire), c'est bien une "dégradation" (au sens large du terme) susceptible d'entraîner une retenue sur votre DG à justifier lors de la restitution du solde de votre DG... sauf qu'en colocation avec baux individuels, il ne peut pas y avoir une clause de solidarité : donc si l'absence de ménage concerne une autre pièce que celle que vous avez en disponibilité individuelle (votre chambre), le bailleur ne pourra pas faire de retenue sur votre DG au titre de "ménage non fait dans le séjour ou la salle de bains ou les WC" par exemple.

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RETENUE SUR DG : PAS DE FORFAIT : Cour de CASSATION CIVIVILE 3° (26/06/2007) N°06-16644

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"Loi non solidarité baux individuels en colocation" : tapez ça sur votre moteur de recherche préféré......

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Voir aussi :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34661
 

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article 

https://www.pap.fr/locataire/signer-contrat/colocation-cest-quoi-la-clause-de-solidarite/a27031

https://www.visioconseilspro.com/blog-juridique/colocation-bail-individuel-solidaire-comparaison

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 https://www.bailfacile.fr/guides/caution-colocation-degradations-parties-communes

extrait :

<< (...)  2- Les baux multiples [= colocation avec baux individuels]

Chaque colocataire signe un contrat distinct avec le propriétaire pour la location de sa chambre, avec jouissance exclusive. Les parties communes sont partagées par tous.

Contrairement au bail unique, les colocataires ne sont pas solidairement responsables. Dès lors, toute clause du bail engageant une responsabilité collective des colocataires pour des dégradations dans les parties communes serait réputée nulle et non écrite. En cas de dommage, le propriétaire doit prouver la responsabilité individuelle du colocataire concerné.

Chaque colocataire est donc uniquement responsable des dégradations dans les parties privatives qu'il loue.

(...)

La clause de solidarité n'a pas lieu d'être dans les contrats individuels :

Les signataires de contrats individuels ne peuvent être liés par une clause de solidarité. Ils sont tous individuellement responsables des impayés et des dommages locatifs.

(...)

Qui est responsable des dégradations dans les parties communes d'une colocation ?>>

Lire la suite dans le lien mentionné ci-dessus.

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"mon bailleur m'a prévenu que je devrais payer (seule) des frais de ménage pour les parties communes que mes colocataires n'entretiennent pas bien, à la hauteur de 50 euros."

Je ne reviens pas sur l'illégalité d'une retenue forfaitaire sur DG (Cour CASSATION CIVILE 3° (26/06/2007) N°06-16644)... 

Par ailleurs, puisque votre bailleur trouve que ce sont "vos colocataires qui n'entretiennent pas bien"... pourquoi vous faire payer à vous ce "manque d'entretien" pour lequel votre bailleur reconnaît votre irresponsabilité... (où est la logique là-dedans ??)... d'autant que la solidarité n'existe pas en colocation avec des baux individuels ???

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Vous pouvez contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre logement : des juristes de l’immobilier vous aideront gratuitement :

https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

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Ajout :

Vous dites que votre contrat de location mentionne "charges comprises", cependant elles doivent être listées.... et si la location est meublée et que l'électricité du logement est incluse dans lesdites charges, toutes les charges seront sous forme de "forfait" : un "forfait" de charges est une somme immuable tout au long d'une même location [donc : ne doit pas être régularisée, à l'inverse des "provisions sur charges" ("obligatoires" en location nue et "possibles" en location meublée), qui elles, doivent être régularisées annuellement sur justificatifs).

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Par ailleurs, sauf clause contraire mentionnée au contrat au moment des signatures, la TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères) est systématiquement incluse dans un forfait de charges : donc, vous n'avez PAS à la payer à part, en sus du forfait de charges.

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ET loyer et charges du dernier mois sont dus au prorata : tout mois entamé n'est PAS dû.

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Bonjour,

Merci pour ces détails.

Après consultation avec l'adil j'ai trouvé un précédent : https://www.courdecassation.fr/decision/67592ab0846a04c9670ecc5f

Ils m'ont affirmé que les dégradations dans les parties communes ne pouvaient pas être partagées / imposées au colocataire sortant et que le ménage à priori de même (même s'il ne s'agit pas d'une dégradation selon eux).

Je n'ai pas compris le lien avec la TEOM?

Bonne journée,

Maude

 La TEOM est due en sus des charges selon le type de contrat de location.

