Vente de logement libre de toute occupation ou vente occupée
zorca34 Messages postés 13 Date d'inscription samedi 22 février 2025 Statut Membre Dernière intervention 9 mars 2025 - 9 mars 2025 à 22:35
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8 réponses
Modifié le 22 févr. 2025 à 18:35
bonjour,
petits éléments de réponse... les pros de l'immobilier de ce forum ne manqueront pas de vous répondre quand il vous auront lu... :-)
1/ Remise de vos clés (quelle que soit la date de signature de votre contrat de location NUE) : si elle s'est faite le 1°/07/2006, la fin du bail en cours est bien comme vous le dites, le 30/06/2027..... ce qui a échappé à cette agence qui vous a envoyé un RAR avec une fin du bail actuellement en cours au 1°/07/2027 !!!
2/ Validité de la notification du "congé pour vente": si vous avez une notification de congé réceptionnée en RAR avec les précisions du prix et des conditions de vente, ET si tout le reste (description du logement, .... etc. etc. etc.) de ladite notification est conforme à la loi du 6/7/1989, le "congé pour vente" est valable, même donné bien en avance.
Quand le bailleur veut réaliser une "vente occupée", il n'a pas à donner congé à son locataire, puisque le bail en cours dudit locataire se poursuit sans aucun changement avec le nouveau propriétaire ni à l'informer du prix de vente ni des conditions... etc. si le locataire ne se porte pas acquéreur.
Vu le courrier que vous avez reçu, il s'agit bien d'un "congé pour vente" (mais donné pour une mauvaise date) ... et - si vous ne faites pas jouer votre droit de préemption dans le délai légal - vous devrez quitter ce logement au plus tard le dernier jour du bail en cours (en ne payant loyer et charges - pour un départ "pendant" le préavis du bailleur - QUE pour le temps réel d'occupation = jusqu'au rendu des clés, quelle que soit la date de fin du bail en cours. ET idem pour la TEOM : elle est due sur justificatif, sans les frais de gestion et pour le temps réel d'occupation (et avec une prescription de 3 ans).
3/ Droit de préemption : vous en bénéficiez, du fait que votre location est nue (puisque renouvellement tacite triennal, différent du renouvellement tacite annuel des locations meublées pour lesquelles le locataire ne bénéficie pas d'un droit de préemption, tout en étant libre de se porter acquéreur au même titre que n'importe quel quidam).
Jusqu'à maintenant je pensais que le droit de préemption du locataire s'exerçait seulement dans les deux 1ers mois du préavis du bailleur (les 6 derniers mois du bail en cours)... mais j'ai tout récemment lu (il me semble sur un site de "legalplace" lors d'une recherche à propos des exceptions du droit de préemption du locataire) que pour un congé donné bien en avance (votre cas) le droit de préemption du locataire démarre à la réception de la notification du congé pour vente... je n'ai hélas pas de référence légale (legifrance.gouv.fr // service-public.fr par exemple) à vous donner pour ce "détail"... désolée.
4/ Visites : à ma connaissance, ne peuvent se faire QUE pendant le préavis du bailleur (ET MAXI 2h/jour du lundi inclus au samedi inclus, excluant donc dimanches et jours fériés).... et même certains intervenants de ce forum vous diront que tout locataire est en droit de faire entrer CHEZ LUI qui il veut (et donc refuser aussi qui il veut), sans aucune autre obligation (voir ce lien de ce matin : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-9205863-vente-d-une-maison-louee)... ou bien qu'il faut que les visites pour relocation ou vente aient été écrites sur le contrat de location 'au moment des signatures'.
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cdt.
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23 févr. 2025 à 12:27
Merci pour votre réponse détaillée et argumentée.
-J'ai reçu tout de même, après le courrier initial de septembre 2024 qui s’apparentait clairement à un congé pour vente, un nouveau courrier en LRAR mi-février 2025, cette fois-ci envoyée par ma propriétaire (mais probablement rédigé par l’agence mandatée) où là il est écrit :
« Nous constatons que vous n’avez pas permis encore l’accès à l’appartement pour effectuer des visites et vous rappelons que l’appartement est à la vente louée, et il est donc nécessaire que les visites puissent être réalisées par l’agence afin de respecter les engagements de la ventes »
« nous avons noté votre intérêt pour l’appartement, mais vous ne souhaitez pas vous positionner dans l’immédiat. Il est impératif que l’accès soit accordé pour le bon déroulement de la transaction.
« nous vous prions donc par la présente de bien vouloir donner accès à l’agence pour organiser les visites nécessaires »
« nous vous remercions pour votre compréhension et restons à votre disposition … ».
