Appartement issu de deux lots : risques et garanties
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Bonjour,
Le vendeur est un particulier successeur. L'ancien propriétaire a, à l'époque (1998), supprimé une cloison de refend entre les deux lots afin de créer un grand appartement, sans demande préalable d'autorisation de l'assemblée générale de copropriété.
Cette modification est visible, connue de l'acquéreur (notre SCI), et le vendeur (successeur) déclare qu'elle n'a jamais donné lieu à aucune réclamation de la copropriété ou des voisins (aucun désordre constaté, aucune fissure, etc.).
La promesse de vente n'est pas encore signée.
Mes questions sont les suivantes :
1) Dans ce contexte, la copropriété dispose en principe d'un délai de 10 ans pour agir contre des travaux affectant les parties communes.
Après plus de 25 ans, peut-on considérer que toute action est prescrite et juridiquement éteinte ?
Dans ce cas, la suppression ancienne de cette cloison est-elle encore susceptible d'engager la responsabilité du vendeur particulier (successeur) ou celle de l'acquéreur (SCI) ?
2) Concernant la garantie d'éviction, est-il juridiquement pertinent ou excessif de prévoir dans la promesse de vente une clause par laquelle le vendeur garantit l'acquéreur contre toute réclamation future de la copropriété ou de tiers relative à ces travaux anciens, alors même que le vendeur est un particulier et qu'il n'est pas l'auteur des travaux ?
3) Le fait que la SCI envisage, après l'acquisition, de recréer un mur (cloison de refend) afin de reconstituer deux lots distincts a-t-il une incidence sur l'analyse juridique de la responsabilité du vendeur ?
Merci de vos réponses,
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5 réponses
Bonjour,
La suppression de la cloison qui est (fort probablement) mitoyenne et non commune n'a pas donné lieu à modification du règlement de copropriété.
Sur le plan administratif et légal, les 2 lots restent 2 lots.
Farenheit456, merci. ce n'est pas cloison simple, c'est cloison de refend, qui porte aussi quelques poids dans la structure de bâtiment, bien évidement ce n'est pas un porteur.
ici vous disiez "deux lots distincts bordant un mur mitoyen."
et donc ???
Oui, ce sont les deux lots distincts bordant un mur mitoyen avant la réunification, par contre, le copropriété n'a pas changé la définition de deux lots sur les appels de fonds à ce jour.
J'ai regardé de nouveau de le reglement de copropriété: Les parties communes à tous les propriétaires de l'immeuble sus-désigné comprendront :
[…] les murs, les cloisons de refend, les ornements extérieurs des façades […].
Ce cloison de refend cassé à taille d'un porte: 75*220 cm sépare les deux lots, d'après vous, c'est une partie privée?
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Posez votre questionBonjour,
La garantie d’éviction (articles 1626 à 1640 du code civil) ne porte que sur le droit de propriété. Celui-ci n’est aucunement menacé par la suppression de la cloison. En l’espèce il s’agirait plutôt de la garantie d’un vice. Il est juridiquement pertinent que le vendeur garantisse à l’acheteur que le bien vendu est exempt d’un certain vice.
L’action du syndicat des copropriétaires visant à la remise en place de la cloison supprimée il y a 25 ans est prescrite, le fait datant de plus de vingt ans : article 2232 du code civil.
Toutefois, si réellement la cloison supprimée était partiellement porteuse, l’absence d’une telle cloison, qui existait à l’origine, compromettant la solidité de l’immeuble pourrait être qualifiée de trouble anormal du voisinage et il ne pourrait alors être question de prescription tant que le trouble subsiste. Le syndicat aurait une action envers l’actuel propriétaire en vue de la suppression du trouble. Mais si l’acheteur remet en place une cloison qui a un effet porteur, il ne risque plus une telle action du syndicat et le vendeur ne risque plus d'action récursoire de la part de l'acheteur.
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