Division en volumes ??

Sur l'autre forum, votre discussion a été supprimée, je ne sais pas si c'est vous qui l'avez supprimée.

Votre problématique ne porte pas sur la propriété juridique d'une partie de la cave (celle qui vous est inaccessible), celle-ci est établie par le titre du voisin. C'est le titre du voisin qui entérine sa propriété, sans besoin d'une division en volumes.

Mais ce n'est pas votre problématique (ce que Jet n'a pas compris sur l'autre forum).

Votre problématique, en fait la problématique de tout propriétaire futur de votre parcelle cadastrale, est que l'étendue réelle de la propriété de votre cave ne transparaît pas à la lecture de votre acte de vente dans lequel vous étiez acquéreur.

Votre acte décrit une parcelle cadastrale, avec une maison édifiée, comportant une cave. Vous êtes légitimes à croire être propriétaire de tout le dessous de la parcelle cadastrale.

C'est la prise de conscience que le mur n'était pas en limite de votre parcelle qui vous a fait penser à un vide sanitaire, puis c'est (si je comprends bien) un questionnement au notaire qui vous a révélé que le titre du voisin décrivait une partie de cave sous votre maison, et qui vous a donc fait comprendre la réalité : vous n'êtes pas propriétaire de tout le dessous.

Cette situation est-elle satisfaisante pour vous, le sera-t-elle pour un futur propriétaire qui vivra la même expérience si rien n'est fait ? Il n'y a pas de réponse juridique à cette question.

Vous pourriez très bien vous en foutre, et laisser le problème de la compréhension de la réalité à votre futur acquéreur, qui peut-être se rendra compte que le mur n'est pas en limite, et se posera la question de ce qu'il y a derrière. Peut-être il le démolira... pour trouver une cave aménagée avec des affaires du voisin... qui risque de ne pas être content...

Tout vient du fait qu'un notaire quelconque chargée de la vente fera une demande de renseignement sur la parcelle cadastrale, et ne trouvera en réponse, associée à cette parcelle, que des références de publication d'actes de mutation de propriété de cette parcelle qui seront muet quant à l'existence d'un morceau de cave appartenant au voisin.

Pour le découvrir, il faut faire une demande de renseignement sur la parcelle du voisin (chose qui n'est pas logique de faire lors d'une vente), qui remonte la référence de publication du dernier acte de vente (où le voisin était acquéreur), lequel explique que sa cave s'étend sous la maison voisine (la vôtre).

Si on veut que le notaire découvre la situation réelle à partir de la seule demande de renseignement sur votre parcelle, il faut que cette demande retourne en réponse une autre référence de publication, à savoir celle d'un acte de division en volumes, que le notaire pourra demander. Il pourra alors correctement rédiger l'acte de vente, en disant que le bien vendu est tel lot de volume associé à la parcelle cadastrale. Et qui pourra préciser que l'autre volume (le morceau de cave) ne fait pas partie de la vente, et est propriété du voisin.

La division en volumes n'a donc qu'une utilité pratique pour éviter le désagrément de ne pas avoir une vision claire de ce qui est vendu, dans l'acte de vente.

J’ai compris que cela date de plus de trente ans et que la voisine peut en apporter la preuve. En ce cas, oui, la voisine est devenue propriétaire de la partie de cave qu’elle occupe comme dit à l’article 2261 du code civil : Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

La division en volume proposée par le notaire entérine effectivement l’état de fait.

Si vous estimez que la voisine n’est pas devenue propriétaire par prescription, logiquement il faut lui demander de libérer la cave et, si elle refuse, saisir le tribunal pour faire prononcer son expulsion.

D’après ce que vous dites, je pense que votre voisine est devenue propriétaire de la partie de cave qu’elle occupe et que le tribunal lui donnerait donc raison.

Je porte le même avis que celui donné par Rambotte ce jour à 9 h 59 sous la petite réserve suivante.

Les titres de propriété du voisin mentionnent une prise de possession d’une partie de cave. Ces titres de propriété sont des actes de vente auxquels ni vous ni vos prédécesseurs n’étaient parties. Pour cette raison ils ne s’imposent pas à vous. Mais ils attestent tout de même un état de fait, une possession depuis au moins trente ans, ce qui laisserait peu de chance d’aboutir à une revendication de votre part.

Bonjour,

Si le but est de revendre à terme sans soucis, l'intérêt est de surtout résoudre dès maintenant, sinon le problème se reporter sur les nouveaux acquéreurs qui pourront vous demander de les dédommager à vous, alors qu'aujourd'hui le dédommagement est déjà prévu par le notaire (pour vous, et personne d'autre). 

CB

Bonjour

en réalité ; sans autre mention de superficie ; vous êtes en indivision sur cette cave et vous payez une partie  de la taxe foncière ( tous les deux ) pour la superficie totale de la cave

allez sur votre compte du trésor public et regardez la superficie de la cave de votre bien immobilier

donc ; votre intérêt est effectivement que le notaire fasse intervenir un géomètre expert ( d'autant qu'il le fait à ses frais ) pour définir les contours et les limites de chaque cave ; mettre de numéros de lots qui seront ensuite publiés au SPF ; au cadastre et au service des impôts concerné

tout va renter dans l'ordre et si vous envisagez de vendre plus tard ; vous n'aurez plus aucun souci à vous faire

Merci pour vos retours.

@dany je suis allé sur le site des impôts et aucune trace d'une cave.

C'est ce qu'il me semblait il est préférable de répondre favorablement à cette division en volumes qui vient certainement entériner une situation qui est déjà existante à savoir la propriété par la voisine de cette partie de cave.

Bonjour,

Votre maison est comme elle est. Le fait que le sous-sol ne soit pas total la décote forcément un peu. Le fait que la cave de la maison voisine soit imbriquée dans la vôtre est aussi de nature à entraîner une légère décote : vous ne pouvez pas creuser pour agrandir votre cave.

Je pense que, pour l’acheteur, une simple mention dans l’acte comme vous l’envisagez ou la remise d’un état descriptif d’une division en volume, similaire à celui qui est établi dans toute copropriété, comme vous le propose le notaire, c’est indifférent.

Je craindrais seulement que, pour les besoins de la publicité foncière, l’état descriptif de division ne soit nécessaire parce que prescrit par l’article 7 du décret 55-22 du 2 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière : Lorsque, sans réaliser ou constater une division de la propriété du sol entraînant changement de limite, il ne concerne qu'une ou plusieurs fractions d'un immeuble, l'acte ou la décision judiciaire doit comporter à la fois la désignation desdites fractions et celle de l'ensemble de l'immeuble. La désignation de la fraction est faite conformément à un état descriptif de division, … établi dans les conditions fixées par décret (décret 55-1350 du 14 octobre 1955, article 71-1 à 71-5).

Comme, de toute façon, le notaire prend en charge la formalité de la division en volume, vous n’avez rien à perdre. Au pire ce serait inutile mais sans inconvénient, au mieux vous prendriez une garantie contre un refus d’enregistrement de l’acte de vente qui ne serait pas conforme aux règles de la publicité foncière.

Merci pour votre réponse.

J'ai interrogé 2 agents immo du secteurs qui ont déjà eu des cas similaires et pour eux cela n'entraine pas de décote car les gens "payent ce qu'ils voient" à savoir une cave plus petite que si elle faisait l'entièreté du séjour. Bref a voir lors de la revente.

La division en volumes entérinait le fait que le voisine soit propriétaire de cette partie de cave. Pour vous, elle en est propriétaire même si sous ma parcelle ?