Litige caution entre propriétaire et locataire
_lael_ Messages postés 4924 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 22 septembre 2024 - 23 août 2024 à 11:28
- Litige caution entre propriétaire et locataire
- Peut-on être propriétaire et locataire en même temps ✓ - Forum Louer un logement
- Comment faire un chèque de caution sans chéquier - Forum Louer un logement
- Code locataire crous - Forum salariés
- Poignée porte cassée locataire propriétaire ✓ - Forum Louer un logement
- Locataire hlm et propriétaire résidence secondaire ✓ - Forum Immobilier
3 réponses
Modifié le 22 août 2024 à 17:01
Les tribunaux ont tendance à accorder l'indemnisation pour le coût de l'élément complet même en cas d'une trace "esthétique" à partir du moment où elle est suffisamment significative.
C'est notamment le cas pour la peinture, qui est un élément purement esthétique, où de jurisprudence constante si des traces significatives sont présentes, il est jugé nécessaire de repeindre tout le mur et pas juste la surface concernée.
Ce qui fait que le bailleur est légitime à demander l'indemnisation pour le coût d'un mur complet moins la vétusté (dans tous les cas la vétusté doit être prise en compte)
Bon après, ça dépend aussi des éléments.
Par exemple si un frigo, qui est plus un élément fonctionnel qu'esthétique, est cabossé mais continue de remplir sa fonction (refroidir les aliments), il est considéré disproportionné de remplacer l'élément complet alors qu'il est encore fonctionnel.
Dans ce cas il faut plutôt considérer ça comme une usure prématurée et retenir une simple quote-part.
Pour un plan de travail, c'est autant un élément esthétique que fonctionnel, donc ça se discute.
Personnellement, en tant que bailleur j'aurais tendance à argumenter qu'à partir du moment où il y a une trace de brûlure, le plan de travail ne sera plus à même de répondre à sa fonction puisqu'il n'est potentiellement plus étanche à l'eau qui pourra s'infiltrer et abimer l'ensemble des meubles de cuisine en se déformant voire créer d'autres nuisances : moisissures, infiltrations d'eau, nuisibles, etc...
Et d'un point de vue esthétique, cela cause clairement une baisse de la qualité globale de la cuisine.
J'ai déjà obtenu une indemnisation totale pour une brûlure, mais ce n'était pas juste une trace de brûlure, ça avait également un peu gonflé à cause des infiltrations d'eau et de la brûlure en tant que telle.
Ensuite, en terme de prix, il faut compter 150-350€ en général pour un plan de travail.
C'est ensuite un peu moins d'une journée de boulot mais l'artisan qi intervient doit être en mesure de débrancher l'installation d'eau et la sécuriser pour enlever l'évier, et même chose pour la plaque électrique.
Puis les remettre derrière après avoir découpé les emplacements sur le nouveau plan de travail.
Puis refaire tous les joints.
Il faut aussi potentiellement un camion adapté si le plan de travail fait plus de 2.5m, donc des coûts de transport ainsi que des frais de manutention pour le déplacer à plusieurs.
Ça dépend des artisans, mais en général il faut compter entre 200€ et 600€ la journée.
Donc 1040€ c'est quand même la tranche haute, mais pas suffisamment haute pour être jugée disproportionné par un tribunal je pense.
A nouveau, il faut bien veiller à ce que la vétusté soit décomptée du coût qui vous est réclamé.
"J'ai proposé de couvrir des frais à hauteur de 150 euros, en admettant la brûlure mais aussi sa superficialité, et qu'en cas de non accord j'aurai recours à la CDC.
J'ai des photos de la brûlure."
Ça dépend de ce que vous voulez dire par "superficielle".
Je suis preneur de photos.
22 août 2024 à 17:14
Voici les photos que j'ai. Désolé la tâche n'était pas le but premier des photos.
Merci pour vos réponses.
22 août 2024 à 17:21
De mon point de vue ce n'est clairement pas superficiel.
On voit que la couche supérieure de protection n'est plus présente à au moins 2 endroits.
Seule la couche supérieure protège des infiltrations d'eau et imperméabilise le plan de travail.
En l'état le plan de travail est impropre à son usage prévu et le bailleur est légitime à le remplacer à la fois pour des raisons "esthétiques" et "fonctionnelles".
Ceci de mon avis qui n'engage que moi.
Pour l'argumentaire détaillé se référer à mon premier message.
22 août 2024 à 17:29
Bonjour,
Même si les réponses de @_lael_ StatutMembre sont intéressantes,
En premier lieu, votre propriétaire vous a-t-il joint une facture ou un devis justifiant le montant de 1040 € ?
