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_lael_
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Modifié le 9 mars 2022 à 16:48
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1) Oui, ça reste du LMNP.
2) Je dirais qu'il faut faire une ouverture / fermeture d'établissement et modification de l'établissement principal.
Si vous ne voulez pas vus embêter avec le formulaire papier, c'est apparemment désormais possible de le faire en ligne sur infogreffe : https://www.infogreffe.fr/formalites-entreprise/formalitesdgfip.html
3) Oui et non. Seule la quote-part affectée à l'activité est amortissable / déductible.
4) Pour passer en charge les frais d'acquisition (banque, notaire, agence, etc...) il faut que la date de déclaration du nouvel établissement coïncide avec la date d'acquisition.
Oubliez l'amortissement des frais de notaires, c'est bien plus intéressant de les passer en charge.
Vous trouverez pourtant bien plus souvent le conseil de les passer en amortissement mais c'est une monumentale connerie qui vous coûtera très cher (en terme de perte de déductibilité) et a probablement dû vous coûter très cher pour vous premier bien que vous comptez vendre.
5) L'option du BIC réel est de 2ans, rien ne vous empêche de passer en micro ensuite.
Comme vous le dites, c'est plus intéressant au réel au début en particulier en passant les frais d'acquisition en charges (excédent reportable pendant 10ans).
6) Voyez avec votre comptable.
Pour rappel les frais de comptabilité bénéficient d'une réduction d'impôt à hauteur de 2/3 des montants engagés et le 1/3 restant est déductible de vos revenus d'activité.
Ce qui fait qu'une prestation comptable de 900€ vous coûte en réalité dans les 130-160€ après réduction d'impôt et déduction fiscale.
2) Je dirais qu'il faut faire une ouverture / fermeture d'établissement et modification de l'établissement principal.
Si vous ne voulez pas vus embêter avec le formulaire papier, c'est apparemment désormais possible de le faire en ligne sur infogreffe : https://www.infogreffe.fr/formalites-entreprise/formalitesdgfip.html
3) Oui et non. Seule la quote-part affectée à l'activité est amortissable / déductible.
4) Pour passer en charge les frais d'acquisition (banque, notaire, agence, etc...) il faut que la date de déclaration du nouvel établissement coïncide avec la date d'acquisition.
Oubliez l'amortissement des frais de notaires, c'est bien plus intéressant de les passer en charge.
Vous trouverez pourtant bien plus souvent le conseil de les passer en amortissement mais c'est une monumentale connerie qui vous coûtera très cher (en terme de perte de déductibilité) et a probablement dû vous coûter très cher pour vous premier bien que vous comptez vendre.
5) L'option du BIC réel est de 2ans, rien ne vous empêche de passer en micro ensuite.
Comme vous le dites, c'est plus intéressant au réel au début en particulier en passant les frais d'acquisition en charges (excédent reportable pendant 10ans).
6) Voyez avec votre comptable.
Pour rappel les frais de comptabilité bénéficient d'une réduction d'impôt à hauteur de 2/3 des montants engagés et le 1/3 restant est déductible de vos revenus d'activité.
Ce qui fait qu'une prestation comptable de 900€ vous coûte en réalité dans les 130-160€ après réduction d'impôt et déduction fiscale.
Wow merci pour votre rapidité et cette réponse très détaillé.
Par contre deux choses ne me sont toujours pas clairs:
une ouverture / fermeture d'établissement et modification de l'établissement principal --> étant les deux logement sur des SIP different cela revient à fermer une activité et en déclarer une nouvelle correcte ?
Seule la quote-part affectée à l'activité est amortissable / déductible :
Comment et qui pourrait determiner cette quote part ? En effet si cela est faisable pour les dépendance, lorsque on fait de la location de toute la propriété lors par exemple des nos vacances cela devient beaucoup plus compliqué...
Enfin je ne suis pas assez informé pour comprendre la difference en termes des cout dont vous parlais entre déclarer les frais de notaires en amortissement plutôt que en charges. Mais cela ne revient pas finalement au meme lorsque on est en non professionnel ?
Cordialement,
Jonny
Par contre deux choses ne me sont toujours pas clairs:
une ouverture / fermeture d'établissement et modification de l'établissement principal --> étant les deux logement sur des SIP different cela revient à fermer une activité et en déclarer une nouvelle correcte ?
Seule la quote-part affectée à l'activité est amortissable / déductible :
Comment et qui pourrait determiner cette quote part ? En effet si cela est faisable pour les dépendance, lorsque on fait de la location de toute la propriété lors par exemple des nos vacances cela devient beaucoup plus compliqué...
Enfin je ne suis pas assez informé pour comprendre la difference en termes des cout dont vous parlais entre déclarer les frais de notaires en amortissement plutôt que en charges. Mais cela ne revient pas finalement au meme lorsque on est en non professionnel ?
Cordialement,
Jonny
_lael_
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9 mars 2022 à 21:43
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1) L'inconvénient c'est que fermer / recréer fait perdre l'ancienneté et ça peut occasionner des problèmes surtout si vous changez de département car il n'est possible d'avoir qu'un seule EI et il peut y avoir des délais d'actualisation.
Après je saurais pas dire dans le détail.
Mais si la fermeture / ouverture d'établissement est suffisamment proche ça me parait plus simple de juste demander l'ajout / suppression et le transfert dans le nouveau département.
