Clause de solidarité entre colocataires sur un bail de 1998
claire -
Bonjour,
J'ai signé un bail en colocation avec solidarité (ni mariage, ni PACS) en 1998.
Quelles sont les règles de fin de solidarité ?
- seulement fin du bail comme c'était prévu à l'époque ?
- ou 6 mois après prévavis de départ comme c'est prévu dans la loi de 1989 actualisée (et fin du bail)
La loi 89 actualisée s'applique-t elle donc à un bail signé avant les modifications de la loi, et renouvelé tacitement tous les 3 ans ?
Merci d'avance
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3 réponses
bonjour,
au cas où ce soit votre cas : connaissez-vous cet arrêt de la Cour de Cass. Civ. 3° du 1°/02/1995 N° 93-15.20, donc antérieur à la date de signature de votre contrat :
“ Un locataire bénéficie d’une exonération de réparations locatives pour cause de vétusté lorsque le bailleur n’a réalisé aucun travaux dans l’appartement pendant 18 ans. ”
.
cdt.
Article 2 code civil : "La loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif."
L'article 8-1 de la loi de 1989, introduit en 2014 par la loi ALUR, a ajouté la limite de 6 mois à la solidarité.
Cet ajout étant postérieur à la date de signature du bail, il n'a donc pas d'effet rétroactif sur les baux déjà signés.
.
A noter que l'article 2 du code civil donné plus haut n'est pas d'ordre public, une loi peut donc avoir des effets rétroactifs si elle le prévoit explicitement.
Mais ce n'est pas le cas de la loi ALUR de 2014 qui prévoit à l'inverse explicitement en son article 14 qu'elle ne sera pas rétroactive :
"Les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. "
.
A noter également que la question pourrait effectivement se poser de savoir si les modifications postérieures à la signature du bail s'appliquent ou non lors de la tacite reconduction.
Dans le cas présent la réponse est très simple du fait de l'article 14 de la loi ALUR vu plus haut.
Le contrat se poursuit dans les mêmes conditions, ce qui veut dire que la solidarité "illimitée" prévue au contrat initial continue à s'appliquer même si la loi a été modifiée entre temps.
Ceci pour la simple raison qu'une tacite reconduction n'entraîne pas la création d'un nouveau contrat, il s'agit juste de la prolongation d'un contrat existant.
Merci pour la réponse!
On m’a dit par ailleurs que « la loi du 6.7.89 est d'ordre public, cela veut dire qu'elle s'applique automatiquement aux contrats en cours à compter de la 1ère reconduction tacite postérieure à son entrée en vigueur ou à l'entrée en vigueur des modifications prévues si elles n'ont pas prévue de date précise d'entrée en vigueur. La colocation est encadrée par la loi du 6.7.89 depuis la Loi Alur (2014), vous avez donc eu forcément une reconduction tacite depuis cette date. De fait, si votre contrat de location initial prévoyait que vous étiez solidaire l'un de l'autre mais sans délai ou avec un délai plus important, le délai est aujourd'hui de 6 mois peu importe le contenu du contrat. «
Je comprends qu’il y a contradiction entre les deux réponses. Comment trancher ? où est ce une question d’interprétation ?
Non, le caractère d'"ordre public" d'une loi ou de certains articles d'une loi ne change rien au fait que par défaut une loi n'est pas rétroactive.
D'autant que, comme indiqué, la loi ALUR qui a ajouté cette disposition à la loi de 1989 prévoit explicitement la non-rétroactivité.
Qui est ce "on" sinon ?
Je vous ai donné le fondement juridique de ma réponse qui me parait assez peu sujet à interprétation.
Je veux bien savoir sur quoi "on" fonde sa réponse et les éventuelles jurisprudences le confirmant.
C'est notamment indispensable pour la "sécurité juridique" des contrats.
Changer les règles en cours de route créerait une importante insécurité juridique.
Et le conseil constitutionnel rejetterait une telle rétroactivité pour cette même raison, sauf motif légitime.
C'est typiquement ce qu'il s'est passé avec la dernière loi finance qui n'a pas été votée avant le 31/12/2024 et n'a été voté que début 2025.
Du coup l'entrée en vigueur de la plupart des dispositions de la loi finance a été décalée d'un an pour éviter la censure du conseil constitutionnel.
Ce qui fait qu'au final elle ne servira pas à grand chose puisqu'ils sont déjà en train de préparer sa modification.
Je découvre le droit et c’est très intéressant !
le fait que le contrat soit renouvelé tacitement ne permet pas de bénéficier des nouvelles dispositions ?
Je comprends aussi la rétroactivité comme étant le fait qu’un litige apparaisse avant la mise en œuvre de la loi
Ex la cause du litige est le 01/12/2013, la loi promulguée le 01/01/2014 et le traitement du litige après le 2/01/2014. Dans ce cas je comprends que la loi ne soit pas rétroactive
Sinon je n’ai pas eu plus de détail sur la justification de la réponse. Le fait que la loi de 89 soit d’ordre public semblait être la justification
Je comprends l’insécurité dont vous parlez. En revanche si la loi a été modifiée c’est qu’elle présentait des manques et en l’espèce la clause de solidarité est particulièrement sévère dans les premières moutures.
et dans le droit du travail par exemple il me semble que les nouvelles dispositions sont prises en compte même pour des contrats signés il y a longtemps ??
Au plaisir de vous lire
La reconduction tacite est une clause prévue dans le contrat initial. Son application ne modifie pas le contrat, il s'agit juste de l'exécution d'une clause.
La loi s'adapte avec le temps, il y a des changements et par défaut la rétroactivité n'est pas retenu sauf si c'est explicitement prévu. Dans votre cas l'article cité est très clair, les contrats déjà en cours au moment de la publication de la loi ne sont pas soumis aux nouvelles dispositions, sauf pour un certains nombres d'articles qui sont cités. l'article 8-1 n'y figurant pas.
Bonjour,
Je me permets de revenir vers vous
J'ai vu que les articles 1214 et 1215 du code civil indiquent que la reconduction et le renouvellement donnent lieu à un nouveau contrat. N'est ce pas applicable à mon cas ?
et j'ai trouvé aussi ce lien qui semble traiter d'une problématique équivalente et où la jurisprudence semble plutôt favorable ?
au professeur Julien Laurent relatives au nouvel article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 n° 2023-668 : quelle application aux contrats de bail d’habitation en cours ? | Lexbase
Merci et bonne journée !
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