Qui définit le nombre de lots ? Est-ce la copropriété ?
Pierre_ZH Messages postés 59 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
J’ai acheté un appartement T3, en attendant la signature de l’acte authentique, constitué initialement de deux lots distincts bordant un mur mitoyen. Le vendeur les a réunis en un seul lot en supprimant la salle de bain, la cuisine et un compteur EDF, et en supprimant la cloison qui les séparait.
Je souhaite rediviser cet appartement en deux lots distincts, comme à l’état initial, afin de pouvoir louer les deux parties séparément.
J’ai vérifié les appels de fonds : le document affiche bien deux lots distincts. En revanche, sur l’avis de taxe foncière, il n’y a qu’une seule ligne pour l’ensemble.
J’aimerais savoir qui détermine juridiquement le nombre de lots : est‑ce la copropriété ou la mairie ?
Et pour pouvoir louer les deux lots à deux locataires différents, est‑il indispensable qu’ils soient définis légalement comme deux lots séparés ?
Enfin, puis‑je demander au notaire que soient mentionnés dans l’acte authentique :
– Lot n° XX (appartement de 24 m²) au prix de X €
– Lot n° YY (appartement de 25 m²) au prix de Y €
Soit un prix total de X + Y € ?
Cela faciliterait la revente ultérieure en dissociant clairement chaque lot?
Merci,
Pierre
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2 réponses
Concernant la détermination du nombre de lots, c’est la copropriété qui fait foi, et non la mairie. Le nombre de lots est fixé dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, qui ont une valeur juridique. Si ces documents mentionnent encore deux lots distincts, alors juridiquement, ils existent toujours, même si le vendeur les a réunis physiquement en supprimant une cloison, une cuisine ou une salle de bain.
Pour la location des deux parties à des locataires différents, il est effectivement préférable que les deux unités soient reconnues légalement comme deux lots distincts. Cela permet de rédiger deux baux séparés en toute légalité, d’individualiser les compteurs, les charges et les déclarations fiscales. En l’absence de reconnaissance officielle, cela peut créer une insécurité juridique, notamment vis-à-vis de la copropriété ou de l’administration fiscale.
Il est tout à fait possible de demander au notaire que les deux lots soient mentionnés séparément dans l’acte authentique, avec leurs surfaces respectives et un prix individualisé pour chacun. Si les deux lots existent encore officiellement, c’est une excellente initiative. Cela clarifie la situation dès l’achat et facilite une éventuelle revente séparée à l’avenir.
En revanche, si le vendeur a procédé à une fusion officielle des deux lots (et pas uniquement physique), il faudra engager une démarche de redivision : solliciter l’accord de la copropriété, faire intervenir un géomètre-expert pour redéfinir les lots et les tantièmes, et modifier le règlement de copropriété.
Enfin, si vous avez besoin d’un notaire compétent pour vous accompagner sur ces points ou poser les bonnes questions avant la signature de l’acte, je peux vous recommander un contact fiable.
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