EDLS fait par un huissier après 2 mois de la date de préavis

Question

Bonjour, 
J'ai besoin de vos lumières sur mes devoirs et mes droits pour un état des lieux de sortie refusé par le propriétaire avec le motif meubles de cuisine ne sont pas démontés et me propose une autre date pour les démonter. J'ai refusé sa proposition pour fixer une autre date (impossibilité de retourner car j'ai eu des contraintes professionnelles et l'éloignement de nouveau logement ) par contre j'ai proposé un arrangement pour prendre en charge les frais de demontage si sera le cas. Le propriétaire il a refusé ma proposition et m'a confirmé  que je serais convoqué par un huissier de justice dans les jours qui viennent pour faire l'état des lieux de sortie. Ce dernier a été fait par un huissier après deux mois de mon départ (dernier date de congé =préavis ) sans me prévenir. 
Après 6 mois de la date de congé mon ex- propriétaire me contacter par mail pour payer une somme de 1970 euros qui correspond aux frais de réparation sans justificatives ni devis ni facture, le frais de l'huissier et deux mois de loyer après mon départ (dernière date de congé ).
Après 9 mois de mon départ un huissier de justice m'a envoyé une remise en demeure de payer 1976 euros pour mon ex-propriétaire sous un délai de 8 jours sinon il va lancer une procédure devant la justice. 
Récemment j'ai envoyé une lettre de contestation à mon ex-propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception pour les faits suivants:
État des lieux de sortie (fait par un huissier sans me prévenir normalement selon la loi il faut me prévenir au moins  7 jours à l'avance de la date de l'état des lieux
Sommes due ( frais de réparation sans justificatives, deux mois de loyer et frais de l'huissier )
Dépôt de garantie. 

Je vous remercie par avance pour votre aide.

sleepy00 · Answer

Bonjour,

je n'ai pas tout compris sur les dates.

mais en gros :

- Convocation par l'huissier obligatoire, avez vous communiquer votre nouvelle adresse au propriétaire (preuve ?) 
avez vous fait un suivi de courrier ?

réclamez à l'huissier et/ou au propriétaire, copie de l'EDL et des devis/facture

En l'absence de ses documents, il ne peut rien vous réclamer.

- Ensuite, en l'absence d'accord sur une date, c'était le droit du propriétaire de faire appel a un huissier et de partager les frais.

- Tant qu'il n y a pas de décision de justice, même un huissier ne peut que réclamer sans autres action
attendez donc les documents et/ou la convocation/décision de justice
vous pourrez alors faire valoir vos droits

djivi38 · Answer

bonjour, "huissier après 2 mois de la date de préavis" Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996 : mandater un huissier, peu après le départ du locataire « 15 jours, mais en tout cas inférieur à 3 mois », pour qu’il effectue un EDLS, lequel sera INCONTESTABLE. Les parties auront été convoquées au moins 7 jours avant et par R+AR ---> aviez-vous donné à votre bailleur votre nouvelle adresse ? (Ou, comme demandé post 1 : aviez-vous fait suivre votre courrier ?) https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10696 avez-vous rendu les clés ? A qui ? De quelle façon ? Avez-vous une preuve ? Reçu daté et signé du bailleur ? Récépissés de RAR ? RENDU des CLÉS : c’est la date du rendu des clés qui marque la fin de la location => si EDLS : à la fin de son établissement. Veillez à ce que le nombre de clés rendues soit bien écrit dessus (et bien sûr que l'EDLS soit daté ET signé des parties prenantes, sauf si vous n'êtes pas d'accord avec les mentions écrites par le bailleur). => si pas d'EDLS (ou si EDLS non signé, ce qui revient à "pas d'EDLS") : - soit sur RV pris avec le bailleur pour lui remettre les clés en main propre contre reçu daté et signé : c'est cette date qui marquera la fin de la location, - soit par R+AR : c'est la date d'envoi de ce RAR qui marquera la fin de la location, aux risques, dans ces deux derniers cas, que le bailleur fasse intervenir un huissier qui fera son EDLS en constatant l’état du logement sans savoir si les dégradations sont du fait du locataire ou du bailleur qui avait donc les clés avant le jour de son constat et aurait pu faire lui-même des dégradations. => Si EDLS par huissier : les clés seront remises au bailleur en présence de l'huissier à la fin de son constat. Les émoluments d'un huissier sont dus : - soit par moitié quand il n'y a pas eu d'entente pour faire un EDLS "contradictoire" (= obstacle de l'une des parties) - soit par la seule partie mandante quand c'est son choix, et ce, même avec un accord pour un EDLS contradictoire. Une remise de clés de tout autre façon n'est pas légale et pourra être contestée par le bailleur (même si le bailleur demande que les clés soient glissées dans une boite aux lettres), à moins qu'il ne mandate (donc avec procuration) quelqu’un pour que les clés soient remises en main propre de cette personne contre un reçu daté et signé. Meubles de cuisine à démonter Pour quelle raison vous deviez démonter des meubles de cuisine ? Et pourquoi ne l'aviez-vous pas fait si vous aviez obligation de le faire ? Exemplaire EDLS Comme c'est votre bailleur qui a été le plus vigilent pour mandater un huissier, c'est à votre bailleur que vous devez vous adresser (et pas à l'huissier : vous n'avez pas de rapport contractuel avec lui) pour obtenir une copie de l'EDLS. Cependant, les émoluments de l'huissier sont bien à partager par moitié avec votre bailleur. "Justificatifs des retenues sur DG" Vous devez les réclamer à votre bailleur : par courrier R + AR dont vous gardez copie et les 2 récépissés. En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2 ATTENTION : Correction ici du § II-G Le texte juste est : << En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>, et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges". cdt.

