Retenue abusive sur le dépôt de garantie ?

mekempis Messages postés 3 Date d'inscription samedi 13 janvier 2024 Statut Membre Dernière intervention 10 juillet 2024 - 10 juil. 2024 à 18:21
djivi38 Messages postés 51583 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 13 juillet 2024 - 10 juil. 2024 à 21:36

Bonjour,

j'ai quitté mon logement (un appartement meublé) le 6 juin (le préavis allait jusqu'au 7 juin, mais j'avais trop de travail ce jour-là je ne pouvais pas partir).
Le propriétaire m'a dit qu'il ne pouvait pas venir faire l'état des lieux de sortie à un autre moment que le 7 juin à 19h, donc le tout dernier jour du préavis au soir (je ne pouvais pas à ce moment car j'avais plus de 5 heures de route après, et le lendemain matin je commençais mon travail à 7 heures), alors que moi j'étais disponible à n'importe quel moment avant.
Je suis donc parti le 6 juin, comme prévu, le propriétaire ne pouvant pas se rendre disponible (et j'avais vu que si le propriétaire ne pouvait pas faire l'état des lieux, le logement était considéré comme ayant été laissé en bon état).
3 jours après mon départ, je reçois un mail du propriétaire me disant que tant que l'état des lieux de sortie n'a pas été fait et les clés remises en mains propres (que j'avais remises au voisin à sa demande, il ne pouvait pas être présent et je ne pouvais pas les garder), je devrai continuer à payer (alors que j'étais à plus de 5h de route). Ne sachant pas quoi faire, je suis retourné sur place le lendemain de la réception du mail (donc bien plus de 5h de route, avec les pauses), le 10 juin j'ai fait l'aller, j'ai dormi sur place, et je suis revenu le 11 : 2 jours de travail perdus car je suis indépendant et j'ai dû annuler tous mes rendez-vous avec mes clients au dernier moment, plus les frais occasionnés par l'aller-retour et la nuit sur place.

Je pensais en avoir fini, mais 1 mois après, au moment de récupérer mon dépôt de garantie, je ne récupère que 425€ sur les 840€.

Voici ce qu'il en a déduit :

  • 45€ pour les jours de loyer du 7 au 10 juin
    -> mon préavis finissait le 7, date jusqu'à laquelle j'avais payé, il a donc déduit 3 jours de loyer entre la fin du préavis et le jour où je suis retourné signer l'état des lieux de sortie, donc en dehors de la période du contrat + préavis, alors que je n'habitais déjà plus le logement.
  • 20€ pour une ampoule HS (ampoule + main d'oeuvre + déplacement)
    -> cette ampoule était déjà probablement HS à mon arrivée, car je n'ai eu aucune ampoule qui a grillé depuis mon départ jusqu'à mon arrivée ; de plus il n'était écrit ni dans l'état des lieux d'entrée ou de sortie une quelconque ampoule grillée.
  • 350€ pour le dédommagement du poseur de fenêtre
    -> à mon arrivée il m'a dit qu'il ferait changer les fenêtres, sans me donner de précision sur la date. Avant la signature du contrat je lui avais expliqué en quoi consistait mon travail : je travaille depuis mon domicile toute la journée en visio avec des clients. Lorsque l'artisan est arrivé pour poser les fenêtre (il avait tout l'immeuble à faire, pas juste mon appartement), il est venu me voir  pour me demander quand je pourrai me libérer toute une journée pour qu'il puisse remplacer les fenêtres. Je lui ai dit que ça allait être compliqué d'avoir des gens qui font des travaux et du bruit toute la journée car je travaille en visio avec des clients. L'artisan m'a demandé si je pouvais aller dans un autre endroit ou si je connaissais quelqu'un chez qui j'aurais pu travailler, mais venant d'arriver dans cette ville je ne voyais pas où j'aurais pu aller. Je me voyais mal annuler tous mes rendez-vous et perdre une journée de travail pour que le propriétaire puisse remplacer ses fenêtres. Il a donc fait revenir l'artisan après mon départ, raison pour laquelle il me facture ces 350€, pour le "déplacement de l'artisan", comme il me l'a dit.

Je ne parle pas des raisons qui m'ont poussées à partir : très mauvaise isolation sonore générale, parfois de la musique à fond jusqu'à 3h du matin, j'entendais constamment tous les bruits extérieurs, nuit et jour (choses que le propriétaire avait oublié de me préciser à la signature du contrat) et je dormais constamment mal, ce qui à la longue avait des impacts sur ma santé et mes performances au travail.

D'après ce que j'ai lu, il n'est même pas question de rentrer dans tous ces détails que j'ai donnés, le dépôt de garantie est pour payer les loyers non payés, les choses que j'aurais dégradées, si l'état des lieux de sortie ne correspond pas à l'état des lieux d'entrée. Tous les points que j'ai listés ci-dessus ne me semblent correspondre à aucune des raisons pour lesquelles il aurait pu se servir dans mon argent.

J'aimerais avoir votre avis sur ça, car j'ai vraiment l'impression qu'il me prend pour un imbécile, et s'il n'est pas dans son droit j'aimerais savoir s'il y a des recours possibles (et si les démarches à faire ne sont pas disproportionnées par rapport aux 415€ qu'il a injustement retenus ; sans compter les 2 jours de revenus que j'ai perdu pour aller signer l'état des lieux, et les frais que ça m'a engendrés).

Désolé si le message est un peu long, j'ai essayé d'être complet mais néanmoins assez concis, pour que vous ayez tous les éléments.
D'avance, merci beaucoup pour votre réponse.

2 réponses

Ulysse5818 Messages postés 12029 Date d'inscription dimanche 9 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 13 juillet 2024 5 107
10 juil. 2024 à 18:27

Bonjour,

Il doit justifier les sommes retenues, il doit fournir les justificatifs.