Je me dis qu’ils se sont rendus peut-être rendu compte de leur erreur à la base et qu’ils essaient de se récupérer avec le concept de vente louée.
Dans ce cas est-ce que le deuxième courrier (vente louée) annulerait d’une certaine manière le premier ou à l’inverse le premier (congé pour vente) resterait intangible ?
-S’agissant du droit de préemption la jurisprudence irait semble-t-il clairement dans le respect des deux premiers mois du préavis, même très anticipé :
https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/jurisprudence/jurisprudence-2007/validite-et-effets-du-conge-du-bailleur-donne-par-anticipation/
-Enfin, j'ai signé le contrat de bail en 2006, un modèle type de contrat de location de local non meublé, sous loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, précisant dans les CG de la partie VIII (obligations du locataire) : "laisser visiter en vue de la vente ou de la location les lieux loués deux heures par jour pendant les jours ouvrables. L'horaire de visite sera défini par accord entre les parties; à défaut d'accord, les visites auront lieu entre 17h et 19h."
Modifié le 23 févr. 2025 à 16:20
Une fois le congé donné, on ne peut pas revenir dessus SANS L'ACCORD ÉCRIT du destinataire du congé [en détaillant TOUS les points d'entente, ET en autant d'exemplaires originaux que de parties prenantes, sans oublier votre ou vos garant(s)].
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Et si vous acceptiez de ne pas tenir compte de la 1ère notification [congé pour vente, avec prix, conditions de vente, etc... tout bien conformément à la loi (*)] :
- la vente serait au final "occupée"
- votre bail initial se poursuivrait sans aucun changement avec l'acquéreur
- à son tour, l'acquéreur serait en droit de vous donner son "congé pour vente" MAIS DEVRAIT RESPECTER l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 (en cas d'acquisition exclusivement à titre onéreux d'un bien occupé en location nue) :
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« - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
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- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
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- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. »
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(*) Si la 1ère notification n'est pas exactement conforme à la loi, vous pouvez aussi en contester la validité via le tribunal...
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Modifié le 24 févr. 2025 à 22:51
"Une fois le congé donné, on ne peut pas revenir dessus SANS L'ACCORD ÉCRIT du destinataire du congé [en détaillant TOUS les points d'entente, ET en autant d'exemplaires originaux que de parties prenantes, sans oublier votre ou vos garant(s)]."
Vous avez un substrat juridique à cela ?
Le propriétaire ne peut donc pas changer de braquet sans mon accord (passer d'un congé pour vente et le droit de préemption qui va avec à une vente louée) ?
C'est un point clé si vous le confirmez.
23 févr. 2025 à 19:08
Encore apparemment une méconnaissance des textesde la part d'un soi-disant professionnel de l'immobilier : « Nous constatons que vous n’avez pas permis encore l’accès à l’appartement pour effectuer des visites et vous rappelons que l’appartement est à la vente louée, et il est donc nécessaire que les visites puissent être réalisées (...) ».
Alors oui, du pont de vue du vendeur, il est sans doute "nécessaire" que des visites puissent avoir lieu.
Sauf que aucune loi ne permet d'obliger une personne de laisser accès à son domicile s'il ne le désire pas.
Sauf si les visites pour vente ou relocation ont été expressément incluses dans les conditions particulières figurant dans le bail signé alors (à vérifier).
Dans le cas contraire, le vendeur ne pourra compter que sur la bonne volonté du locataire ; à défaut, il lui faudra en passer par un référé au tribunal civil (qui lui donnera généralement satisfaction cependant).
23 févr. 2025 à 19:30
J'ai juste signé le contrat de bail en 2006 ou il y a cette clause en conditions générales, parmi d'autres (partie VIII - obligations du locataire : "laisser visiter en vue de la vente ou de la location les lieux loués deux heures par jour pendant les jours ouvrables. L'horaire de visite sera défini par accord entre les parties; à défaut d'accord, les visites auront lieu entre 17h et 19h." ), donc signé mais pas en pensant au contexte actuel ...
23 févr. 2025 à 19:32
Ah ba alors, vous avez signé, cela constitue légalement votre accord pour laisser visiter le logement, pour que des personnes puissent pénétrer dans votre domicile, dans les limites fixées par la loi (article 4 de la loi de juillet 1989).
Modifié le 23 févr. 2025 à 19:38
C'est un contrat de bail signé en 2006 et à mon avis ils ont tous cette mention (parmi deux pages de conditions générales) ...
23 févr. 2025 à 19:43
Sans doute.