TOTO_0217 · Answer

Bonjour,
Je vous remercie pour votre retour. 

Oui, j'ai communiqué ma nouvelle adresse à mon ex-propriétaire ( sur la lettre de congé la nouvelle adresse est renseignée en plus j'ai donné une copie de nouveau contrat de location avec un bailleur social afin de réduire ma préavis de 03 mois à 01 mois.

J'ai mis les clés et les badges dans la boîte à lettres de mon ex-propriétaire et j'ai filmé l'état de l'appartement. J'ai informé le propriétaire par mail sur les clés et les badges.
J'ai plusieurs échange avec l'ancien propriétaire par mail suite à mon départ. 
Cordialement,

_lael_ · Answer

Petit complément aux très bonnes réponses précédentes.

Le fait que vous ayez rendu les clés et les badges en les déposant dans la boîte aux lettres sans demander de reçu ou sans le faire par LRAR est problématique.
Car vous ne pouvez pas vraiment prouver la remise des clés pour marquer la fin de la location.
Le bailleur pourrait donc dire que l'huissier a constaté la libération des lieux en même temps qu'il est venu faire l'état des lieux de sortie.


L'article 3-2 de la loi de 1989 qui prévoit la possibilité de faire intervenir un huissier pour réaliser l’État des lieux de sortie ne tranche pas vraiment la question de qui paie le loyer jusqu'à la venue de l'huissier qui réalisera cet EDLS.
Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Et dans l'article 15 on peut lire :
[Le locataire] est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
Mais être déchu d'un titre d'occupation, en l’occurrence le contrat de location, ne veut pas pour autant dire qu'on ne peut pas être redevable d'indemnités d'occupations.


Du coup ce serait à la justice de trancher et sans preuve de la remise des clés, ça ne va pas jouer en votre faveur.

En dehors des indemnités de remises en état déjà mentionnés par d'autres intervenants, se pose aussi la question du délai de réalisation de l'EDLS et de remise en état.
A défaut d'EDLS contradictoire, le bailleur doit attendre la venue de l'huissier avant de pouvoir commencer la remise en état.
Une fois que c'est fait, il doit faire faire des devis et faire intervenir des entreprises, ce qui peut aussi prendre du temps.
Pendant ce temps-là il ne peut pas remettre en location ce qui constitue une "perte de loyer" pour lui et donc un préjudice.

Le bailleur pourrait donc demander en justice le versement de dommages et intérêts en compensation de son préjudice de perte de loyer pour n'avoir pas pu remettre immédiatement en location.
On peut supposer que les 2 mois de loyer demandés, même si la terminologie utilisée est pas forcément adaptée, sont en compensation de cette perte de loyer.



Personnellement, j'aurais tendance à penser, si le bailleur peut bien entendu tout justifier, qu'il est dans son droit et obtiendra sans difficulté en justice ce qu'il demande.
Il est peut-être possible de chipoter un peu sur le délai d'intervention de l'huissier mais c'est tout.
Sachant que le bailleur peut compenser en mentionnant le temps qu'ont nécessités les travaux.

TOTO_0217 · Answer

Je vous remercie pour votre retour rapide.

Selon vos explications,  il suffit d'y noter la présence de meubles non présents à l'entrée pour me facturer le démontage sous justificatives.
 
Dans ce cas la on n'a pas besoin d'aller plus loin.

Pour info j'ai été pour même j'ai relancé par plusieurs mail.

kang74 · Answer

Bonjour

Avez vous envoyé votre lettre de congé dans les formes prévues par la loi, oui ou non ?
Dans une autre discussion vous sembliez l'avoir envoyée par mail ... et pas directement auprès du bailleur .
Et ça change tout si la lettre de congé n'est pas valable.. et qui , de plus,contient votre nouvelle adresse
Le locataire qui veut quitter son logement doit donner congé (on parle aussi de préavis) au propriétaire par l'un des moyens suivants :Lettre recommandée avec avis de réceptionActe d'huissier : Document rédigé par un huissier de justice. L'acte d'huissier peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d'exécution (saisie, expulsion, ...). Exemples d'acte d'huissier : constat, notification, ...Remise en main propre contre émargement ou récépissé

EDLS fait par un huissier après 2 mois de la date de préavis

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