Vente de logement libre de toute occupation ou vente occupée

Question

Bonjour,

Par lettre recommandée avec AR reçue début septembre 2024 on m’a notifié un « congé » pour l’appartement que j’occupe comme locataire depuis le 1er Juillet 2006, avec renouvellement ininterrompu du bail triennal depuis, le dernier renouvellement datant du 1er Juillet 2024 avec donc un bail en vigueur s’achevant le 30 juin 2027. Ce courrier a été envoyé par l’agence immobilière mandatée par ma propriétaire pour la vente de cet appartement qu’elle a décidé il y a donc quelques mois, peu de temps après le renouvellement de mon bail.

Ce congé a donc été donné avec une très grande anticipation (2 ans, 9 mois et 21 jours avant la fin du bail).

Ce congé pour vente d’un local d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 à ouvert visiblement pour moi un droit de préemption (article 15 de la même loi), le congé notifié valant offre de vente à mon profit, aux prix et conditions fixés et indiqués dans le courrier reçu début septembre 2024. Cela s'apparenterait visiblement à une vente libre de toute occupation.

Ce congé m’est donné pour le 1er Juillet 2027, date de la fin du bail actuel, et je crois savoir que le droit de préemption court systématiquement dans les deux premiers mois du préavis de fin de bail qui est toujours de 6 mois avant l’expiration du bail en cours, en l’espèce le droit de préemption démarrerait donc le 1er Janvier 2027 pour s’achever le 28 février 2027.

L’agence immobilière mandatée par le propriétaire, via une nouvelle LRAR reçue hier, me mets la pression et veux m’obliger à leur ouvrir les portes pour les visites avec comme argument qu’il s’agit d’une "vente louée", que "les visites doivent pouvoir être réalisées afin de respecter les engagements de la vente" et que "conformément aux obligations générales du locataire figurant sur mon contrat de bail je dois laisser visiter les lieux en cas de vente au moins deux heures par jour". Ils me disent qu'ils ont bien noté mon intérêt pour l'appartement mais que "je ne souhaitais pas me positionner dans l'immédiat". Aucune mention de droit de préemption là et des délais ...

Dans la LRAR originelle reçue début septembre 2024 il n’y a pas mention d’un type de congé spécifique. Il est écrit très précisément le texte suivant (j’ai mis en gras les éléments comme sur le courrier d’origine) :

LRAR à l’attention de Mme XXX :

« Madame,

Vous êtes titulaire d’un bal en date du 30 juin 2006 soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 portant sur le bien décrit.

Par la présente notification, en qualité de mandataire de Mme XXX demeurant au …….., propriétaire des biens loués, je vous informe de sa décision de refuser le renouvellement de votre contrat de location.

Cette décision de votre bailleur de refuser le renouvellement de votre contrat de location est motivée par sa volonté de vendre ce logement tel que désigné dans votre bail du 30 juin 2006.

Conformément aux dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont les cinq premiers alinéas sont intégralement reproduits ci-après, le présent congé vaut donc offre de vente à votre profit, aux prix et conditions indiquées ci-dessous. Prix de vente : XXX XXX euros hors frais de notaire.

Ce congé vous est donné pour le 1er juillet 2027, date d’échéance du bail. A cette date vous serez déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement si vous n’avez pas accepté la présente offre de vente.

Enfin, nous vous rappelons que si vous quittez les lieux avant expiration de ce préavis vous ne serez du loyer et des charges que pour le temps où vous aurez occupé réellement les lieux.

Loi du 6 juillet 1989, art 15 II :

« Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée …..

….. les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification .

Restant à votre disposition …. Je vous prie d’agréer mes salutations distinguées. "

Mes questions sont simples et pas si évidentes en même temps :

-Devant quel type de vente suis-je en face, une vente de logement libre de toute occupation ou vente en occupé ? Quel impact selon ?

-Le droit de préemption évoqué dans le courrier recommandé y ai-je vraiment droit dans ce cas et dans quels délais ?

-Puis-je refuser toute visite dans l’immédiat à l’agence qui semble avoir trouvé déjà un acheteur, sachant que je pourrais éventuellement être intéressée par l’achat mais plus tard (financièrement je ne peux actuellement) ?

Je crains un changement de propriétaire et les impacts que cela pourrait avoir sur mes droits d’ici la fin de mon bail en cours, j’ai des problèmes de santé sérieux et l’agence n’arrête pas de m’appeler en me menaçant de recours juridiques pour me forcer à les laisser visiter, c’est limite harcèlement.

J’ai eu rapidement l’ADIL au téléphone qui me disent qu’il y a un biais dans cette histoire, que finalement l’agence immobilière n’aurait jamais dû faire ce premier courrier et que dans l’absolu je pourrais arguer de mon droit de préemption avant toute vente, donc in fine refuser les visites et contester une éventuelle vente pouvant intervenir avant début 2027, avant voire après la réalisation de celle-ci, même si elle était faite dans mon dos.

