Annonce immobiliere douteuse

Bonjour,

J'ai vu une annonce qui m'intéresse. Je passe devant tous les matins, donc je connais de l'extérieur cette maison.  Je vous mets l'annonce et je vous explique mon problème après.

Pavillon 5 pièces 225 m²

Pavillon réhabilité en local tertiaire pouvant être transformé en habitation. RDC : hall d'entrée, vaste pièce à vivre, deux pièces indépendantes, dégagement avec placard desservant sanitaire et WC. À l'étage : combles aménagés pouvant se transformer en chambres (possibilité de positionner des fenêtres de toit). Au sous-sol : deux grandes salles d'archives. Chauffage individuel, électrique, double vitrage. Possibilité de garer trois véhicules. Terrain de 280 m². Surface : 225 m²

Problème

1) Le bien est vendu comme une maison, hors, c'est un bureau pour une entreprise de comptabilité. Il faut, je suppose, demander l'autorisation pour la repasser en habitation ? Et, cela peut être refusé ?

2 ) Sur le cadastre, la surface extérieure de la maison fait à peine 80 m²  avec un terrain de 110 m² une fois la maison retirée. Comment la surface de la maison peut-elle faire  225 m² si les mesures extérieures font moins de 90 m² ?

3) Ils vendent le bien au prix fort 1500 € / m² en la considérant comme une maison. Mais, ça devrait être vendu comme un bien commercial 800€/m², là, le prix est carrément trop haut.

Il n'y a ni garage, ni portail, ni salle de bain, ni cuisine. Tout est à refaire à l'intérieur, l'électricité est passée dans des goulottes sur les murs.

J'ai posé la question au vendeur de l'agence, il me parle de loi Carrez pour la surface de 225 m².

Ce bien m'intéresse mais j'avoue que  tout me semble flou. Quelqu'un peut-il m'aider a y voir  plus clair?