TEOM location ne figurant pas sur taxe foncière

La voisine du 284 n'a pas à payer la TEOM du 368.
Je suppose que le propriétaire n'a pas fait le "partage" des lieux correctement, cela ne veut pas dire pour autant que le bailleur ne déclare pas ses loyers.... (ce qui, en outre, excusez-moi le terme, ne vous regarde pas).

Ça n'est pas une répartition équitable que de diviser en 3 :


Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

La TEOM est une TAXE (comme son nom l’indique) additive à la taxe foncière (TF) du bailleur, payée par lui en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est récupérable sur le locataire, lequel doit – sur demande du bailleur - la lui rembourser, de façon différente selon que les charges mentionnées au bail sont « au réel » ou « au forfait ».

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être identique d’année en année et équitable.
Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

-> Si maison individuelle (donc avec zéro charges) : la TEOM est due.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :

Sont exonérés de la TEOM les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP.html/identifiant=BOI-IF-AUT-90-10-20150624 (principalement § 2 -> 190)

Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire – que ce dernier l’utilise ou pas - de la façon suivante :

I) Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en location nue ou en location meublée si c’est le choix du propriétaire) :
--> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables (que le bailleur doit détailler dans le bail) : le bailleur devra intégrer le montant de la TEOM au montant des charges et devra faire une régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;
--> Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de son avis de TF (ou en janvier année N+1).
Dans TOUS les cas :

=> SUR JUSTIFICATIF = copie de la TF fournie OU tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte. Une vérification peut également être faite aux impôts.
Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement : un taux d'imposition est appliqué à la valeur locative cadastrale du logement qui sert de base au calcul.

=> AU PRORATA = montant TEOM /365 jours x nombre de jours d'occupation du locataire sur l'année civile en question;

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (situés au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire, lesquels frais sont toujours uniquement à la charge du propriétaire.

II) Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en location meublée ou en colocation nue) :
- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
- Le propriétaire est en droit de faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer et aux mêmes conditions SI la révision du loyer est prévue au contrat de location.
- TOUTEFOIS, lors de l'établissement du contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM.


III) ATTENTION à ne pas confondre :
- TEOM = Taxe
- REOM = Redevance
- et RS = Redevance Spéciale
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730

IV) ARRIÉRÉS de TEOM :

Quand elle est provisionnée, bien que restant une taxe, le montant de la TEOM est intégré aux charges pour le paiement des arriérés et la TEOM ne peut pas être réclamée au locataire plus de 3 ans en arrière : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. » (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

=> Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »

V) EXONÉRATION :

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP.html/identifiant=BOI-IF-AUT-90-10-20150624
(§ Exonérations)


Cordialement.