Je ne dors plus très bien, cette histoire m’angoisse, ma propriétaire a déjà plusieurs biens immobiliers (sous une SCI) et dit vouloir se simplifier la vie en vendant. Elle a mis un autre appartement en vente, celui de mon voisin de palier, mais pour lui elle n’est pas aussi pressée pour vendre et ne lui impose aucune visite pour l’instant (il a juste reçu le même type de courrier que moi, avec le concernant une fin de bail en octobre 2026).

Merci par avance de votre aide, je suis perdue par rapport à mes droits et obligations et ne sais plus trop quoi faire sans avoir l’impression de céder aux pressions et intimidations ...

djivi38 · Answer

bonjour,

petits éléments de réponse... les pros de l'immobilier de ce forum ne manqueront pas de vous répondre quand il vous auront lu... :-)

1/ Remise de vos clés (quelle que soit la date de signature de votre contrat de location NUE) : si elle s'est faite le 1°/07/2006, la fin du bail en cours est bien comme vous le dites, le 30/06/2027..... ce qui a échappé à cette agence qui vous a envoyé un RAR avec une fin du bail actuellement en cours au 1°/07/2027 !!!

2/ Validité de la notification du "congé pour vente": si vous avez une notification de congé réceptionnée en RAR avec les précisions du prix et des conditions de vente, ET si tout le reste (description du logement, .... etc. etc. etc.) de ladite notification est conforme à la loi du 6/7/1989, le "congé pour vente" est valable, même donné bien en avance.
Quand le bailleur veut réaliser une "vente occupée", il n'a pas à donner congé à son locataire, puisque le bail en cours dudit locataire se poursuit sans aucun changement avec le nouveau propriétaire ni à l'informer du prix de vente ni des conditions... etc. si le locataire ne se porte pas acquéreur.

Vu le courrier que vous avez reçu, il s'agit bien d'un "congé pour vente" (mais donné pour une mauvaise date) ... et - si vous ne faites pas jouer votre droit de préemption dans le délai légal - vous devrez quitter ce logement au plus tard le dernier jour du bail en cours (en ne payant loyer et charges - pour un départ "pendant" le préavis du bailleur - QUE pour le temps réel d'occupation = jusqu'au rendu des clés, quelle que soit la date de fin du bail en cours. ET idem pour la TEOM : elle est due sur justificatif, sans les frais de gestion et pour le temps réel d'occupation (et avec une prescription de 3 ans).

3/ Droit de préemption : vous en bénéficiez, du fait que votre location est nue (puisque renouvellement tacite triennal, différent du renouvellement tacite annuel des locations meublées pour lesquelles le locataire ne bénéficie pas d'un droit de préemption, tout en étant libre de se porter acquéreur au même titre que n'importe quel quidam).
Jusqu'à maintenant je pensais que le droit de préemption du locataire s'exerçait seulement dans les deux 1ers mois du préavis du bailleur (les 6 derniers mois du bail en cours)... mais j'ai tout récemment lu (il me semble sur un site de "legalplace" lors d'une recherche à propos des exceptions du droit de préemption du locataire) que pour un congé donné bien en avance (votre cas) le droit de préemption du locataire démarre à la réception de la notification du congé pour vente... je n'ai hélas pas de référence légale (legifrance.gouv.fr // service-public.fr par exemple) à vous donner pour ce "détail"... désolée.

4/ Visites : à ma connaissance, ne peuvent se faire QUE pendant le préavis du bailleur (ET MAXI 2h/jour du lundi inclus au samedi inclus, excluant donc dimanches et jours fériés).... et même certains intervenants de ce forum vous diront que tout locataire est en droit de faire entrer CHEZ LUI qui il veut (et donc refuser aussi qui il veut), sans aucune autre obligation (voir ce lien de ce matin : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-9205863-vente-d-une-maison-louee)... ou bien qu'il faut que les visites pour relocation ou vente aient été écrites sur le contrat de location 'au moment des signatures'.

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cdt.

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zorca34 · Answer

Merci pour votre réponse détaillée et argumentée.

-J'ai reçu tout de même, après le courrier initial de septembre 2024 qui s’apparentait clairement à un congé pour vente, un nouveau courrier en LRAR mi-février 2025, cette fois-ci envoyée par ma propriétaire (mais probablement rédigé par l’agence mandatée) où là il est écrit :

« Nous constatons que vous n’avez pas permis encore l’accès à l’appartement pour effectuer des visites et vous rappelons que l’appartement est à la vente louée, et il est donc nécessaire que les visites puissent être réalisées par l’agence afin de respecter les engagements de la ventes »

« nous avons noté votre intérêt pour l’appartement, mais vous ne souhaitez pas vous positionner dans l’immédiat. Il est impératif que l’accès soit accordé pour le bon déroulement de la transaction.

« nous vous prions donc par la présente de bien vouloir donner accès à l’agence pour organiser les visites nécessaires »

« nous vous remercions pour votre compréhension et restons à votre disposition … ».