Mais vous avez signé le tout, donc aussi cette clause, sur laquelle le bailleur peut légalement s'appuyer pour vous demander de laisser visiter les lieux aux candidats.
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre questionModifié le 25 févr. 2025 à 22:52
En tout état de cause j'ai néanmoins intérêt à faire traîner, que ce soit dans le cadre d'un congé pour vente ou d'une vente louée : si je cède là et que la vente se fait maintenant, le nouveau propriétaire pourrait très bien récupérer le logement pour ses besoins 2 ans après la date de signature de l'acte authentique de vente, ce qui réduirait le délai qui me reste avant la fin de mon bail actuel (30/06/2027) ...
26 févr. 2025 à 00:10
Il reste cependant primordial de savoir si le 1er courrier de congé (congé pour vente) est juridiquement valable ou pas.... :
- si oui : pour un congé donné en avance, les effets sont les mêmes que s'il avait été délivré peu de temps avant le préavis de 6 mois du bailleur (à décompter en remontant, de date à date, depuis la fin du bail en cours) : entre autres effets, puisque location nue, vous avez un droit de préemption (du 30/12/2026 au 30/01/2027) et la vente à quelqu'un d'autre ne peut PAS se faire tant que votre droit de préemption n'est pas "purgé" (SOIT par la fin du délai légal, le 30/01/2027, SOIT par un courrier de votre part à votre bailleur l'informant de votre décision d'acquérir ce logement), et les visites sont donc inutiles avant. Et si vous n'achetez pas, vous devrez libérer le logement au plus tard le 30/06/2027.
- si non : le 2ème courrier de votre bailleur n'est clairement pas une notification de "congé pour vente" : c'est juste un rappel de vos obligations dans le cas d'une "vente occupée" = donner accès à votre logement en cours de bail pour les visites des éventuels acquéreurs (dont l'un sera votre futur bailleur...).
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A mon humble avis, il faut clarifier la situation de suite :
- SOIT vous faites un RAR à votre bailleur pour contester la validité de sa notification de "congé pour vente" (le 1er courrier) et comprenez que la vente se fera "occupée" => vous acceptez donc de donner accès à votre logement pour des visites (précisez à quelles heures vous êtes disponible du lundi au samedi), et tout en rappelant que votre bail se renouvellera par tacite reconduction, sans aucun changement, avec l'acquéreur;
- SOIT vous pensez avoir fin 2026 et les possibilités financières (et toujours l'envie d'acheter ce logement), et dans ce cas, vous faites un courrier RAR à votre bailleur pour lui dire que vous avez bien compris sa notification de "congé pour vente" mais que votre droit de préemption (d'une durée de 2 mois) ne démarrera que le 30/12/2026 pour se finir le 30/01/2027 (puisque fin de bail le 30/06/2027), et que donc vous lui donnerez votre décision pendant ces 2 mois-là, comme la loi vous le permet, et qu'il est donc inutile de faire des visites avant.
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Quoi qu'il en soit, gardez copie de votre courrier, ainsi que les preuves postales d'envoi et de réception (agrafées audit courrier afin de ne surtout pas les perdre).
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cdt.
27 févr. 2025 à 21:42
La question essentielle est maintenant l'éventuelle bascule par le bailleur du congé pour vente en vente occupée, c'est à dire de savoir si elle peut se faire comme ça, si elle nécessite une formalisation et enfin si elle nécessite mon accord ou non ...
sinon droit de préemption du 30/12/2026 au 28/02/2027 plutôt, non ?
Modifié le 27 févr. 2025 à 23:56
OUI, pardon pour mon erreur sur la durée du droit de préemption... jusqu'au 28/02/2027, vous avez raison.
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Pour moi, la question essentielle est de savoir si le 1er courrier de "congé pour vente" donné est valable ou pas et de savoir aussi ce qui vous arrange : le contester ou pas : sachant que votre bailleur :
- s'il veut une "vente libre de toute occupation" et que vous contestez son 1er courrier, aura tout le temps qu'il veut pour vous faire parvenir un autre courrier de congé pour vente, conforme à la loi (vu la date de fin du bail en cours);
- et s'il veut une "vente occupée", il n'a aucune obligation de vous informer du prix de vente... etc. (comme il l'a fait dans son 1er courrier, enfin, dans le courrier de l'agence), puisque, dans un tel cas, vous n'avez pas de droit de préemption ET qu'il est en droit de vendre en cours de bail, SANS vous prévenir, donc sans votre accord... son agence n'aurait qu'à se mettre d'accord avec vous pour les visites. Vous pouvez acquérir le logement si vous voulez/pouvez, MAIS au même titre que n'importe quel autre candidat acquéreur.