2) C'est l'idée. C'est pour ça qu'il vaut mieux le faire tamponner par un expert comptable pour se couvrir. Ce sera la responsabilité du professionnelle qui sera engagée s'il a validé quelque chose qui se fait ensuite invalider par les impôts.
Mais dans l'absolue rien empêche de le faire vous-même si vous vous sentez de justifier les calculs.
3) C'est plus simple avec un exemple. Prenons 8.000€ de frais de notaire pour un appartement de 100.000€.
Cas de l'amortissement :
Les frais de notaire viennent en majoration du prix l'appartement et c'est l'ensemble qui est amorti soit 108.000€
Il faut toujours retirer une quote-part équivalent au terrain qui n'est pas amortissable soit environ 20%.
Ensuite il faut décomposer l'appartement en plusieurs éléments : gros œuvre, peinture, électricité, etc... qui sont sur des durées variables allant de 10 à 80ans selon les éléments et selon les durées retenues (cf exemples dans le bofip : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2060-PGP.html/identifiant%3DBOI-BIC-AMT-10-40-10-20131216#200_089)
En général on prend des durées plus courtes que les durées indicatives du bofip ce qui fait une moyenne de durée d'amortissement autour de 30ans.
Si on reprend les frais de notaire du début.
Avec les 20% du terrain cela fait donc déjà 1600€ de perdus.
Avec le découpage sur des durées allant jusqu'à 80ans cela en fat encore une proportion conséquente de perdue car on ne conservera jamais l'appartement aussi longtemps.
Au mieux, sur 10ans, vous aurez donc pu déduire environ 3.000€ sur les 8.000€ de frais de notaire.
Et bien entendu, ce qui n'est pas amorti est définitivement perdu à la revente.
Cas du passage en charges :
Vous pouvez déduire intégralement les 8000€ dès la première année.
Ce qui n'a pas pu être déduit, car vous aviez plus de charges que de recettes, est reporté l'année suivante.
Et ainsi de suite pendant 10ans tant que ce n'est pas intégralement consommé.
On peut donc déduire de ses revenus 100% de ces 8000€ même en revendant l'appartement à peine quelques années après l'achat.
Après je saurais pas dire dans le détail.
Mais si la fermeture / ouverture d'établissement est suffisamment proche ça me parait plus simple de juste demander l'ajout / suppression et le transfert dans le nouveau département.
2) C'est l'idée. C'est pour ça qu'il vaut mieux le faire tamponner par un expert comptable pour se couvrir. Ce sera la responsabilité du professionnelle qui sera engagée s'il a validé quelque chose qui se fait ensuite invalider par les impôts.
Mais dans l'absolue rien empêche de le faire vous-même si vous vous sentez de justifier les calculs.
3) C'est plus simple avec un exemple. Prenons 8.000€ de frais de notaire pour un appartement de 100.000€.
Cas de l'amortissement :
Les frais de notaire viennent en majoration du prix l'appartement et c'est l'ensemble qui est amorti soit 108.000€
Il faut toujours retirer une quote-part équivalent au terrain qui n'est pas amortissable soit environ 20%.
Ensuite il faut décomposer l'appartement en plusieurs éléments : gros œuvre, peinture, électricité, etc... qui sont sur des durées variables allant de 10 à 80ans selon les éléments et selon les durées retenues (cf exemples dans le bofip : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2060-PGP.html/identifiant%3DBOI-BIC-AMT-10-40-10-20131216#200_089)
En général on prend des durées plus courtes que les durées indicatives du bofip ce qui fait une moyenne de durée d'amortissement autour de 30ans.
Si on reprend les frais de notaire du début.
Avec les 20% du terrain cela fait donc déjà 1600€ de perdus.
Avec le découpage sur des durées allant jusqu'à 80ans cela en fat encore une proportion conséquente de perdue car on ne conservera jamais l'appartement aussi longtemps.
Au mieux, sur 10ans, vous aurez donc pu déduire environ 3.000€ sur les 8.000€ de frais de notaire.
Et bien entendu, ce qui n'est pas amorti est définitivement perdu à la revente.
Cas du passage en charges :
Vous pouvez déduire intégralement les 8000€ dès la première année.
Ce qui n'a pas pu être déduit, car vous aviez plus de charges que de recettes, est reporté l'année suivante.
Et ainsi de suite pendant 10ans tant que ce n'est pas intégralement consommé.
On peut donc déduire de ses revenus 100% de ces 8000€ même en revendant l'appartement à peine quelques années après l'achat.
Wow, merci beaucoup pour tout cela. Si rien qu'un quart des pages que j'ai lu était aussi claires que vos explications on risquerait de croire que l'imposition en France est simple !
Juste une petite remarque dans mon cas il ne s'agit pas d'une entreprise individuelle mais d'une entreprise morale. En effet en étant en indivision avec ma femme, l'activité est plus assimilable à une société indépendante avec son propre numéro de SIRET et non une entreprise individuelle car on détient le logement à 50/50.
Juste une petite remarque dans mon cas il ne s'agit pas d'une entreprise individuelle mais d'une entreprise morale. En effet en étant en indivision avec ma femme, l'activité est plus assimilable à une société indépendante avec son propre numéro de SIRET et non une entreprise individuelle car on détient le logement à 50/50.
La législation juridique et financière évolue en permanence...