Cessation d'un syndic

Pour avoir déjà été dans le même cas de figure, plusieurs choses :

1) Un contrat de syndic bénéficie de l'intuitu personae ce qui fait que la désignation d'un syndic spécifique est une condition essentielle au contrat, ce qui rend le contrat non cessible à un nouveau syndic, y compris dans le cadre de dissolution absorption (transmission universelle de patrimoine) : cf Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 février 2012, 10-27.259

2) Si le nouveau syndic acquéreur veut reprendre la gestion en son nom propre, l'AG de copropriété doit obligatoirement voter au préalable un nouveau contrat au nom du nouveau syndic.

3) Dès lors qu'il n'y a pas de publication aux greffes d'un PV de dissolution absorption (aussi appelé TUP: Transmission Universelle de Patrimoine) et/ou une publication au bodacc de cette TUP alors l'ancien syndic continue normalement son activité sous son SIRET actuel.

Le syndic acquéreur doit maintenir l'activité de l'ancien syndic qu'il vient d'acquérir le temps de faire voter dans chaque copropriété un nouveau contrat au nom du nouveau syndic.

A l'inverse, la publication de ces actes entraine la caducité immédiate (article 1186 code civil) de tous les contrats de syndic encore actifs et place tous les SDC anciennement sous sa gestion en situation d'absence de syndic, avec toutes les conséquences légales associées.

Avec nécessité d'appliquer notamment l'article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pour sortir de cette impasse.

4) Le nouvel acquéreur ne peut pas se substituer au syndic en cours d'absorption, que la transmission universelle de patrimoine soit actée ou non.

Il faut être particulièrement vigilant au fait que TOUS LES ACTES DE GESTION doivent être effectués sous le nom et SIRET du syndic figurant au contrat de syndic, et non pas du nouveau syndic acquéreur, à peine de nullité de tous ces actes pour défaut de pouvoir (mandat).

Cela peut facilement être utilisé pour faire annuler des procédures judiciaires voire saisies immobilières et mettre la copropriété en grande difficulté.

Bonjour,

Vous n’êtes pas obligé d’accepter le transfert du mandat de syndic à la société absorbante. Vous pouvez choisir un autre syndic.

Bonjour,

Si l'agence ne change pas de siret, alors vous avez toujours le même syndic

S'il y a changement de siret alors il faudrait prévoir une AG pour officialiser ou changer mais dans ce cas vous devez préparer la concurrence et financer une AG, car je doute que l'ancien syndic voudra la payer .... 

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"la Cour de Cassation a posé pour la première fois le principe selon lequel la fusion-absorption n’entraîne pas de plein droit transmission du mandat de syndic à la société absorbante qui doit obtenir un vote exprès de l’assemblée générale qui la désigne en qualité de syndic de la copropriété. "

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" Le syndic en place doit informer le Syndicat des copropriétaires du projet de fusion.A ce titre, et avant la fusion, il est nécessaire que le syndic convoque une assemblée générale aux fins de procéder à la désignation du nouveau syndic, c’est-à-dire la société absorbante."

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Source (sélectionner et ouvrir) :

https://www.village-justice.com/articles/nouvelle-confirmation-que-fusion-absorption-dispense-pas-designer-societe,40587.html#:~:text=Le%20syndic%20en%20place%20doit,%C3%A0%2Ddire%20la%20soci%C3%A9t%C3%A9%20absorbante.

La transmission universelle de patrimoine (TUP) est une opération prévue à l’article 1844-5 du code civil.

Le courrier adressé aux copropriétaires pour les informer d’une TUP sous-entend, si ce n’est pas dit explicitement, que le syndic dont le mandat a été renouvelé en décembre 2025
- était une société,
- que l’intégralité des parts sociales de cette société appartenait à une autre société,
- que cette dernière absorbait la première le 1er avril.

Autrement dit, la société détenant le mandat de syndic est une filiale à 100 % d’une société mère. Il a été annoncé l’absorption de la filiale par sa société mère.

Ces deux sociétés sont identifiées dans le registre du commerce et des sociétés par leurs numéros SIREN respectifs qui sont différents puisque les deux sociétés sont des personnes juridiques distinctes même si, par ailleurs, les propriétaires du capital sont les mêmes.

