Appartement issu de deux lots : risques et garanties
Pierre_ZH Messages postés 56 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
Le vendeur est un particulier successeur. L'ancien propriétaire a, à l'époque (1998), supprimé une cloison de refend entre les deux lots afin de créer un grand appartement, sans demande préalable d'autorisation de l'assemblée générale de copropriété.
Cette modification est visible, connue de l'acquéreur (notre SCI), et le vendeur (successeur) déclare qu'elle n'a jamais donné lieu à aucune réclamation de la copropriété ou des voisins (aucun désordre constaté, aucune fissure, etc.).
La promesse de vente n'est pas encore signée.
Mes questions sont les suivantes :
1) Dans ce contexte, la copropriété dispose en principe d'un délai de 10 ans pour agir contre des travaux affectant les parties communes.
Après plus de 25 ans, peut-on considérer que toute action est prescrite et juridiquement éteinte ?
Dans ce cas, la suppression ancienne de cette cloison est-elle encore susceptible d'engager la responsabilité du vendeur particulier (successeur) ou celle de l'acquéreur (SCI) ?
2) Concernant la garantie d'éviction, est-il juridiquement pertinent ou excessif de prévoir dans la promesse de vente une clause par laquelle le vendeur garantit l'acquéreur contre toute réclamation future de la copropriété ou de tiers relative à ces travaux anciens, alors même que le vendeur est un particulier et qu'il n'est pas l'auteur des travaux ?
3) Le fait que la SCI envisage, après l'acquisition, de recréer un mur (cloison de refend) afin de reconstituer deux lots distincts a-t-il une incidence sur l'analyse juridique de la responsabilité du vendeur ?
Merci de vos réponses,
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4 réponses
Farenheit456, merci. ce n'est pas cloison simple, c'est cloison de refend, qui porte aussi quelques poids dans la structure de bâtiment, bien évidement ce n'est pas un porteur.
Bonjour,
La garantie d’éviction (articles 1626 à 1640 du code civil) ne porte que sur le droit de propriété. Celui-ci n’est aucunement menacé par la suppression de la cloison. En l’espèce il s’agirait plutôt de la garantie d’un vice. Il est juridiquement pertinent que le vendeur garantisse à l’acheteur que le bien vendu est exempt d’un certain vice.
L’action du syndicat des copropriétaires visant à la remise en place de la cloison supprimée il y a 25 ans est prescrite, le fait datant de plus de vingt ans : article 2232 du code civil.
Toutefois, si réellement la cloison supprimée était partiellement porteuse, l’absence d’une telle cloison, qui existait à l’origine, compromettant la solidité de l’immeuble pourrait être qualifiée de trouble anormal du voisinage et il ne pourrait alors être question de prescription tant que le trouble subsiste. Le syndicat aurait une action envers l’actuel propriétaire en vue de la suppression du trouble. Mais si l’acheteur remet en place une cloison qui a un effet porteur, il ne risque plus une telle action du syndicat et le vendeur ne risque plus d'action récursoire de la part de l'acheteur.
Bonjour,
Un mur de refend est un mur porteur intérieur.. Le syndicat aurait du être informé et autorisé. Mais à ce que j'ai compris, le mur n'a pas été supprimé, mais il a été positionné une porte seulement dans ce mur toujours existant, donc il y a de grandes chances que l'effet porteur soit encore là.
Si vous recondamnez cette porte, profitez en pour remettre du matériel adéquat.
Vous êtes en passe d'acheter 2 lots à ce que dit votre RdC. donc RAS de ce point de vue, vous pourrez revendre l'un des 2 sans souci si vous le souhaitez
La législation juridique et financière évolue en permanence...