Je vous invite à lire un de mes topos :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7

En résumé :

- location nue OU location meublée avec des "provisions"sur charges : la TEOM est due en sus desdites "provisions".

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- location meublée avec un "forfait" de charges : bien que restant une TAXE, la TEOM est alors assimilée à une charge et est systématiquement incluse dans le montant du forfait ==> le locataire n'a donc pas à la payer à part en sus dudit forfait..... SAUF SI une clause avait été introduite au contrat de location au moment des signatures spécifiant que la TEOM serait à payer à part et en sus du forfait de charges.

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En résumé, quand la TEOM est due "à part et en sus" des charges, elle l'est :

a) sur justificatif (= copie de l'avis de TF du bailleur pour chaque année demandée),

b) ET sans les frais de gestion/rôle (dans TOUS les cas TOUJOURS à la charge des bailleurs),

c) ET pour le temps RÉEL d'occupation : pour la globalité d'une même location, depuis l'entrée effective dans les lieux du locataire (= depuis la remise des clés, quelle que soit la date de signatures du contrat de location) jusqu'au rendu des clés (quelle que soit la date de fin du préavis du locataire quand c'est lui qui a donné congé au bailleur, OU quelle que soit la date de fin du bail en cours quand c'est le bailleur qui a donné congé à son locataire),

d) ET avec une prescription de 3 ans.

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Je vous avais parlé de la TEOM, bien que ne sachant pas quel type de contrat de location vous avez, juste dans le but de vous informer... parce certains bailleurs la réclament à leurs locataires mêmes si les charges sont sous forme de forfait sans clause particulière pour le paiement de la TEOM... pour vous éviter de vous faire avoir par un éventuel bailleur indélicat ou ignorant la loi...  :-)) 

cdt.

Je vois merci!

Maude

- Rendu des clés : donc au besoin vous avez un témoin... (votre colocataire)

- "L'EDLS est non valable car non contradictoire => besoin d'un huissier mais trop tard ici => retenue sur DG pour dégradations illégale (peu importe que ce soit ma chambre / les espaces communs)?" : OUI (effectivement, je n'ai pas été assez précise  : pas d'EDLS valable = pas de retenue sur DG possible pour des dégradations).

- article 1731 : oui, c'est vous qui avez fait obstacle à un EDLS contradictoire... (puisque vous ne l'avez pas signé... peu importe le motif), MAIS vous pourrez quand même contester des retenues illégales = en l'occurrence, celles que pourrait mentionner le bailleur au sujet des parties communes, puisque votre bail est individuel = sans clause de solidarité.

- "appel à un huissier est trop tard" : Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996].

- "répondre à son mail?" : SVP... lequel ?

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Désolée, je vous renvoyais, post 1, à un de mes topos... mais je m'aperçois maintenant que j'ai oublié de vous le donner... toutes mes excuses... le voici :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’. 

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Merci !

Si j'ai bien compris la loi est un peu floue dans le cas d'un EDLS non signé (non contradictoire vs article 1731)?

Par curiosité comment est-ce qu'on décide dans ce cas si une retenue est légale ou non ? Obligé d'avoir des preuves pour le locataire même si l'EDLS n'est pas contradictoire ? Dans ce cas autant signer vu qu'il n'y a pas de dégradation dans ma partie privative (peut être avec réserve pour nier ma responsabilité dans les dégradations des parties communes?)

Aussi je n'ai pas trouvé d'interdiction de faire appel à un huissier suite au remplacement du colocataire (cour d'appel citée)

Bonne soirée 

Ok merci je crois mieux comprendre

- si c'est le bailleur qui bloque alors le logement est considéré rendu en bon état car l'EDLS n'est pas contradictoire => pas valable juridiquement

- si c'est le locataire qui bloque alors le point précédent ne s'applique pas et c'est au locataire de prouver qu'il a rendu le logement en bon état (dans mon cas l'EDLS que le bailleur me demande de signer suffit à priori car pas de dégradations dans ma chambre privative...)

Par contre, je ne crois pas qu'il soit trop tard pour faire appel à un huissier (même si je ne vois pas l'interet de le faire dans notre cas). Idéalement l'appel à un huissier se fait avant la fin du bail mais en pratique il peut le faire suite à un litige concernant l'EDLS je pense, dans un délai raisonnable (c'est ce que la plupart des sites recommandent en ligne). Bien sur si le nouveau colocataire est déjà arrivé difficile de prouver la date des dégradations dans les parties communes mais le bailleur a pris quelques photos quand même.

