Annexion d'une partie commune par un copropriétaire
LaBeotienne Messages postés 3439 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour
J'ai participé hier soir à une réunion du conseil syndical et le conseil syndical, le syndic lui-même avons appris qu'un des copropriétaires avait annexé une partie commune pour agrandir son cabinet médical sans rien dire qui que ce soit.
Si personne n'a rien vu c'est que la résidence est composée de 3 bâtiments et que celui concerné est occupé essentiellement par des activités médicales, il n'y avait pas de raisons pour que les autres occupants s'interrogent lorsqu'il y a eu des travaux.
Le praticien (un ORL que j'appellerai médecin A) étant parti à la retraite il y a 3 ans, il a loué le cabinet à un médecin généraliste (médecin B) qui a souhaité acheter. Et au moment d'établir le compromis, il a bien fallu mentionner les surfaces lesquelles ne correspondaient pas à l'état initial.
Médecin B, qui a assisté à une partie de la réunion du conseil syndical nous a expliqué qu'elle avait dû faire intervenir à ses frais un géomètre et qu'elle n'envisageait pas une AG extraordinaire, à l'issue trop incertaine. Si j'ai bien compris, il faudrait une majorité absolue pour qu'une résolution soit adoptée. Or, c'est une copropriété paisible dans laquelle les habitants s'impliquent peu, ils ne viendraient pas à l'AGE.
Deux points me questionnent :
- cette annexion ayant été clandestine, médecin A n'a sans doute payé ses charges de copro que sur la base des tantièmes initiaux. Je suppose que c'est l'affaire du syndic que de traiter ce problème.
- idem pour la TF. Avons-nous le droit de nous renseigner au centre des impôts pour savoir si la TF correspond encore à l'état initial ?
À mon avis il ne s'agit pas d'usucapion : Il s'agit d'acquérir un bien immobilier par sa possession prolongée, paisible et publique tant qu'on agit comme propriétaire (entretien, travaux, paiement des charges) de manière continue et non interrompue. Non publique, il s'est accaparé en douce une surface supplémentaire et je doute qu'il ait payé toutes les charges.
Nous commençons à réfléchir au problème. Le syndic va s'occuper de tout ça mais si vous aviez des pistes de réflexion, elles seront les bienvenues.
Remarque : ce n'est pas un scoop, nous sommes en pénurie de médecins, médecin B est prête à renoncer à l'acquisition et à s'installer ailleurs. Ce serait embêtant.
Merci pour vos idées.
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15 réponses
Bonjour,
Si vous ne voulez pas remettre en cause cette "annexion", alors il faut passer à la phase "modification du RdC" :
* intervention d'un géomètre pour définir de nouveaux tantièmes de copropriété et tantièmes de charges
* établir un projet de modificatif du RdC qui intègre ces nouveaux tantièmes et en profiter pour intégrer toutes autres résolutions d'AG antérieures qui mériteraient d'être introduites dans le RdC, ainsi que les conditions actuellement non conformes des charges spéciales (loi Elan)
* inscription à la prochaine AG annuelle avec vote à l'article 26 (1er alinéa) et éventuellement second vote à l'article 26-1
* attendre 2 mois, puis passage par le notaire pour une publication au SPF
si je comprends , ce médecin aurait annexé une partie d'un palier à son étage. Dans ce cas, ma proposition tient toujours, usucapion ou non, il faut modifier le règlement de copro et l'état descriptif de division.
Cela ne devrait nuire à personne au contraire cela entrainera une très légère baisse des charges de chacun .... (ne vous embêtez pas avec une vente qui nécessiterait des frais de notaire spécifique)
Merci à vous, je transmets au CS et au syndic.
l'usucapion est effective au bout de 30 ans... Certes. Mais on ne sait pas quand la partie litigieuse a été annexée. Je ne pense pas que le médecin A nous en informe.
Je pensais que c'était (relativement) récent...
Une des conditions de l'usucapion est le caractère public du comportement du "propriétaire", ici, il semble avoir été soigneusement caché, ce qui serait un frein à cette procédure, comme tu l'indiques.
L'agrandissement a-t-il fait l'objet de travaux (avec permis) ? Qu'en dit la mairie, le cas échéant ? A confronter avec la CCID (qui doit faire du récolement périodiquement).
Et peut-être des photos aériennes datées (via geoportail) si c'est visible ?
L'agrandissement a-t-il fait l'objet de travaux (avec permis) ? Je pense que non, il n'y a pas besoin d'archi pour rajouter une cloison dans un couloir.
Et peut-être des photos aériennes datées (via geoportail) si c'est visible ? Non visible pour une vue aérienne, c'est au 1er étage d'un bâtiment qui en compte 2.
Merci quand même pour les suggestions.
Je suis allée sonner chez médecin A pour me rendre compte, elle était absente. Je ressaye demain.
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre questionprenez votre temps pour tout bien faire et faites le en AG annuelle .....
(Où en est l'achat par le médecin B ?)
L'AG annuelle a eu lieu le 9 avril, elle est donc toute récente.
