Imposition LMNP particulier
oliver4981
Messages postés
2
Statut
Membre
-
_lael_ Messages postés 6082 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
_lael_ Messages postés 6082 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
Je suis un particulier, propriétaire d'un appartement dans Paris. J'envisage de mettre ce bien en location LMNP au frais réel. J'aimerais valider mon projet avant de me lancer, notamment sur l'imposition.
J'ai l'impression que dans ma situation personnelle, je peux ne pas payer d'impôts du tout sur ce revenu, ce qui me semble étrange.
Le bien vaut 1.5 million. Je prévois de le louer 3000 euros par mois, soit 36.000 euros par an.
Si je pratique un taux d'amortissement de 2%, cela me fait un abattement de 30.000 euros par an.
Par ailleurs, je paie des intérêts d'emprunt sur cet appartement. Si je les ajoute à l'abattement, j'atteins les 36.000 euros de revenus annuels.
Cela voudrait dire que je ne paie aucun impôt sur ce revenu. Est-ce vraiment le cas, sachant que je suis employé dans le secteur privé par ailleurs, et que j'ai des revenus qui viennent de cet emploi?
Merci pour votre aide!
Je suis un particulier, propriétaire d'un appartement dans Paris. J'envisage de mettre ce bien en location LMNP au frais réel. J'aimerais valider mon projet avant de me lancer, notamment sur l'imposition.
J'ai l'impression que dans ma situation personnelle, je peux ne pas payer d'impôts du tout sur ce revenu, ce qui me semble étrange.
Le bien vaut 1.5 million. Je prévois de le louer 3000 euros par mois, soit 36.000 euros par an.
Si je pratique un taux d'amortissement de 2%, cela me fait un abattement de 30.000 euros par an.
Par ailleurs, je paie des intérêts d'emprunt sur cet appartement. Si je les ajoute à l'abattement, j'atteins les 36.000 euros de revenus annuels.
Cela voudrait dire que je ne paie aucun impôt sur ce revenu. Est-ce vraiment le cas, sachant que je suis employé dans le secteur privé par ailleurs, et que j'ai des revenus qui viennent de cet emploi?
Merci pour votre aide!
3 réponses
Bonjour,
Si vos revenus professionnels sont supérieurs aux revenus de votre location, vous pouvez effectivement rester en LMNP malgré le dépassent des 23k€.
Dans l'ensemble votre raisonnement est bon. L'amortissement rend le LMNP très avantageux fiscalement. C'est d'autant plus visible dans votre cas que la rentabilité locative est faible.
Attention toutefois à bien calculer l'amortissement (je vous conseille de prendre un comptable). L'amortissement est différent selon les composants du bien : gros oeuvre etc. Le terrain ne s'amortit pas.
Si vos revenus professionnels sont supérieurs aux revenus de votre location, vous pouvez effectivement rester en LMNP malgré le dépassent des 23k€.
Dans l'ensemble votre raisonnement est bon. L'amortissement rend le LMNP très avantageux fiscalement. C'est d'autant plus visible dans votre cas que la rentabilité locative est faible.
Attention toutefois à bien calculer l'amortissement (je vous conseille de prendre un comptable). L'amortissement est différent selon les composants du bien : gros oeuvre etc. Le terrain ne s'amortit pas.
Non, c'est une condition pour passer automatiquement en LMP, mais on peut demander a rester en LMNP avec des loyers > 23.000 euros.
C'est effectivement l'"avantage" si je peux dire d'avoir une rentabilité locative très faible.
36000/1500000 = 2.4% brut
Du coup les amortissements étant en général de 2 à 3%, selon la valeur du terrain et la méthodologie de calcul, cela couvre facilement le montant des loyers.
D'autant plus si on rajoute : les frais d'acquisition (banque, notaire, agence, ...), les intérêts/assurance d'emprunt, les travaux (intérieur ou d'immeuble), les différentes charges (compta, assurance, taxe foncière, CFE, etc...)
Ça ne serait bien évidemment pas forcément le cas si le rendement était de 4, 6, 8 ou 10%.
Mais c'est des rendements inatteignables à Paris.
Sachant qu'en s'éloignant un peu, grande couronne ou province, il est possible d'avoir 3 à 4 fois le rendement de Paris donc potentiellement des loyers de 9000€ à 12000€ brut/mois pour le même montant répartis sur plusieurs appartements ou immeubles.
36000/1500000 = 2.4% brut
Du coup les amortissements étant en général de 2 à 3%, selon la valeur du terrain et la méthodologie de calcul, cela couvre facilement le montant des loyers.
D'autant plus si on rajoute : les frais d'acquisition (banque, notaire, agence, ...), les intérêts/assurance d'emprunt, les travaux (intérieur ou d'immeuble), les différentes charges (compta, assurance, taxe foncière, CFE, etc...)
Ça ne serait bien évidemment pas forcément le cas si le rendement était de 4, 6, 8 ou 10%.
Mais c'est des rendements inatteignables à Paris.
Sachant qu'en s'éloignant un peu, grande couronne ou province, il est possible d'avoir 3 à 4 fois le rendement de Paris donc potentiellement des loyers de 9000€ à 12000€ brut/mois pour le même montant répartis sur plusieurs appartements ou immeubles.
La législation juridique et financière évolue en permanence...