Reparations locatives caution

Question

Bonjour à tous,

Je vous écris au sujet d'un problème que je rencontre avec le propriétaire du logement de mon défunt papa. 
Mon père habitait durant 3 ans dans un logement meublé (studio de 17 m²) dont j'étais la caution et il est décédé en juin. 
À la suite de son décès, le successeur devient le locataire du logement (comme c'est un meublé) j'ai donc donné mon préavis et payé le mois de juillet comme préavis.

Nous avons fait un état des lieux de sortie avec le papa du propriétaire le 10 juillet et a la fin lors de la signature, celui-ci me disait que son fils (le propriétaire) reviendra vers moi avec le montant des devis des travaux à effectuer.

Le 5 aout, le propriétaire m'envoie un récapitulatif de travaux/choses à réparer de [b]4974 euros total avec une déduction de 1260 euros (caution) 
[/b]

Le montant des travaux est exorbitant pour une petite surface comme celle qu'occupait mon père, en effet : 
- vitrification parquet 3 couches sur 17m2 de 1000 euros
- trous murs à boucher : 200 euros (alors qu'il ne s'agit que de trous de punaise, petits clous)
- peinture murs/plafond/portes sur toute la surface du logement : 1100 euros
- matelas : 1120 euros
-alese couette et alese matelas : 120 euros.

Le propriétaire a également ajouté des éléments qui ne sont pas mentionnés dans l'état des lieux de entrée/sortie comme la vaisselle pour 100 euros (alors qu'il y avait de la vaisselle au sein du logement) ou encore une chaise a 100 euros (là aussi une chaise était laissée sur place)

-Je conteste la vitrification entière du studio, car l'état des lieux de sortie mentionne juste état "Mauvais" dans la cuisine avec "parquet avec tache noire près du frigo. cuisine à revitrifier" 
Dans le salon, il y a juste mention de "Mauvais" sans plus de commentaires sur l'etat du parquet. 
J'ai donc proposé de 350 euros sur les 1100 euros de devis de vitrification 3 couches envoyé par le propriétaire pour réparer la surface impactée par la tache dans la cuisine.

-J'ai également contesté la peinture entière du studio sachant qu'il y a 1-un élément de vétusté et que 2- le plafond du salon est noté comme BON dans l'état des lieux de sortie. Par contre, les murs sont noté MAUVAIS, mais sans plus de commentaires. 
Dans la SDB, les murs sont Bons et le plafond sont Mauvais sans plus de détails. Donc ici, il y aurait juste les murs du salon et le plafond de la SBD a ma charge et non pas tout le studio.

Enfin le 3eme élément cher, le maletas de 160cm pour lit encastrable que mon père a changé pour un matelas épais à cause de l'inconfort de celui originel. Le matelas laissé sur place ne permet plus de fermer le lit dans les murs et le propriétaire me demande 1120 euros pour un matelas sans devis à la preuve, juste un email de correspondance avec le fabricant sans nom ni facture.

NB:

-l'état des lieux d'entrée mentionne tous les éléments en "Tres Bon"
– Aucune grille de vétusté n'a été appliqué au contrat
- mon papa avait acheté un très bon matelas en remplacement du matelas fin utilise à la base, ce matelas de qualité quasi neuf a été laissé dans le logement 
-Mon papa a aussi acheté un grand frigo en remplacement du petit frigo studette et également laisse sur place. 
Quid de ces deux articles qui vont surement être re-vendus par le propriétaire?

Quels sont mes droits ici en termes de contestation pour une part de vétusté, et d'autre part pour ne pas payer toute la remise à neuf du parquet et de la peinture murs/plafond ainsi que le matelas.

Je suis d'accord pour payer une certaine somme en dédommagement, mais 5000 euros me semble abusif pour les réparations.

Merci pour vos conseils.

Chatonraye · Answer

Bonjour

Qu'y a il marqué au mot près sur l'état des lieux de sortie et sur l'état des lieux d'entrée pour chacun des éléments pour lesquels votre ancien propriétaire veux faire une retenue sur votre dépôt de garantie?

Deuxième point le papa du propriétaire vous a il présenté un écrit de son fils l'autorisant a faire l'état des lieux à sa place?

En fonction de ces éléments on pourra mieux vous répondre

djivi38 · Answer

bonjour,

toutes mes condoléances.

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Le bail de votre père a AUTOMATIQUEMENT pris fin le jour de son décès (*) et vous, en tant qu'héritier acceptant la succession de votre père, vous deviez :

- vider ce logement des affaires personnelles de votre père,

- faire un EDLS avec le propriétaire-bailleur dudit logement (OU avec son représentant dûment mandaté = avec une procuration en bonne et due forme à vous remettre en main propre avant de commencer l'EDLS),

- et payer des "indemnités d'occupation" depuis le lendemain du décès de votre père jusqu'au jour où vous rendiez les clés au bailleur (ou à son père, le représentant) le 10/07. Ces indemnités d'occupation sont égales au montant du loyer, et, sur votre demande, vous donnent droit à un "reçu" (mais PAS à une "quittance de loyer", lesquelles ne peuvent être établies qu'au nom/prénom du titulaire du bail).

