Droits et interdiction sur une cour commune

Question

Bonjour,
Pourriez-vous m’éclairer sur ce que l’on a le droit de faire sur une cour commune.
Pour rentrer dans ma cour d’habitation, je dois passer sur une petite parcelle décrite sur mon acte notarial comme une cour commune. Mon voisin réfute cela et déclare en être l’unique propriétaire et que je n’ai qu’un droit de passage dessus.
Peu m’importait jusque là, malgré quelques nuisances visuelles devant mon portail ces dernières années, je le laissais faire pour éviter le conflit. Mais maintenant mon voisin revient à la charge en m’expliquant qu’il va installer une fosse septique sur cette parcelle et par la même occasion détruire mes évacuations en m’interdisant de les réinstaller et en profiter pour réduire et délimiter mon passage à trois mètres de large.
Après m’être renseigné, non seulement j’ai appris que cette parcelle était également décrite sur son acte notarial comme une cour commune (comme sur mon acte) et qu’en plus je payais la totalité de la taxe foncière sur cette parcelle.
Puis-je en déduire que cette parcelle ne lui appartient pas plus à lui qu’à moi ?
Peut-il réduire mon entrée et détruire mes évacuations sans mon accord ? Suis-je en droit de lui demander de retirer ses poteaux hideux qu’il utilise pour délimiter une partie de mon passage ?
De plus ses travaux d’assainissement ne peuvent pas être validés par le SPANC car la superficie est beaucoup trop petite et ses eaux usées se déverseraient sur les propriétés adjacentes. Au delà de la non conformité de ses travaux, a-t-il le droit d’enterrer une fosse septique sur cette cour commune si je m’y oppose ?
Merci d’avance pour vos réponses
Cordialement

camarzo · Accepted Answer

Bonsoir à tous,
Mon voisin m'a devancé cet après-midi et est venu me prévenir qu'il commencera ses travaux le mois prochain. J'en ai alors profité pour lui signaler mon refus.
Je lui ai fait part de mon acte notarié où la parcelle est décrite comme cour commune, le plan cadastrale ainsi que mon relevé de propriété fournit par la mairie. Mais aucun de ces documents n'a de valeur pour lui. 
Il continu de revendiquer la propriété exclusive de ce terrain et ne compte pas différer ses travaux. Il me dit que sur son acte il est écrit que c'est une cour dont il a la propriété et sur lequel je n'ai qu'un droit de passage. Le dialogue est impossible!
La mairie m'a fournit le relevé cadastrale de sa propriété et le terrain n'y est même pas hachuré. Surprenant...
Quelle document supplémentaire légal et irréfutable pourrais-je lui fournir? 
Dois-je aller en justice et si oui quelle est la procédure à suivre?
Même si le résultat ne m'était pas favorable, au moins les choses seraient claires et le sujet clos.
D'avance merci

kasom · Answer

bonjour

à priori  votre voisin ne peut rien faire sans votre accord,  cependant la définition d'une cour commune peut être sujette à interprétation 

votre notaire peut vous expliquer ce qui est noté dans votre acte , sinon il y a de nombreuses jurisprudences et définitions 

https://www.google.com/search?client=firefox-b-d&q=d%C3%A9finition+d%26%2339%3Bune+cour+commune+en+immobilier

camarzo · Answer

Bonjour et merci pour votre réponse.
Je vais suivre votre conseil et prendre un rendez-vous chez un notaire. Je dois également rencontrer monsieur le maire la semaine prochaine. 
Suivant leurs conclusions je pourrais demander à mon voisin de retirer ses piquets ainsi que son panneau disgracieux "propriété privée" planter sur cette cour commune devant mon portail. C'est pas grand chose mais j'ai tellement honte d'accueillir des invités sur cette parcelle si hostile.
Cette cour commune est prise en sandwich entre mon terrain d'habitation et la route sur 5 mètres de large. En regardant le cadastre de plus près, je me suis aperçu que mon muret était en retrait en moyenne d'1m50 dans ma propriété. D'après vous puis-je planter un massif de fleurs au pied de mon muret en lui demandant de ne pas mettre du désherbant dessus comme à son habitude?
Par avance merci

kasom · Answer

D'après vous puis-je planter un massif de fleurs au pied de mon muret  

oui
 en lui demandant de ne pas mettre du désherbant dessus comme à son habitude? 

si c'est un abruti vous pouvez toujours lui demander...

camarzo · Answer

Merci pour votre réponse.
Pour anticiper la mauvaise fois de mon voisin sur l'exactitude des mesures du cadastre, j'envisage de faire borner ce terrain par un géomètre.
Il m'a également fait part qu'il pensait avoir les moyens de m'ennuyer avec mon muret. En effet, par ignorance, je l'ai bêtement monté il y a plusieurs années en remplacement d'une haie de sapins sans en faire la demande en mairie. 
Peut-il légitimement faire pression sur le maire pour demander sa démolition?