Il résulte des articles 1844-5 du code civil et L263-3 du code de commerce une cession des contrats de la filiale à la société mère.

En conséquence de ces dispositions, il a été annoncé aux propriétaires le transfert du mandat de syndic de la filiale à sa société mère.

Mais, selon une jurisprudence bien établie, ce qui vaut pour les rapports commerciaux entre clients et fournisseurs ne vaut pas pour les relations entre un syndicat de copropriétaires et son syndic parce que le syndic ne peut se faire substituer et qu’un mandat de syndic est donné en raison de sa personne. La conséquence en est que la cession d’un mandat de syndic dans une opération d’absorption n’est juridiquement valable que si elle est expressément consentie par l’assemblée générale des copropriétaires.

Le caractère intuitu personae est discutable à plusieurs égards. Lorsque des copropriétaires parlent de leur syndic, c’est souvent équivoque parce qu’on ne sait pas bien s’ils parlent de l’entité juridique titulaire du mandat ou de la personne de son dirigeant. C’est la dernière qui prévaut très souvent dans l’esprit des copropriétaires mais les tribunaux n’entrent pas dans ces considérations. Ils ne s’arrêtent pas au ressenti des copropriétaires, ils s’en tiennent aux liens juridiques. Le dirigeant d’une société titulaire d’un mandat de syndic peut changer et les rapports entre cette société et les copropriétaires peuvent s’en trouver profondément modifiés sans qu'aucun changement n'intervienne dans la nature juridique des liens établis entre le mandant et le mandataire. A l’inverse, une société titulaire d’un mandat de syndic peut très bien être absorbée sans que rien ne change en pratique pour les copropriétaires, notamment si le dirigeant auquel les copropriétaires ont à faire reste le même. Dans le premier cas l’assemblée générale n’a pas à être consultée mais dans le second elle doit l’être.

Dans le cas qui nous est exposé, le dirigeant de la société absorbée a mis le syndicat des copropriétaires devant le fait accompli estimant que son consentement était acquis.

Si aucun copropriétaire ne réagit, il ne se passera rien.

Mais un ou plusieurs copropriétaires peuvent considérer que le syndicat n’a plus de mandat depuis le 1 avril et, s'ils portent cette question en justice, ils auront gain de cause.

Le plus simple serait de demander au syndic irrégulièrement en place de convoquer l’assemblée générale. Celle-ci, irrégulièrement convoquée, serait contestable mais si elle n’est pas contestée dans les deux mois à compter de la notification du procès verbal , ce qui nécessiterait la représentation par un avocat, les décisions qu’elle aurait prises s’imposeraient sans contestation possible.

La procédure régulière serait celle indiquée au quatrième alinéa de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 : une ordonnance sur requête du président du tribunal judiciaire nommant un administrateur provisoire de la copropriété chargé de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic. Il y aurait de bonnes chances que cet administrateur provisoire soit la société exerçant de fait les fonctions de syndic.

La définition d’une filiale est définie à l’article L233-1 du code de commerce. C’est une société dont plus de la moitié du capital est détenu par une autre société.

Sans être une filiale, une société peut être contrôlée par une autre lorsqu’elle répond aux critères définis à l’article L233-3, en résumé lorsque la majorité des droits de vote à son assemblée générale sont détenus directement pu indirectement par une autre ou qu’une autre société dispose du pouvoir de nommer ou de révoquer la majorité des membres de ses organes d'administration, de direction ou de surveillance.

Le numéro SIREN, qui comprend 9 chiffres, identifie une entreprise, qu’elle soit une personne physique ou une personne morale. Une société mère et une filiale de celle-ci sont deux personnes distinctes, même lorsque le capital de la seconde est entièrement détenu par la première. Les numéros SIREN d’une société mère et de sa filiale sont nécessairement distincts.

Le numéro SIRET, qui comprend 14 chiffres, identifie un établissement, c’est à dire un site exploité par une entreprise. Les 9 premiers chiffres sont le numéro SIREN de l’entreprise propriétaire de l’établissement, les 4 suivants sont le numéro d’ordre de l’établissement parmi les divers établissements où la société exerce son activité, le dernier est un chiffre de contrôle.