(*) Si un "transfert" de bail a eu lieu, non pas parce que la location était un meublé, mais parce que vous remplissiez les conditions légales pour que le bail vous soit transféré https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1170 , c'est (entre autres choses) que vous habitiez avec votre père depuis au moins 1 an : et si vous ne vouliez plus habiter ce logement, vous deviez alors effectivement donner votre propre congé en respectant un préavis de 1 mois (puisque location meublée) https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168 et payer loyer et charges jusqu'à la fin dudit préavis (sauf si départ anticipé ET qu'un nouveau locataire, en accord avec le bailleur, entrait dans les lieux "pendant" ledit préavis).

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Du moment que, en tant que représentant légal du titulaire du bail décédé, vous avez signé l'EDLS c'est que vous étiez d'accord avec toutes les mentions apposées dessus.

Cependant, si le bailleur, ensuite, fait des retenues pour des "dégradations" ne figurant pas sur l'EDLS (ou figurant déjà sur l'EDLE), vous êtes en droit de les contester (par courrier R + AR dont vous conservez précieusement copie et les 2 récépissés).

Vous pouvez aussi contester un "devis" dont le montant  vous semble exorbitant : dans ce cas, vous devez présenter, dans votre courrier de contestation, un "devis" d'un montant bien inférieur.

Et vous pouvez aussi contester l'absence de prise en compte d'un taux de vétusté (à prendre en compte depuis la date de facture des éléments, et non pas depuis le début de la location de votre père).

Voir le chapitre II § 4 ici :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000032320564/2020-10-22/

.

Il est normal que le bailleur fasse une retenue sur le DG (= DÉPÔT de GARANTIE, et PAS "caution"... "la caution", c'est vous) de votre père afin de racheter un matelas qui permette au lit d'être plié et encastré dans son emplacement la journée pour libérer de la place dans ce studio... Par contre, si vous pouvez prouver que ce 'bon' matelas a été acheté par votre père, il vous appartient depuis le jour du décès.... idem pour le frigo : si vous laissez en place des éléments, ils deviennent immédiatement après signatures de l'EDLS la propriété du bailleur, qui est alors en droit d'en faire ce qu'il veut et ce, sans aucune compensation financière SI pas d'accords écrits préalables pour définir autre chose (art 7-f loi 6/7/1989).

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Un bailleur ne peut pas faire des retenues "forfaitairement" et elles doivent être justifiées par un "devis" OU une "facture" : il n'est pas légal pour un bailleur de retenir sur le DG de son locataire "100 €" pour de la vaisselle manquante/cassée NI "100€" pour une chaise manquante/cassée. Cependant, un accord écrit ( en 2 exemplaires datés et signés) peut être établi entre le bailleur et vous pour une retenue "forfaitaire".

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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’.

.

cdt.

Eric785 · Answer

Bonjour à tous et merci pour vos réponses et vœux de condoléances.

J'apporte quelques éléments complémentaires sur le sujet :

— Le papa du propriétaire a fait l'EDLS, mais je n'ai pas reçu de mandat pour ce fait, uniquement un message du propriétaire disant que son papa viendra pour faire l'EDLS car il n'était pas sur place.

- J'ai envoyé un recommandé au propriétaire pour signaler le préavis le 6 juillet pour faire les choses dans les règles et avons fait l'EDLS de 10 juillet. Je précise que le papa du propriétaire était sur place lors de la découverte de mon papa le 24 juin dans l'appartement. J'avais bien vu sur le net qu'en location meublée, le bail était transféré au descendant automatiquement et donc c'est pour cela que je me suis empressée de faire un courrier pour le préavis.

https://www.lebonbail.fr/articles/location-deces-locataire#:~:text=Le%20locataire%20d'une%20location,se%20transmet%20automatiquement%20aux%20h%C3%A9ritiers.

-L'état d'entrée et de sortie est vague, il n'y a que la mention de la partie cuisine à revitrifier qui est indiquée sinon les sols sont "Mauvais état" sans plus d'information. 
Il n'y a pas mention de détails sur le matelas, chaises, cadres ou tout autre éléments dans l'état des lieux et les murs sont juste classifiés comme Mauvais.

Sachant que la peinture, la vitrification des sols et le matelas représentent à eux seuls plus de 3000 euros, je cherchais à voir si effectivement, j'avais tout à payer de ces sommes. 
J'ajoute aussi qu'aucune vétusté n'a été appliqué sur le compte des réparations du sol et des murs.

Merci pour votre lecture et votre aide dans cette période difficile

Reparations locatives caution

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