Et pour le mail (envoyé suite à 3 refus de signer pour les raisons que j'ai évoquées ci-dessus) :

Bonsoir Maude,

Je te transmets ci-joint l'état des lieux de sortie réalisé le 06/11/2025 à partir de 13 heures pour le logement situé XXXX

Comme convenu, nous avons effectué ensemble la visite de sortie, au cours de laquelle nous avons comparé les éléments avec l'état des lieux d'entrée du 04/05/2025.

Tu as été présente pour la majorité du constat, et nous avons procédé ensemble à la quasi-totalité des pièces.

Tu as ensuite quitté les lieux avant la fin de la visite, pour des raisons personnelles (train à prendre).

Conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 Juillet 1989, j'ai donc achevé le constat pour les 3 dernières pièces (salle de bain, WC et terrasse), de manière objective et documentée (photos de la salade bain).

Cette mention a été ajoutée à la main sur l'état des lieux, afin de préciser les circonstances exactes du déroulement.

Je te joins :

- le document complet signé de ma part,

- ainsi que les photos des pièces constatées après ton départ.

Je t'invite à me confirmer la bonne réception de ce mail et des documents.

Si tu souhaites formuler des observations complémentaires, tu peux me les transmettre par retour de mail sous 5 jours ; à défaut, le présent état des lieux fera foi.

Bien à toi

Je pensais attendre le retour de l'ADIl avant de répondre à son mail.

PS : pour le train à prendre c'était prévu avant le rdv qui a trop trainé... (1h30)

- article 1731 : oui, c'est vous qui avez fait obstacle à un EDLS contradictoire... (puisque vous ne l'avez pas signé... peu importe le motif), MAIS vous pourrez quand même contester des retenues illégales = en l'occurrence, celles que pourrait mentionner le bailleur relevées dans les parties communes, puisque votre bail est individuel = sans clause de solidarité.

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"Par curiosité comment est-ce qu'on décide dans ce cas si une retenue est légale ou non ?"

En colocation avec des baux individuels, les seules retenues possibles sur DG pour dégradations ne peuvent être QUE pour des dégradations constatées à l'intérieur de  l'espace privé du colocataire (= dans sa chambre) ET mentionnées sur un EDLS signé des parties prenantes. Et comme vous avez dit que vous n'avez pas signé cet EDLS (ET en + que vous rendez votre chambre dans un état impeccable), vous ne devriez PAS subir de retenue sur votre DG pour des dégradations... et votre DG  devra vous être restitué intégralement (sauf éventuellement une retenue "provisoire" de 20% maxi du DG en vue de la régularisation définitive des provisions sur charges) dans "LE" mois qui suit le rendu des clés... et si vous avez droit aux pénalités de retard, vous les réclamerez (le 1er jour du 1er mois de retard sera le 1er jour suivant la fin du délai légal de 1 mois de restitution du DG..........)

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<< si c'est le bailleur qui bloque... si c'est le locataire... >>

NON, c'est "la partie la + diligente" qui est droit de mandater un commissaire de justice, peu importe laquelle des parties est à l'origine du "blocage".

Mais la Cour d'Appel de Montpellier émet des limites : "15 jours après le départ du locataire, en tout cas moins de 3 mois après son départ"... et, comme dans votre cas, le logement est reloué 3 JOURS après, aucun commissaire ne se déplacera pour faire un constat d'EDLS du locataire précédent (sachant qu'un EDLE du nouveau locataire ne peut PAS servir d'EDLS pour le locataire sortant).

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"Si tu souhaites formuler des observations complémentaires, tu peux me les transmettre par retour de mail sous 5 jours ; à défaut, le présent état des lieux fera foi."

Je ne sais pas si cette "menace" (ou "condition") serait valable en justice... ça m'étonnerait... la loi prime sur les "caprices/souhaits/volontés" des gens, bailleurs ou locataires !!!!

