Rectification d'erreur sur les tantièmes

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Bonjour,
Je suis membre du conseil syndical d'une copropriété qui comporte huit bâtiments. Des box fermés se trouvent au sous-sol de cinq d'entre eux.

En cherchant à comprendre le fonctionnement de la répartition des charges, j'ai constaté que les tantièmes des lots garages n'étaient pas repris dans le total des tantièmes affectés à chaque bâtiment et ce pour quatre des cinq bâtiments.

Je précise que l'état descriptif de copropriété mentionne bien la situation en sous-sol du bâtiment concerné de chacun des box.

Le syndic a été informé mais fait la sourde oreille. Il faut dire que la copropriété existe depuis une trentaine d'année et, il semblerait que l'erreur, si erreur il y a, date du syndic initial, les suivants s'étant contentés de reprendre les données sans jamais les vérifier !

Comment peut-on régulariser cette situation ? Est-ce que cela nécessite un vote à l'unanimité lors de l'AG (donc cela ne sera jamais modifié) ou cela peut-être fait au niveau du syndic simplement ?
Dans le cas où la rectification aurait lieu, faut-il régulariser les charges sur les cinq dernières années ?

Je vous remercie par avance pour vos réponses.

Cordialement

6 réponses

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Bonjour,

 j'ai constaté que les tantièmes des lots garages n'étaient pas repris dans le total des tantièmes affectés à chaque bâtiment et ce pour quatre des cinq bâtiments.


Vous avez constaté où ? sur les appels de fonds ou sur le RdC ?

Si ce constat est sur le RdC, pour changer cela il faudra soit une décision unanime de tous ls corpos, soit une décision d'un juge si le syndicat est assigné par un ou plusieurs copros (mais vu l'ancienneté, je crains que le juge ne laisse en l'état....)

Si ce constat est sur les appels de fonds, cad que le syndic fait une erreur et n'applique pas le RdC, alors le CS doit réagir et demander au syndic de corriger (maxi 5 ans, mais faut-il faire rétroactif après approbation des comptes ?) et s'il ne réagit pas alors une LRAR, et si toujours rien alors il faut changer de syndic. Un syndic pro qui n'applique pas le RdC, c'est inadmissible ....
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16 septembre 2021
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La meilleure solution pratique c'est de corriger les tantièmes pour les prochains appels et régularisations (le syndic doit le faire) mais de faire voter à l'AG le fait que les charges ne seront pas rétroactivement recalculées et ajustées, ça ne doit pas représenter de bien grosses sommes non plus...
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16 septembre 2021

Merci pour votre réponse,
Effectivement, l’impact sur les comptes des copropriétaires est minime voire insignifiant. Tout dépendra de la volonté du syndic à agir rapidement pour rétablir les bons tantièmes. Sinon, il devra régulariser 5 exercices pour une centaine de copropriétaires.
Je pense qu’il n’appréciera que modérément ????.
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Il semble donc que le syndic ait extrapolé .....

Dans votre RdC, existe-t-il la description de charges dites spéciales avec des tantièmes correspondants, alors dans ce cas c'est simple : tout le monde paie tout !!!!!

Si on veut des charges spéciales dans le RdC, il faut se dépêcher car, actuellement, il existe une "fenêtre" de tir pour modifier le RdC à la majorité 24, mais jusqu'au 23 novembre de cette année (à vérifier cette date précisément)
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17 septembre 2021
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Pour ma part, je lis qu'à l'exception de travaux ou services concernant escalier, ascenseurs et tapis, tout le reste se paie par tout le monde. Il n'y a pas de séparation par bâtiment... donc les lots en sous-sol devraient participer à toutes les dépenses de tous les bâtiments (hormis (peut-être) celles des escaliers, ascenseurs et tapis, c'est à voir suivant la configuration des escaliers et/ou des ascenseurs).

PS : à signaler et à la lecture de ce que vous avez cité, la répartition pour les charges ascenseurs est illégale, car chaque lot des paliers doit être affecté d'un coefficient qui croît avec l'étage....
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16 septembre 2021

Bonjour Rambouillet41 et merci pour votre réponse,

Je vais tenter d'apporter quelques précisions :
J'ai constaté cette anomalie lors de l'examen de l’État Détaillé des Dépenses fourni par le syndic, document qui, comme vous le savez, sert à la répartition des charges.
Ne prenant jamais rien pour argent comptant, lors de la vérification des modalités de répartition, j'ai découvert cette possible erreur.

J'ai donc repris le RdC qui comporte l''état descriptif de copropriété. Je n'ai trouvé nulle part un total de tantièmes par bâtiment. On y trouve la numérotation de chaque lot, sa situation, sa description ainsi que les tantièmes affectés. Ce descriptif est accompagné d'un tableau récapitulatif comportant le bâtiment, l'étage, le numéro de lot et sa nature ainsi que les tantièmes affectés. Aucun sous total par bâtiment n'y figure.

J'en ai, peut-être, déduit à tort qu'il s'agissait ici d'une erreur (d'appréciation, de compréhension, de travail bâclé ??) du syndic initial qui devrait pouvoir être rectifiée sans problème car elle n'est en rien corroborée par le contenu du RdC.

Voici donc ma situation ;)
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Ce que vous devez rechercher dans le règlement de copropriété c'est une mention du style "les charges (ou certaines charges) afférentes à chaque bâtiment seront réparties sur les lots du bâtiment" ou quelque chose comme ça ; c'est ce qui permet ensuite d'appliquer des catégories de charges spéciales, peu importe la présentation des tableaux de tantièmes et les sous totaux.....
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Bonjour,
J'ai lu et relu le RdC (1985). Je n'ai rien trouvé qui ressemble à ce que vous énumérez. Par contre, il est organisé comme suit :

Etat de répartition des charges,
1 - Charges Générales
I - Définition
a) Impôts
b) Services Communs
c) Bâtiment
Chacun des paragraphes listant les diverses interventions rentrant dans leur catégorie.
II - Répartition
"Les charges générales seront réparties entre les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété contenues dans les lots"

2 - Charges d'entretien des escaliers, ascenseurs et éventuellement tapis (correspond aux charges spéciales)
I - Définition
II - Répartition
"Les charges d'entretien des escaliers....//... seront réparties entre les seuls copropriétaires en ayant l'usage au prorata de leurs quotes-parts dans les parties communes afférentes à leur lot"

Pour ma part, je pense qu'il s'agit, ici, d'une erreur du syndic qui a exclu les box lors du cumul des lots constituant ces quatre bâtiments à la différence du cinquième !
A l'heure actuelle, ils ne sont concernés que par les charges concernant les services communs
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Ce n'est pas évident, il faudrait peut être montrer le règlement de copropriété à un juriste ou un avocat spécialisé (est ce que ça en vaut la peine ???) mais d'après l'extrait cité il est possible que les seules charges spéciales soient au niveau des escaliers et que la copropriété soit solidaire au niveau des bâtiments, c'est possible et ça existe en tout cas !!!
Dans ce cas le syndic serait en tort en affectant certaines dépenses à un bâtiment...

Pour tirer tout ça au clair il faut regarder le RDC mais également l'annexe 3 !!!
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Merci pour votre aide
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Merci pour votre réponse,

Pour les charges ascenseurs, je suis au courant.
Dans le cadre de la réactualisation des RdC, un audit a été voté mais il tarde à se mettre en place ...