Médecin B m'a semblé bien découragée et prête à renoncer l'achat.
le pb subsistera .................. donc à mon avis, il faut le traiter :
* soit récupérer la partie commune
* soit régulariser
Je viens d'avoir le syndic au téléphone. Impossible de régulariser sans passer par une AGE à l'issue très incertaine étant donné le faible investissement des copropriétaires pour la chose commune.
Médecin B, écœurée, renonce à l'achat :-(
mais le problème persiste ......
Le syndic n'a pas raison (peut-être une question d'honoraires ...;o)...) : le pb peut tout à fait se traiter en AG annuelle ......
En effet.
Je viens de vérifier, le bail professionnel est généralement de 6 ans, or médecin B loue depuis environ 3 ans. Si elle n'a pas encore envoyé la LRAR de résiliation, il suffirait qu'elle attende la prochaine AGO, pour que la résolution pour vendre à médecin A la partie annexée soit adoptée. Et médecin B pourrait alors acheter.
J'ai essayé de faire avancer un peu en contactant et le syndic et médecin B (acquéreur). Aux dernières nouvelles le notaire de médecin A (vendeur) est aux abonnés absents, donc situation totalement bloquée.
Que médecin B achète et attende la prochaine AG, dans à peu près 1 an, lui paraît trop aléatoire et je la comprends.
Pourriez-vous me dire si le syndic a le droit et le pouvoir juridique de demander à ce copropriétaire indélicat de régulariser sa situation pour qu'il paye enfin les charges de copro liées à son annexion ?
Le syndic peut uniquement :
- Agir en référé pour mettre fin à un trouble manifestement illicite, ce qui revient donc à exiger la remise en état des parties communes devant un tribunal
- Proposer une résolution d'AG pour régulariser cette annexion, au besoin moyennant une indemnité, et en prévoyant la modification du RCP en conséquence avec recalcul des tantièmes.
Il ne peut cependant pas décider de sa seule initiative d'augmenter les charges de la personne concernée car les pouvoirs du syndic se limitent à faire appliquer le règlement de copropriété et les décisions d'AG (2ème alinéa article 18 loi 1965).
Il ne peut également convoquer une assemblée générale supplémentaire que s'il en reçoit la demande du copropriétaire concerné (Article 17-1 AA loi 1965).
- Proposer une résolution d'AG pour régulariser cette annexion, au besoin moyennant une indemnité, et en prévoyant la modification du RCP en conséquence avec recalcul des tantièmes.Médecin B n'attendra pas.
- Agir en référé pour mettre fin à un trouble manifestement illicite, ce qui revient donc à exiger la remise en état des parties communes devant un tribunal : Autant dire demander demander au syndic de bosser un peu, alors qu'il est proche de la retraite et souhaite en faire le moins possible.
Merci aux différents intervenants de leurs conseils.
Et utiliser le levier du point 2 (référé) pour forcer le copropriétaire concerné à demander la régularisation via une AG convoquée à ses frais, ce n'est pas envisageable ?
D'accord il répond pas, car il ne se sent pas véritablement contraint à quoique ce soit, mais en le mettant face aux risques judiciaires il se fera peut-être violence...
D'autant que si la majorité des copropriétaires est prête à trouver une résolution amiable, il aurait tort de pas saisir la main tendue.
J'y ai pensé avant que vous ne postiez, mais je sais que jamais le syndic ne se bougera pour ce faire et je ne peux pas à moi toute seule le faire bouger.
Mais vous m'avez inspiré une autre stratégie qui vaut ce qu'il vaut, je suis loin d'être une experte dans le domaine. La notaire de médecin B signifie au notaire de médecin A que jamais il ne vendra sans avoir régularisé et que faute d'avoir agi au plus vite, le problème pourrait se reposer à la prochaine AGE, avec résolution pour assigner médecin A en référé. Je veillerai à ce que cette résolution soit portée dans l'ordre du jour de la prochaine AG.
Et j'ai, propriétaire occupante, le plus spacieux des appartements, le plus grand des garages et suffisamment de tantièmes et d''influence" depuis les 40 ans que j'y suis pour que les votes aillent dans ce sens.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Et accessoirement un éventuel prix de vente des parties communes annexées.
"* inscription à la prochaine AG annuelle avec vote à l'article 26 (1er alinéa) et éventuellement second vote à l'article 26-1"
En gros, il faut la majorité des 2/3 de l'ensemble des copropriétaires en première lecture.
MAIS, à défaut, s'il y a au moins 50% des présents à l'AG, représentant au moins 1/3 de l'ensemble des copropriétaires, qui ont voté POUR, alors il y a une seconde lecture à l'article 25.
Lors de la seconde lecture, il faut donc au moins 50% de l'ensemble des copropriétaires qui soient POUR, pour que la résolution soit adoptée.
En gros, à partir du moment où 50% de la totalité des copropriété soutient le projet, ce sera adopté en 2nde lecture, ce qui est quand même plus facile à obtenir que 2/3.