Comment un locataire peut il se défendre face à un propriéta

bonjour,

"Le propriétaire peut il m obliger à partir avant la fin de mon bail ?"

NON.

Et NON... d'autant qu'il veut vendre "occupé" par vous, comme vous l'avez précisé.... Votre propriétaire vous a averti de son intention de réaliser une "vente occupée" (il n'en avait aucune obligation), ce n'est donc PAS un "congé pour vente libre", lequel vous aurait obligé à quitter ce logement au plus tard le dernier du bail en cours, soit au plus tard le xx/02/2028 OU à ne pas le quitter SI vous aviez fait jouer votre "droit de préemption", droit que vous n'avez PAS lors d'une vente occupée... ce qui ne vous empêche pas de vous porter acquéreur, au même titre que n'importe qui d'autre.

Par contre, SI VOUS, vous voulez quitter ce logement, vous devez donner votre propre congé et pouvez le faire à tout moment, en respectant le préavis adéquat :

https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1168

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Je comprends que, avant de mettre son logement en vente occupée, votre propriétaire voudrait :

1/- "sortir de la loi Pinel" (donc AVANT la fin de son engagement des 9 ans) : 

a) si le propriétaire s'est engagé pour 9 ans depuis le début (02/2019) : il perdra TOUS les avantages "acquis" depuis le début;

b) s'il s'était engagé pour 6 ans et avait fait une 1ère prolongation de 3 ans : il ne perdra que les avantages des années postérieures à la fin des premières 6 années.

Exceptions : << il existe cependant quelques situations où il est possible de revendre un bien immobilier acquis en Pinel sans avoir à rembourser les réductions d’impôts à l’État. En cas de :

• licenciement du propriétaire (ni la démission ni la rupture conventionnelle ne sont acceptées comme des motifs de vente avant la fin de la durée de l’engagement)

• maladie ou accident entraînant l’invalidité du propriétaire 

• décès du propriétaire. >>

c) De plus, pour pouvoir revendre un bien locatif (Pinel ou pas Pinel d'ailleurs), le propriétaire ne doit pas avoir déclaré de déficit foncier au cours des 3 dernières années : art 156 du CGI ->""si un propriétaire impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, le bien immobilier doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation"".

d) Il doit penser aussi à la taxe sur la + value et aux prélèvements sociaux....

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2/- faire un nouveau contrat de location : 

NON.

Un contrat initial de location reste toujours le seul valable tout au long de la location à une même personne : tout changement DOIT se faire par un ou des "avenants au bail" sur chaque exemplaire de contrat existant (sans oublier celui du garant), détaillant avec une grande précision les nouvelles conditions [mais au moins, le trimestre choisi en 2019 reste le même].

Et un "avenant au bail" ne peut être appliqué QUE SI il est signé des parties prenantes.

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3/- augmenter fortement le loyer :

Je n'ai trouvé sur le Net (parce que je ne suis pas une pro de l'immobilier) QUE des cas de conversion Pinel vers une location meublée avec des conditions particulières (*)

En revanche, le bailleur est en droit de poursuivre une location Pinel par une location nue, en gardant le loyer "actuel", conformément à l’engagement initial (pour vous : conformément à votre contrat signé en 02/2019; et le loyer "actuel" est celui de 2019 éventuellement révisé chaque année).

Cependant - outre le cas des "révisions annuelles" de loyer quand elles ont été prévues à la signature du contrat -, si un loyer est largement sous-estimé par rapport à un logement identique dans le même secteur, le bailleur est en droit de "proposer" (mais PAS d'"imposer") une augmentation du loyer (applicable seulement au RENOUVELLEMENT du bail, donc (si je comprends bien cet art de loi) 3 ans après la conversion de la location Pinel en location nue, puisqu'il s'agit du "renouvellement" du bail, qui ne débutera qu'à la fin des baux Pinel) : art 17-2 loi du 6/7/1989... ce qui implique que le locataire sera en droit de refuser ladite "proposition", ce qui obligerait le bailleur :

- SOIT à négocier avec son locataire un montant acceptable pour les deux

- SOIT à avoir un recours judiciaire... et le nouveau loyer sera alors établi par un juge, donc sera non contestable, ni par le bailleur ni par le locataire.

Je ne sais pas dans quelle zone vous vivez, mais dans certaines zones (par exemple : Paris, Lille, Lyon, Bordeaux,...) des règles particulières d’encadrement des loyers peuvent s’appliquer.

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Je vous raconte tout ça, qui semble être spécifique aux bailleurs, pour que vous sachiez ce que le vôtre est en droit de faire ou pas....

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Vous pouvez également contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre logement : des juristes de l’immobilier vous aideront gratuitement :

https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

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(*) https://www.iselection.com/b2c/blog/fiscalites/sortir-du-dispositif-pinel/

extrait :

<< Ce processus nécessite une réflexion approfondie et plusieurs étapes importantes à respecter :

• Attendre la fin de la période d’engagement.

• Obtenir les autorisations nécessaires de la copropriété ou de la commune dans certains cas.

• Ne pas avoir de déficits fonciers sur les trois dernières années.

• Respecter des critères précis d’ameublement.

Les principaux avantages de cette transformation incluent une augmentation potentielle des revenus locatifs de 10 à 20%, la possibilité de déduire les charges et l’amortissement du bien, et un second levier d’optimisation fiscale. >>

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cdt.

Bonjour,

Le propriétaire peut il m obliger à partir avant la fin de mon bail ?

Non

Peut il faire un autre bail?

Non

Sortir de la loi Pinel ce qui lui permettrait d augmenter fortement mon loyer ?

Non

Lisez l'article 15 de la loi 89-462.