absence de détails des charges dans mon bail d'habitation

Question

Bonjour, 

j'ai aménagé le 31/12/2011 dans mon logement où je paye un loyer et une provision sur charges s'élevant à 30 euros par mois. En mai 2012, je me suis aperçue que les charges locatives n'étaient pas précisées dans mon bail : en fait je ne sais pas à quelles charges correspondent la somme mensuelle que je paye. Je lui en ai parlé et il devait m'adresser ce détail. Je n'ai jamais rien reçu. J'ai attendu ce mois de janvier 2013 pour voir si mon propriétaire m'adresserait un quelconque justificatif à la date anniversaire de mon arrivée dans le logement, mais rien ! je l'ai donc appelé et il m'a dit que cette somme correspondait à la taxe sur les ordures ménagères et à l'entretien de la chaudière. Je voulais d'abord savoir s'il fallait que nous reprécisions tout cela par écrit dans le bail (ou faire établir un avenant au bail) ? Et par ailleurs, a t-il l'obligation de me fournir les justificatifs de paiement de cette taxe et entretien annuellement ?
Je vous remercie par avance de vos réponses

marmenard · Answer

Bonjour
 Une info charges
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire
 Et en charges tout bénéfice est interdit : c'est un remboursement

Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.

Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.

Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.

Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.
 Le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années. Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.

bailleurx · Answer

La liste des charges à payer par le locataire est limitée (décret du 26 août 1987 : JO du 3.8.87). 
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066149/2020-10-29/ 
(faire dérouler jusqu'à l'article 4) 
Seules les charges qui y sont mentionnées peuvent être facturées au locataire.  
Le propriétaire peut demander au locataire : 
- soit le versement de provisions pour charges, par exemple tous les mois ou tous les trimestres. Une régularisation doit être effectuée chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles(selon justificatifs). Si le montant des provisions change en cours d'année, le propriétaire doit préciser comment le nouveau montant a été calculé; 
- soit le paiement des charges sur justificatifs. 


l'entretient annuel (obligatoire) de la chaudière est à la charge du locataire, le propriétaire peut s'en occuper à la condition que ça ai été expressément convenu au contrat, si non il ne peut imposer l'entreprise qui effectuera cet entretient 
l'absence de cet entretient pourrait être reprochée au locataire 


vous devez donc : 
exiger par lettre recommandée au propriétaire, qu'il justifie par des factures acquittées le montant des charges qu'il vous demande (en disant qu'en l'absence vous conserverez la provision de 30€ /mois, jusqu'à plus ample justification) 

En cas de litiges sur les charges ou réparations locatives, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation

gillian3374 · Answer

Merci pour votre réponse Marmenard, mais pouvez-vous me dire s'il faut que je fasse modifier mon bail pour que ce détail soit clairement énoncé ou si cela n'est pas nécessaire ?

marmenard · Answer

Re vous dites :mon propriétaire m'a dit oralement que la taxe d'OM s'élevait à 150 euros 
Ce n'est pas comme cela La taxe Enlèvement ordure ménagère est payée totalement par le propriétaire avec sa taxe foncière,vers le mois d'octobre et il dispose du droit de la répercuter en charges sur son ou ses  locataires au prorata de votre location car ce sont bien vos ordures ménagères 
Décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables
Article VIII. - Impositions et redevances Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.
Pour un locataire elle est payable au temps d' occupation du logement  à calculer par le proprio et à vérifier par vous
 Il est indispensable avant de payer d'en avoir une copie et de vérifier l'adresse de la demande , en principe la votre  (ceci surtout dans le cas ou le proprio loue plusieurs logements)
 Une  vérification de la somme demandée est aussi possible aux impôt , déjà vu des proprios qui font payer à leur locataire leur propre Taxe poubelle

 Pour l'entretien chaudière c'est obligatoire une fois pas ans  soit par contrat soit en entretien ponctuel 
Il est normal à mon avis que le proprio se soucie de la chaudière car c'est avant tout la sienne mais il doit vous fournir les dates et vous montrer la facture en justificatif de charges tout comme sa taxe foncière avec TOM

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