Je me dis qu’ils se sont rendus peut-être rendu compte de leur erreur à la base et qu’ils essaient de se récupérer avec le concept de vente louée.

Dans ce cas est-ce que le deuxième courrier (vente louée) annulerait d’une certaine manière le premier ou à l’inverse le premier (congé pour vente) resterait intangible ?

-S’agissant du droit de préemption la jurisprudence irait semble-t-il clairement dans le respect des deux premiers mois du préavis, même très anticipé :

https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/jurisprudence/jurisprudence-2007/validite-et-effets-du-conge-du-bailleur-donne-par-anticipation/

-Enfin, j'ai signé le contrat de bail en 2006, un modèle type de contrat de location de local non meublé, sous loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, précisant dans les CG de la partie VIII (obligations du locataire) : "laisser visiter en vue de la vente ou de la location les lieux loués deux heures par jour pendant les jours ouvrables. L'horaire de visite sera défini par accord entre les parties; à défaut d'accord, les visites auront lieu entre 17h et 19h."

BmV · Answer

Encore apparemment une méconnaissance des textesde la part d'un soi-disant professionnel de l'immobilier : « Nous constatons que vous n’avez pas permis encore l’accès à l’appartement pour effectuer des visites et vous rappelons que l’appartement est à la vente louée, et il est donc nécessaire que les visites puissent être réalisées (...) ».

Alors oui, du pont de vue du vendeur, il est sans doute "nécessaire" que des visites puissent avoir lieu. 
Sauf que aucune loi ne permet d'obliger une personne de laisser accès à son domicile s'il ne le désire pas.
Sauf si les visites pour vente ou relocation ont été expressément incluses dans les conditions particulières figurant dans le bail signé alors (à vérifier).

Dans le cas contraire, le vendeur ne pourra compter que sur la bonne volonté du locataire ; à défaut, il lui faudra en passer par un référé au tribunal civil (qui lui donnera généralement satisfaction cependant).

zorca34 · Answer

J'ai juste signé le contrat de bail en 2006 ou il y a cette clause en conditions générales, parmi d'autres (partie VIII - obligations du locataire : "laisser visiter en vue de la vente ou de la location les lieux loués deux heures par jour pendant les jours ouvrables. L'horaire de visite sera défini par accord entre les parties; à défaut d'accord, les visites auront lieu entre 17h et 19h." ), donc signé mais pas en pensant au contexte actuel ...

zorca34 · Answer

En tout état de cause j'ai néanmoins intérêt à faire traîner, que ce soit dans le cadre d'un congé pour vente ou d'une vente louée : si je cède là et que la vente se fait maintenant, le nouveau propriétaire pourrait très bien récupérer le logement pour ses besoins 2 ans après la date de signature de l'acte authentique de vente, ce qui réduirait le délai qui me reste avant la fin de mon bail actuel (30/06/2027) ...

zorca34 · Answer

Merci pour toutes ces précisions fort utiles.

Je souhaite plutôt faire trainer et rester sur le cadre initial du congé pour vente (et ne pas le contester) avec son droit de préemption que je peux invoquer, à l'inverse dans le cas d'une vente louée je n'ai aucun droit dans la matière, je ne peux temporiser et suis contrainte de laisser visiter de suite.

Simplement je pense que l'agence s'est rendu compte de sa bourde et essaie maintenant de basculer du congé pour vente à la vente louée ...

Je me posais juste la question de l'intangibilité du premier, savoir si eux (bailleur/agence) pouvaient revenir dessus et sous quelle forme.

zorca34 · Answer

"Donc, si vous voulez gagner du temps, vous avez tout intérêt à notifier à votre bailleur que vous avez bien pris note de son "congé pour vente" et que vous lui donnerez en temps voulu (= pendant les deux 1ers mois de son préavis) votre décision sur votre droit de préemption OU que vous donnerez en temps voulu (= pour le lendemain de la fin de votre droit de préemption) à l'agence vos disponibilités pour les visites, en conformité avec la loi en vigueur."

C'est ce que je vais faire ... même si je me demande si le bailleur ne va pas demander un référé pour me force à faire visiter.

zorca34 · Answer

Je me vois donc obligée d'accepter les visites (je crois ne pas avoir le choix malgré tout et j'ai eu avant hier des menaces orales de poursuite et de frais à payer) pour satisfaire aux exigences des conditions générales figurant sur mon contrat de bail ... tout en faisant un courrier de rappel/mise en garde de la superposition d'une notification d'un congé pour vente assorti d'un droit de préemption initial, auquel se superposerait une prétendue vente louée, sans aucun évènement entre les deux (annulation formalisée du congé de vente de la part du bailleur ou renoncement écrit au droit de préemption de ma part) en y précisant les risques d'annulation d'une procédure de vente pouvant interférer d'ici l'ouverture de mon droit de préemption (janvier à février 2027).

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Vente de logement libre de toute occupation ou vente occupée

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