Vous pouvez d'ores et déjà contester par lettre recommandée avec AR.

D'autres plus doués que moi dans ce domaine, vous répondront.


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djivi38 Messages postés 51583 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 13 juillet 2024 15 205
10 juil. 2024 à 21:36

bonjour,

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éléments de réponse....

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I/ EDLS :

en l'absence d'EDLS "contradictoire" (= en présence du bailleur ET du locataire), le logement est effectivement réputé être restitué en bon état (donc pas de retenues  sur le DG, lequel DG sera à restituer dans "le" mois qui suit le rendu légal des clés)...  SAUF QUE la partie la + diligente est en mesure de faire appel à un commissaire de justice (ex huissier) pour qu'il établisse un constat d'EDLS (lequel sera incontestable), dans les 3 mois maxi suivant le départ du locataire (voir le § II-C de mon topo ci-dessous :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’. 

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II/ LOYER :

loyer et charges sont dus jusqu'à la fin du préavis du locataire... OU jusqu'au jour du rendu légal des clés... en main propre du bailleur OU en main propre d'une personne à qui il a donné une procuration en bonne et due forme : sans EDLS, le locataire demande alors un reçu daté et signé de son rendu des clés soit au bailleur soit à la personne ayant reçu procuration pour réceptionner les clés.

Si vous avez rendu les clés à une personne définie ORALEMENT par votre bailleur, mais sans lui donner une procuration, votre bailleur n'est pas censé les avoir réceptionnées... et loyer et charges restent dus.... La solution dans votre cas aurait été d'envoyer les clés à votre bailleur par pli R+AR.

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II BIS / RENDU des CLÉS : c’est la date du rendu des clés qui marque la fin de la location

Loi du 6.7.1989 art. 22

  • 1/ Si EDLS ‘’contradictoire’’(= en présence du bailleur ET du locataire OU de leurs représentants) : le rendu des clésse fait à la fin de l’établissement de l’EDLS. Veillez à ce que le nombre de clés rendues soit bien écrit dessus [et bien sûr que l'EDLS soit daté ET signé des parties prenantes, sauf si vous n'êtes pas d'accord avec les mentions écrites par le bailleur : dans ce cas, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) peut être mandaté par la partie le + diligente].


 

  • 2/ Si pas d’EDLS ‘’contradictoire’’(ou si EDLS fait mais non signé, ce qui revient à "pas d'EDLS") : le rendu des clés peut se faire :

a) soit sur RV ultérieur pris avec le bailleur pour lui remettre les clés en main propre contre reçu immédiat, daté et signé : c'est cette date qui marquera la fin de la location,

b) soit par pli R+AR : c'est la date d'ENVOI de ce R+AR qui marquera la fin de la location, .../...

.../...

aux risques, dans ces deux derniers cas (2-a et 2-b) que le bailleur fasse intervenir un commissaire de justice, lequel fera son EDLS en constatant l’état du logement sans savoir si les dégradations sont du fait du locataire ou du bailleur (qui avait donc les clés avant le jour de son constat et aurait pu faire lui-même des dégradations).

  • 3/Si EDLS par commissaire de justice : les clés seront remises au bailleur en sa présence à la fin de son constat (OU à son représentant légal OU au commissaire de justice).

Ses émoluments sont dus :

- soit par moitié quand il n'y a pas eu d'entente pour faire un EDLS "contradictoire" = parce que obstacle de l'une des parties OU parce que l’EDLS contradictoire a été fait, mais n’est finalement pas signé par les 2 parties ;

- soit par la seule partie mandante quand c'est son choix, et ce, même avec un accord pour un EDLS contradictoire (OU si la partie non mandante n’aurait pas été convoquée par le commissaire de justice).

Une remise de clés de tout autre façon n'est pas légale et pourra être contestée par le bailleur (même si le bailleur demande que les clés soient glissées dans une boite aux lettres), à moins qu'il ne mandate quelqu’un (donc avec procuration, en bonne et due forme) pour que les clés soient remises en main propre de cette personne en échange d’un reçu immédiat, daté et signé).

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Copié/collé d'une discussion droit-finances :

"si l'état des lieux a eu lieu 1 semaine après la fin du préavis, est ce que le propriétaire peut réclamer le loyer pour cette semaine? ( Il n'était pas dispo pour le faire le dernier jour)"

NON. Et si c'était de la faute du locataire, celui-ci paierait son "loyer" jusqu'à la fin de son préavis + des "indemnités d'occupation" (égales au montant du loyer, mais ne permettant pas la remise d'une "quittance", mais seulement d'un "reçu") pour les jours post-préavis.

https://www.litige.fr/articles/remise-des-cles-fin-de-bail-locataire

extrait :

<< Le locataire qui ne rend pas les clés à l’issue du bail reste tenu de ses obligations, responsable des éventuels dégâts qui pourraient arriver au logement et redevable des charges locatives ainsi que d’une indemnité d’occupation.

En revanche, si le bailleur est responsable d’une non-remise ou d’une restitution tardive des clés (parce qu’il n’a pas répondu à un rendez-vous de remise, par exemple), ces obligations ne s’appliquent pas. >>

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III/ DG :

  • 1/ Des retenues sur DG ne peuvent se faire que si des dégradations ont été mentionnées sur l’EDLS, signé des parties prenantes, tout en ne figurant pas sur l’EDLE, et sans avoir été rajoutées après signatures, et doivent être justifiées par "devis" OU "factures"...
  • 2/ ... ce qui exclut une retenue "forfaitaire" : C. CASS. CIV. 3° (26/06/2007) N°06-16644

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IV/ TRAVAUX :

voir ce lien : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31699

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cdt.


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