camarzo · Answer

Mon voisin n'est pas si terrible que ça mais après des années cordiales où je lui rendais quelques services de bon cœur, il est devenu plus conflictuel dans ses agissements et dans sa façon de s'exprimer sans aucune raison. Je crois que c'est juste cette histoire de cour commune, dont il pense être le propriétaire exclusif, qui l'obsède alors que moi ça m'indiffère...
Je veux juste qu'il me laisse rentrer chez moi et qu'il ne dégrade pas visuellement mon entrée de cour. Je pourrais aussi dénoncer certaines de ses nuisances mais j'aurais honte de faire ça... J'espère ne pas devoir en arriver là. 
Merci beaucoup pour vos réponses.

BmV · Answer

!

A priori, et sauf prescriptions contraires dans l'acte notarié, une servitude de cour commune est une servitude d'urbanisme et non pas une servitude d'usage.

► https://www.cahiers-techniques-batiment.fr/article/cour-commune-une-servitude-liee-au-permis-de-construire.30523

Cela ne signifie pas du tout que l'espace libre entre les immeubles soit la propriété indivise des riverains ou qu'elle soit ouverte sans distinction aux activités de chacun.
Elle s'applique au cas où l'un des voisins veut construire quelque chose qui serait contraire aux règles du PLU ou similaires.

Votre voisin n'a déjà pas le droit de toucher à vos canalisations enterrées, puisqu'elles ne sont pas communes, mais il semble aussi très douteux qu'il puisse ainsi poser une fosse septique dans une parcelle ne lui appartenant pas.

Les parcelles respectives restent et demeurent la propriété de chacun, sous réserve évidemment d'autres éventuelles servitudes inscrites, servitude de passage notamment.

Il faut donc vérifier avec votre notaire  ce que dit votre acte de vente.

Et selon vos échanges envisager un recommandé+AR à votre cher voisin pour lui interdire toute intervention sur vos biens.

camarzo · Answer

Merci pour vos précisions. 

Je n'ai pas vu d'autres mentions que "cour commune" inscrites dans mon acte notarial et je ne sais pas encore se qu'il en est sur le sien. En revanche cette cour commune est le seul accès praticable à ma maison. Mon portail fait 4m50 et il veut réduire mon passage à 3m sur cette cour commune afin de pouvoir y poser sa fosse toutes eaux. On parle de restriction à la construction dans une cour commune mais je ne trouve rien sur l'enfouissement d'une fosse qui aurait pour conséquence de restreindre le passage des véhicules.
Sa fosse septique est déjà enfoui en bordure de cette cour commune ce qui ne me pose pas de problème et je fais attention à ne pas rouler dessus. Malgré ça il délimite sa présence avec 3 piquets de fer rouillé et un tas de parpaings. C'est très moche pour mon entrée de cour mais bon passait encore. Maintenant qu'il a atteint les limites de ma patience, puis-je lui demander de retirer ses piquets et sa pancarte "propriété privé" ou le faire moi-même si il refuse? C'est pas grand chose mais ça me soulagerait tellement de ne plus voir ça en rentrant chez moi.
Je ne comprends pas son acharnement à vouloir récupérer cette parcelle d'autant plus qu'il ne la voit pas de chez lui et que mon passage ne génère aucune nuisance.

Merci encore pour l'attention que vous porter à mes questions.

camarzo · Answer

Bonjour à tous. Je reviens vers vous après avoir rencontré Monsieur le Maire. J'ai son soutien et il me conseille de ne surtout pas me laisser faire. Il faut que je fasse un courrier avec AR à l'attention de mon voisin pour avoir une preuve écrite de mon refus de travaux sur la cour commune. 
Le maire me prévient que vu le personnage ça se passera mal. Il me dit lui avoir expliqué qu'il s'agissait bien d'une cour commune en lui présentant le cadastre, l'acte notarié et mes taxes foncières. Malgré ces documents ils continue de revendiquer la propriété de ce terrain. 
Mon courrier sera accompagné de mes documents attestant qu'il s'agit bien d'une cour commune. Je compte aussi le prévenir que si il détruit mes évacuations d'eaux usées  par vengeance, j'attends de lui qu'il en fasse autant pour sa fosse septique se trouvant dans cette cour.
Je pense lui laisser passer les fêtes tranquillement avant de lui envoyer le courrier. A moins que je ne le croise d'ici là.
Affaire à suivre...

Droits et interdiction sur une cour commune

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