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Pour le moment, la balle est dans votre camp :
- soit vous informez votre bailleur que vous avez bien pris note de sa notification de "congé pour vente", et vous rappelez donc à votre bailleur (+ copie à l'agence) que le bail en cours se terminera à telle date, que son préavis ira de telle date à telle date, et que par conséquent votre droit de préemption ira de telle date à telle date, et donc que vous êtes en droit d'attendre votre droit de préemption pour vous positionner.
- soit vous contestez le "congé pour vente" pour non conformité à la loi et vous précisez que, en conséquence, ce courrier n'étant juridiquement pas valable, il n'y a pas lieu que vous donniez pour l'instant accès à votre logement pour des visites. Vous pouvez éventuellement ajouter que si vous étiez informée par écrit d'une "vente occupée en cours de bail", vous donneriez évidemment accès à votre logement, comme la loi l'exige (2H maxi/jour du lundi inclus au samedi inclus et sauf jours fériés ET avec un délai de prévenance d'au moins 24 à 48h).
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28 févr. 2025 à 00:57
J'ai oublié de vous préciser que seul vous, locataire, êtes en mesure (je pense via le tribunal) de contester ce "congé pour vente" : le bailleur, lui, même s'il se rend compte des erreurs de forme de ce courrier, ne peut rien faire, puisqu'on ne peut pas se dédire soi-même. Donc, si vous voulez gagner du temps, vous avez tout intérêt à notifier à votre bailleur que vous avez bien pris note de son "congé pour vente" et que vous lui donnerez en temps voulu (= pendant les deux 1ers mois de son préavis) votre décision sur votre droit de préemption OU que vous donnerez en temps voulu (= pour le lendemain de la fin de votre droit de préemption) à l'agence vos disponibilités pour les visites, en conformité avec la loi en vigueur.
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1 mars 2025 à 11:36
Merci pour toutes ces précisions fort utiles.
Je souhaite plutôt faire trainer et rester sur le cadre initial du congé pour vente (et ne pas le contester) avec son droit de préemption que je peux invoquer, à l'inverse dans le cas d'une vente louée je n'ai aucun droit dans la matière, je ne peux temporiser et suis contrainte de laisser visiter de suite.
Simplement je pense que l'agence s'est rendu compte de sa bourde et essaie maintenant de basculer du congé pour vente à la vente louée ...
Je me posais juste la question de l'intangibilité du premier, savoir si eux (bailleur/agence) pouvaient revenir dessus et sous quelle forme.
1 mars 2025 à 13:09
"Je me posais juste la question de l'intangibilité du premier, savoir si eux (bailleur/agence) pouvaient revenir dessus et sous quelle forme."
réponse post 14.
2 mars 2025 à 16:17
"Donc, si vous voulez gagner du temps, vous avez tout intérêt à notifier à votre bailleur que vous avez bien pris note de son "congé pour vente" et que vous lui donnerez en temps voulu (= pendant les deux 1ers mois de son préavis) votre décision sur votre droit de préemption OU que vous donnerez en temps voulu (= pour le lendemain de la fin de votre droit de préemption) à l'agence vos disponibilités pour les visites, en conformité avec la loi en vigueur."
C'est ce que je vais faire ... même si je me demande si le bailleur ne va pas demander un référé pour me force à faire visiter.
Modifié le 2 mars 2025 à 17:25
Précisez bien dans votre courrier (à envoyer en R+AR, et copie + preuves postales à conserver précieusement) les dates :
- de réception du RAR de congé pour vente du bailleur du logement situé à ... (adresse complète)
- de fin de bail en cours pour lequel le congé pour vente est donné
- du préavis du bailleur (les 6 derniers mois du bail en cours)
- de votre droit de préemption (puisque location nue) pendant lequel vous disposez de ces 2 mois (les 6° et 5° mois avant la fin du bail en cours) pour donner votre position au bailleur, sachant que "pas de réponse dans le délai ou réponse "post délai" = refus d'acheter au prix mentionné dans la notification du congé pour vente.
(et sachez que si le bailleur baissait le prix de vente, il aurait obligation de vous en avertir par RAR et qu'alors vous disposeriez d'un 2ème droit de préemption, mais seulement de 1 mois cette fois, pour lui faire part de votre décision (et, même principe : pas de réponse pendant ce mois ou réponse "post délai" = refus d'acheter au nouveau prix).
