Charges excessives

Merci pour votre retour.

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I/ ÉLECTRICITÉ/GAZ :

En location nue, la revente d'électricité est illégale, donc interdite (alors qu'en location meublée c'est "toléré sous certaines conditions" : d'où ma question post 1) :

Décret du 23/12/1994 : «Toute rétrocession d'énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit. »

L'article L331-1 du Code de l'Énergie stipule que le logement doit obligatoirement disposer de son propre compteur pour que le locataire puisse avoir le libre choix de son fournisseur ==> à vous de réclamer à votre bailleur (courrier R+AR argumenté avec les art de loi que je vous ai donnés; gardez copie de votre LRAR ainsi que les preuves postales) de se conformer à la loi en faisant installer des compteurs individuels, propres à votre logement. 

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Cependant, ces consommations-là ne pouvant pas être restituées, les consommations passées sont dues... sur justificatifs.

Idem pour le gaz, qui est une "énergie".

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II/ EAU : 

Même en location nue, le compteur d'eau peut légalement rester au nom du bailleur. Des relevés de compteur seront alors faits en présence des 2 parties prenantes :

- le jour de la remise des clés ET mentionnés sur l'EDLE (État Des Lieux Entrant),

- en cours de bail (en général les factures sont semestrielles)

- et en fin de location, le jour du rendu des clés ET mentionné sur l'EDLS (EDL  Sortant).

Chaque année la régularisation des "provisions" sur charges sera faite, avec une prescription de 3 ans : Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/

« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»

En cas de "régularisation tardive des provisions sur charges", le locataire dispose de facilités de paiement (sous conditions) énoncées dans l'art. 23 - al. 9 de la loi du 6.7.1989

« En cas de grandes variations entre le montant provisionné et le montant réellement dû [suite à la régularisation annuelle des ‘’provisions’’ sur charges], il est de bon usage (il n'y a donc pas de loi) de faire évoluer le montant de la provision afin d’éviter que d’aussi grands écarts se reproduisent. » : https://www.immobilier-danger.com/Regularisation-de-vos-charges-832.html

S’il s’avère que la régularisation annuelle des provisions de charges montre que le locataire n’a pas payé suffisamment, il devra verser la différence à son bailleur. En revanche, s’il ressort de la régularisation annuelle des provisions sur charges que le locataire a payé plus qu’il n’aurait dû, le « trop perçu » par le bailleur sera remboursé au locataire (via l’envoi d’un chèque ou sous la forme d’une ristourne accordée sur le loyer du mois suivant).

Au-delà de trois ans, aucun montant de charge ne saurait être réclamé à son locataire par un propriétaire.

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III/ TEOM:

Même en location nue, la TEOM peut être sous forme de "provisions" mensuelles à régulariser annuellement.

Elle est due :

- sur justificatif = copie de l'avis de TF (Taxe Foncière) du bailleur

- ET SANS les frais de gestion/rôle : toujours à la seule charge des bailleurs et NON récupérables sur le locataire

- ET pour le temps RÉEL d'occupation = pour la globalité d'une même location, depuis la remise des clés (quelque soit la date de signature du contrat de location) jusqu'au rendu des clés (quelle que soit la date de fin de préavis en cas de congé émanant du locataire OU de fin du bail en cours encas de congé émanant du bailleur)

- et avec une prescription de 3 ans.

En complément, je vous invite à lire un de mes topos :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7

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cdt.