Avis sur copropriété

Bonjour

je vous donne mon avis

bâtiment avec chauffage et eau chaude collectifs ; FUYEZ

pourquoi ??

parce qu'avec l'incertitude qui règne en ce moment ; si les prix de l'énergie explosent ; vos charges vont également exploser ( comme pour 2022 et 2023 ) d'ou la raison des impayés de certains copropriétaires

c'est la raison ; à mon avis ; de la dette fournisseurs ( société qui a en charge l'eau chaude et le chauffage collectif )

quand à la rénovation énergétique n'y comptez pas trop dans l'immédiat ; quand on voit les prix ; beaucoup de copropriétaires s'y opposeront ( en fonction des superficies ; comptez entre 15 et 30 000 euros ; voire plus ) d'autant que le budget 2025 ( qui vient d'être voté ) prévoit une diminution des aides et que le budget 2026 ne sera pas en reste

"Le budget voté et à voter pour l’électricité en 24/25 me semble lourdement sous évalué vu les augmentations du prix de l’énergie, et le réalisé de 2023"

Normalement le budget est censé refléter les dépenses prévisionnelles et c'est également au conseil syndical de s'assurer que le budget, et en particulier chaque ligne budgétaire, est bien correctement évalué.

Ça n'a pas spécialement d'incidence si c'est mal évalué, par contre ça peut occasionner une régularisation importante en fin d'exercice et donc une hausse des impayés.

Sur votre dernier tableau on voit clairement une régularisation de 57k€ sur 2022, soit 15-20% du budget, c'est clairement excessif et a directement contribué à l’apparition d'impayés.

Si cela avait été mieux anticipé les copropriétaires auraient pu mieux absorber la hausse de manière lissée sur l'exercice.

 

"20% du budget total en créances, [...]"

Il faut considérer les dettes des copropriétaires à la clôture d'exercice, ce qui correspond en gros à votre ligne "créances brutes copropriétaires" moins la ligne "répartition des charges exercice clos", le tout ramené sur le budget de l'exercice :

( 192836 - 7883 ) / 836455 = 22%

Pour les copropriétés de plus de 200 lots, il faut dépasser les 15% pour être considéré comme une "copropriété en difficulté" au sens de l'article 29-1 A de la loi de 1965.

Ce n'est donc pas bon signe, mais d'un autre côté, depuis quelques temps, je vois plus de la moitié des copropriétés un peu anciennes (avant 1990) de plus de 200 lots qui dépassent ce seuil...

J'ai même une copropriété qui a atteint 60% suite à une très mauvaise gestion du syndic.


"[...] cela me semble énorme !"

Personnellement je relativise un peu, sachant qu'en temps normal la saisie des lots et le statut de "créancier privilégié" du syndicat font qu'il y a assez peu de créances irrécouvrables.

Car si le syndic gère correctement les impayés, le syndicat est prioritaire sur la totalité des autres créanciers (banque, etc...) et se fait payer en priorité en cas de saisie du lot.

C'est uniquement si le syndicat tarde trop et ne respecte pas les délais légaux qu'il peut y avoir des créances irrécouvrables.

"⇒ 4 comptabilisent à eux seuls 80 000 euros d’impayés !
⇒ les 13 copropriétaires “suivants” comptabilisent 62 000 euros"

Il faut regarder les démarches effectuées par le syndic dans le cadre de ce recouvrement.

Malheureusement, sans être au conseil syndical vous pouvez juste vérifier si des résolutions prévoyant la saisie des lots des copropriétaires défaillants sont présentes dans les PV d'AG des années précédentes.

Notamment, il faut s'assurer que la saisie des lots soit proposée avant que les dettes ne dépassent 5 années de charge, car au-delà, cela augmente le risque de créances irrécouvrables.

La première chose que je demande en rentrant au conseil syndical c'est d'avoir le détail complet des procédures en cours et je demande trimestriellement une actualisation du syndic.

Rien que le fait de mettre un peu la pression au syndic suffit en général à réduire fortement les impayés sur les exercices qui suivent.
 

Il faut également s'assurer que le syndic ne facture pas de prestations illégales.

Il y a notamment un syndic national qui est le spécialiste pour facturer plus de 1000€ par an d'honoraires aux copropriétaires débiteurs en toute illégalité, ce qui ne fait qu'empirer les choses en plus de braquer les copropriétaires débiteurs.

D'autant qu'ils se font ensuite refuser ces honoraires par les tribunaux mais les font passer en "créances irrécouvrables" auprès du syndicat plutôt que d'y renoncer, en toute illégalité à nouveau.

"bâtiment avec chauffage et eau chaude collectifs ; FUYEZ"

Je ne partage pas du tout cet avis.

D'autant qu'il y avait le bouclier tarifaire sur les prix du gaz pour les copropriétés ce qui n'a pas entraîné de surcoût excessif par rapport à un chauffage individuel électrique.

Sur le long terme, c'est même plus économique, notamment quand on tient compte de l'entretien et pas juste la consommation.