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Donc, au regard de sa dernière phrase, faites-lui une courte réponse (*) en lui disant qu'il a refusé de suivre les conseils de l'ADIL (ne tenir compte QUE de l'état de votre chambre) et que par conséquent, vous refusez à votre tour de signer un EDLS qui n'a pas été fait entièrement de façon contradictoire. Précisez que vous attendez donc la restitution de l'intégralité de votre DG (puisque pas de dégradation constatée dans votre espace privé), soit la somme de...€. (**) au plus tard dans "LE" mois qui suit le rendu des clés, rendu des clés fait en sa présence et en celle d'un de vos colocataires, le dernier jour du bail le 06/11/2025, et... SEULEMENT SI VOUS Y AVEZ DROIT, RAJOUTEZ : et qu'à défaut, vous n'hésiterez pas à lui réclamer des pénalités de retard par mois de retard entamé, comme l'art 22 alinéa 7de la loi du 6/7/1989 vous l'autorise.

N'oubliez pas une petite formule finale quelconque de politesse.

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(*) je vous conseille de l'envoyer par R+AR : soit en vous déplaçant dans un bureau  de Poste soit via le site de le Poste : avantage de cette dernière solution : vous gagnez du temps (vous pouvez le faire dès ce soir) et la Poste conservera pendant 1 AN vos écrits (ce qui empêchera au bailleur de prétendre, éventuellement, que la LRAR était vide !!!), ainsi que vos preuves postales. Gardez quand même une copie de votre courrier et vos preuves du R+AR.

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(**) Ne parlez pas d'une éventuelle retenue provisoire sur le DG possible en vue de la régularisation des provisions sur charges : si c'était réellement le cas, ce n'est quand même pas à vous d'apprendre la loi à votre bailleur !!

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Par ailleurs, quand le litige va jusqu'en justice, tous les juges ne sont pas encore prêts à accepter des photos faites par des particuliers.....

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Quand un commissaire est mandaté par la seule volonté d'une des parties qui préfère que l'EDL soit réalisé par un officier ministériel alors qu'il n'y a aucun litige entre les 2 parties, les émoluments dudit commissaire seront à l'entière charge du mandataire (sans possibilité de remboursement, ni partiel ni intégral, par l'autre partie).

Si un commissaire est mandaté suite à un litige AU MOMENT DE l'EDLS, peu importe laquelle des parties mande le commissaire ou peu importe la partie à l'initiative du litige, ses émoluments seront partagés par moitié entre les deux parties... à moins que les parties ne soient pas convoquées par LRAR au moins 7 jours avant la date que fixera ledit commissaire.

La présence des parties n'est pas obligatoire (mais quand même au moins celle du mandant pour pouvoir donner accès au logement), leur signature n'est pas requise non plus sur le constat d'EDLS du commissaire, sa seule signature suffit du fait qu'il est un officier ministériel.

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PS : "nous avons effectué ensemble la visite de sortie, au cours de laquelle nous avons comparé les éléments avec l'état des lieux d'entrée du 04/05/2025."

Au cours d'un EDLS, il s'agit simplement de constater s'il y a des dégradations et si oui, de les mentionner sur l'EDLS : il ne s'agit pas encore des comparer les 2 EDL..... cette étape sera faite ultérieurement par le bailleur, une fois que l'EDLS sera valable juridiquement parlant = une fois qu'il aura été signé des parties prenantes.

.... et franchement, il n'y a pas besoin d'1h1/2 pour faire l'EDLS d'une chambre, même si on est très méticuleux !!!!!

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Merci pour votre message. Dans mon contrat de bail, il n'y a pas de clause sur le ménage ou l'entretien. Aussi je ne vois pas comment le bailleur pourrait justifier les dégradations étant donné qu'il n'y a pas d'EDLS ou de constat par huissier et qu'un nouveau colocataire m'a remplacé. Seulement quelques photos après l'EDLS ont été prises et concernent principalement le manque d'entretien de certaines parties des parties communes dont je ne suis pas responsables (elles ont eu lieu après que je fasse le ménage). Peut être que je devrais contester d'éventuelles retenues sur la base de l'absence de preuve alors?

De toute façon, il n'y a PAS d'EDLS contradictoire signé des parties prenantes et un nouveau locataire est déjà en place.... donc, PLUS non plus la possibilité de mandater un commissaire de justice => aucune retenue ne peut être faite sur son DG pour dégradation OU manque d'entretien.

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Bonjour,

Cela fait un petit moment (j'étais occupée avec mon nouveau travail et j'ai changé de ville...) Je pense solliciter la commission départementale de conciliation pour obtenir un avis juridique de la situation. Je crois qu'il faut faire la demande par mail. Est-ce qu'il vaut mieux prendre un avocat pour rédiger ma demande ou bien je peux simplement clairement expliquer la situation avec mes mots?

Merci par avance !