Cordialement,
Modifié le 22 août 2024 à 17:33
Bonjour,
Oui, et un autre à 1500.
22 août 2024 à 17:46
Dans ce cas, vous partez sur une base de 1040 €, vous vous référez aux posts de @_lael_ StatutMembre, et surtout vous n'oubliez pas de décompter la vétusté (il faut trouver / comprendre les grilles de référence)
Cdt,
22 août 2024 à 17:58
Très bien merci pour cette piste.
Comment approximer l'âge du plan de travail ? Est-ce que le propriétaire est dans l'obligation de me fournir cette information ?
Merci par avance,
Tom
Modifié le 22 août 2024 à 18:08
bonjour,
Il s'agit de votre DG = DÉPÔT DE GARANTIE, et PAS d'une "caution".
.
Un peu de lecture :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000032320564/
Si votre contrat de location ne comporte pas de grille de vétusté (la loi ALUR ne l'ayant pas rendu obligatoire) les parties DOIVENT se reporter à une grille de vétusté ayant fait l’objet d’un accord collectif, et ce, même si le logement loué n’est pas concerné par ledit accord : des détails dans ce lien par exemple : voir ce lien :
https://www.jelouebien.com/guides/comment-trouver-une-grille-de-vetuste-conforme-a-la-loi/
.
En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
ATTENTION : correction ici du § II-G
Le texte juste est :
“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”
et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’.
.
cdt.
Modifié le 22 août 2024 à 22:35
Si ça peut aider, sur la base des 15-20 affaires que j'ai eu au tribunal pour des dégradations en tant que bailleur. Les juges sont allés dans mon sens sur les points suivants :
- Pas de remise en cause de l'application d'une "franchise de vétusté" de 1-3 ans sur certains équipements (pas d'abattement pour vétusté).
Par contre je prévois cette franchise dans une grille de vétusté annexée au contrat de location. Pas sûr que ça passe sans la grille.
- Idem, pas de remise en cause de la vétusté résiduelle avec une quote-part minimale de 30% restant à la charge du locataire même si l'équipement a très largement dépassé sa durée de vie.
Prévu dans la grille de vétusté toujours.
- Je n'ai jamais eu à justifier de la date de réalisation des derniers travaux, achats d'équipement, etc... pour le calcul de la vétusté SAUF si le remplacement a eu lieu en cours de location.
Les juges avaient l'air de se contenter du fait que la vétusté soit prise en compte et soit à minima cohérente avec la durée de location.
- Pas de remise en cause du remplacement complet de l'équipement, y compris des travaux accessoires liés.
Par exemple j'ai eu le cas d'un bac de douche en résine décoloré car de la soude a été versé sur le bac plutôt que directement dans la bonde pour déboucher l'évacuation.
Et le produit a été laissé plusieurs jours sur le bac sans rincer. Il a pris une couleur gris/marron sur la moitié de sa surface.
Le juge a validé le remplacement du bac et tous les travaux accessoires : casser le tablier carrelé et le refaire, casser une rangée de faïence et la refaire, démonter et remonter les portes et parois de douche. Car ils étaient nécessaires pour remplacer le bac.
Même chose pour un plan de travail brûlé, comme indiqué plus haut.
Ça reste purement indicatif.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Modifié le 22 août 2024 à 17:15
D'accord avec vous mais qu'entendez vous par "puisqu'il n'est potentiellement plus étanche à l'eau qui pourra s'infiltrer "
A moins que le plan soit en bois et qu'il a été recouvert d'un matériau étanche détruit par la brulure, un PDT en céramique, en inox ou en pierre naturelle reste étanche si la brulure est superficielle.
J'ajouterais que si la cuisine est grande il y a de forte chance que le plan soit sectionné et donc qu'il soit possible de remplacer que la section brulée, mais il aurait fallu que le locataire fasse un devis avant de partir pour sortir cet argument. Je doute qu'il soit impossible de trouver le même motif.
Modifié le 22 août 2024 à 17:28
"A moins que le plan soit en bois et qu'il a été recouvert d'un matériau étanche détruit par la brulure, un PDT en céramique, en inox ou en pierre naturelle reste étanche si la brulure est superficielle."
On est d'accord, mais là on est sur du haut de gamme qui résisterait à une simple brûlure.
J'avais du coup supposé que c'était un plan de travail standard en bois avec une simple couche imperméabilisante en surface.
Ce qui est bien le cas au vue de la photo produite (après votre réponse)