Par contre, si vous achetez ce logement, vous n'aurez PAS de frais d'agence à payer : la transaction se fera entre votre bailleur et vous (même si l'agence du bailleur établit le compromis de vente) et le(s) notaire(s) [chaque partie est en droit de prendre son propre notaire : ça ne reviendra pas plus cher, puisque les 2 notaires se répartissent les émoluments dus].
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3 mars 2025 à 18:40
Ce sera fait avec le rappel précis des dates, merci à vous.
9 mars 2025 à 15:41
... tout en étant obligée d'accepter les visites (je crois ne pas avoir le choix malgré tout et j'ai eu avant hier des menaces orales de poursuites et de frais à payer en cas de refus de droit de visite de l'agence) pour satisfaire aux exigences des conditions générales figurant sur mon contrat de bail.
Modifié le 9 mars 2025 à 13:41
Je me vois donc obligée d'accepter les visites (je crois ne pas avoir le choix malgré tout et j'ai eu avant hier des menaces orales de poursuite et de frais à payer) pour satisfaire aux exigences des conditions générales figurant sur mon contrat de bail ... tout en faisant un courrier de rappel/mise en garde de la superposition d'une notification d'un congé pour vente assorti d'un droit de préemption initial, auquel se superposerait une prétendue vente louée, sans aucun évènement entre les deux (annulation formalisée du congé de vente de la part du bailleur ou renoncement écrit au droit de préemption de ma part) en y précisant les risques d'annulation d'une procédure de vente pouvant interférer d'ici l'ouverture de mon droit de préemption (janvier à février 2027).
Vous validez ?
Modifié le 9 mars 2025 à 17:57
Je ne peux que vous redire ce que je vous ai déjà dit.... :
compte tenu de votre intérêt de "faire traîner", vous informez votre bailleur (+ copie à l'agence) que vous avez bien pris note de son courrier de "congé pour vente" (donc "libre de toute occupation) réceptionné en date du..... .
Votre location étant une location nue, vous bénéficiez donc d'un droit de préemption, lequel durera les deux 1ers mois de son préavis, c'est à dire du... au..., et que vous vous positionnerez pendant ces deux mois-là, comme la loi du 6/7/1989 vous le permet.
Vous lui rappellerez que, dans le cas où ne feriez pas jouer votre droit de préemption, les visites pour d'éventuels acquéreurs pourront se faire soit dès le lendemain de votre courrier de refus soit dès le lendemain de la fin de votre droit de préemption, et qu'il est donc inutile d'en faire avant.
Rappelez aussi que vous ne comprenez pas son insistance au sujet des visites : que vous comprenez bien que les visites sont obligatoires pour une vente libre de toute occupation, que c'est effectivement mentionné sur votre contrat de location nue, MAIS que la loi (qui prime) les autorise (sauf accord écrit non obligatoire de votre part !!) seulement après que le droit de préemption du locataire soit purgé (SOIT par un courrier immédiat OU PENDANT les 2 mois légaux de préemption, SOIT par la fin légale du droit de préemption en cas de non information de refus de votre part avant).
Vous l'assurez qu'en cas de refus de votre part pour acquérir ce logement, vous libèrerez les lieux au plus tard le dernier jour du bail en cours, soit le..., et que vous prendrez contact avec lui/elle ou avec son agence immobilière quelque temps avant pour fixer date et créneau horaire pour faire l'EDLS et rendre les clés... et qu'en attendant, vous le priez de cesser ses menaces de poursuites via le tribunal, et de ne plus vous importuner au sujet de ces visites, que vous auriez volontiers acceptées de suite SI il s'était agi de vente "occupée".. mais que ce n'est PAS le cas, malgré son courrier en date du... (le 2ème, celui de votre bailleur), puisqu'un congé donné ne peut être annulé par celui qui l'a donné.
"... en y précisant les risques d'annulation d'une procédure de vente pouvant interférer d'ici l'ouverture de mon droit de préemption (janvier à février 2027)."
"".. d'ici la FIN de mon droit de préemption ou d'ici la réception de ma notification où je refuserais d'acquérir au prix mentionné dans le courrier de "congé pour vente"...""
(janvier à février 2027) : écrivez les dates complètes...
Et vous concluez par une formule de politesse de votre choix.
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Modifié le 9 mars 2025 à 22:36
Merci beaucoup pour votre aide, sincèrement. Je vais écrire tout cela tout en acceptant néanmoins le principe des visites, car visiblement cela peut me coûter cher de les refuser. Non seulement les frais de procédures de ma propriétaire à ma charge mais en plus d'éventuelles indemnités à payer. Je ne peux me permettre de risquer ça ...