Indemnisation pour non entretien ayant créé dégât des eaux

Question

Bonjour, 
Mon locataire est parti le 24 octobre.2021
L'état des lieux stipule:
Fuite wc/ fuite lave-linge et meuble lavabo humide à changer.

Le plombier n'a eu qu'à changer les joints des 3 pour réparer les fuites. Mais j'ai découvert aussi fuite du réservoir wc dont système chasse d'eau était à changer.

Sauf que l'on a découvert ensuite que les murs étaient pourris.: ils avaient laissé les fuites perdurer plusieurs mois ... Nous en sommes à 3 moisi déja de perte de loyer en attendant l'expert le 12 janvier et les travaux...plus tard.

Je dois rendre le DG, avec juste un léger retrait pour le changement du leuble, mais cause 10 ans...dérisoire.

Au vu des 7 000€ à prévoir entre loyers et travaux, selon indemnisation assurance, du temps passé à gérer le problème et dépense chauffage des murs par ventilateur chauffant  

Puis-je demander une indemnité pour non entretien locatif?
Comment faire?

Ou le locataire peut-il vraiment se soustraire à ses devoirs d'entretien, créer des dégâts, en toute impunité aux dépends du propriétaire?

Je vous remercie pour votre aide
AK75012

djivi38 · Answer

bonjour, Un EDLS - signé des parties prenantes ou de leurs mandataires - est définitif. Des retenues sur DG ne peuvent se faire que si des dégradations ont été mentionnées sur l’EDLS, tout en ne figurant pas sur l’EDLE, et sans avoir été rajoutées après signatures, et doivent être justifiées par "devis" ou "factures". Le bailleur peut déduire toute la facture du professionnel qui est intervenu s’il s’agit d’une réparation ou de l’entretien d’un équipement que le locataire aurait négligé de faire. Voici quelques extraits de liens trouvés sur le Net... (dont beaucoup sont des copiés/collés de ce lien : https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/etat-du-logement-etat-des-lieux-et-depot-de-garantie) << Le bailleur peut déduire toute la facture du professionnel qui est intervenu s’il s’agit d’une réparation ou de l’entretien d’un équipement que le locataire aurait négligé de faire. >> << Rejet de la demande du bailleur fondée sur un état des lieux mentionnant seulement « manque d’entretien du locataire » (CA Versailles, 1ère ch., 02.04.1999 : RJDA déc. 1999, n° 185). >> << Lorsque le locataire n'a pas respecté son obligation d'entretien et qu'aucun accord n'a été trouvé pour un dédommagement conventionnel, le bailleur peut faire condamner son locataire à des dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1147 et 1731 du Code civil (articles 1231-1 et 1731 du Code civil pour les baux signés à partir du 1er octobre 2016). Cette demande en dédommagement est souvent formulée par le bailleur, en défense, à l’occasion de l'action du locataire en restitution du dépôt de garantie que le bailleur refuse de rendre en raison des réparations locatives. Le juge doit préciser en quoi les désordres constatés relèvent ou non des réparations locatives incombant au propriétaire en analysant les devis et factures produits par le bailleur (Cass. Civ II : 6.5.14, n° 13-14673, Cass. Civ III : 9.6.15, n° 14-16133). >> << Concernant le principe même de l'indemnisation, la Cour de cassation a affirmé à plusieurs reprises que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à la justification d'un préjudice, ni à la preuve de l’exécution des réparations (Cass. Civ. III : 29.1.02, n° 99-20768, Cass. Civ. III : 30.1.02, n° 00-15784). Cette position semblait correspondre à un courant doctrinal selon lequel les dommages et intérêts résultent directement de l'inexécution contractuelle. La Cour de cassation semble avoir opéré un revirement de jurisprudence en revenant au principe classique de la responsabilité civile contractuelle. À de nombreuses reprises, elle juge que les dommages et intérêts ne sont alloués au bailleur qu'en présence d'une faute du locataire et d'un préjudice démontré par le bailleur (Cass. Civ. III : 3.12.03, n° 02-18033, Cass. Civ III : 31.3.09, n° 08-12714). En revanche, l’indemnisation de ce préjudice ne serait pas subordonnée à l'exécution de ces réparations. À défaut de justificatifs, il appartient donc au juge d'évaluer le montant du dommage dont il constate l'existence dans son principe (Cass. Civ III : 25.1.06, n° 04-20726, Cass. Civ III : 11.3.14, n°12-28396). Selon la nature des travaux qui sont à engager, la question d’exécuter immédiatement ou non les travaux, pouvait se poser. Si le préjudice causé par le locataire est de nature esthétique mais qu’il n’empêche pas une relocation aux conditions du marché, il n’est pas nécessaire que le bailleur ait à prouver l’exécution immédiate des travaux. En revanche, si le préjudice a pour effet de rendre le logement indécent ou impropre à sa destination, il semble plus légitime que le bailleur procède aux réparations nécessaires immédiatement. >> "Je dois rendre le DG, avec juste un léger retrait pour le changement du leuble, mais cause 10 ans...dérisoire. " Vous pouvez demander à votre plombier une "facture" comprenant le prix des joints, son travail et son déplacement. "mais cause 10 ans..." : ?? ça veut dire quoi ? En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2 ATTENTION : Correction du § II-G Le texte juste est << En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>, et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges". N'hésitez pas à contacter l’ADIL la plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement. https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/ cdt.

_lael_ · Answer

Une anomalie non signalée à l'EDL de sortie peut quand même être prise en compte s'il y a eu volonté de dissimulation de la part du locataire et que vous pouvez démontrer que ça date d'avant la réalisation de l'EDL.

Dans votre cas ça se démontre plutôt facilement sur la base du rapport de l'expert et sur le fait qu'il  avait 3 fuites différentes.
Le locataire en avait forcément connaissance.


Mais concernant votre problème, normalement votre assurance PNO devrait déjà vous dédommager, sauf peut-être pour une quote-part liée à l'usure.
Pour la "perte de loyer" c'est plus compliqué, l'indemnisation, prévue au fin fond des conditions générales des assureurs et rarement mise en avant, ne marche que'en cas de sinistre déclaré quand il y avait encore un locataire.
Donc si vous l'avez déclaré après l'EDLS, ce qui semble le cas ici, vous ne pourrez probablement pas en bénéficier.

Du coup vous avez effectivement matière à vous retourner contre votre locataire pour négligence pour ne pas avoir déclaré le sinistre et pour ne pas avoir procédé aux mesures correctives immédiates pour corriger les fuites et empêcher des dégradations prolongées.
D'autant que le remplacement des joins de tuyauterie fait partie des tâches d'entretien à la charge du locataire donc sa responsabilité est totalement engagée pour les dégâts qui en résultent.

Par contre la jurisprudence est claire, il n'y a pas de double indemnisation possible.
Ce que votre assurance vous indemnise vous ne pourrez pas le réclamer à votre locataire.
Rien ne vous empêche cependant de réclamer le reliquat d'indemnisation comme la franchise de l'assurance restant à votre charge et des indemnités de perte de loyer si votre assureur ne les prend pas en charge.

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