Dépassement budget prévisionnel

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dimanche 2 février 2020
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25 juillet 2021
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Bonjour,
Le syndic a la fâcheuse habitude de dépasser systématiquement le budget prévisionnel présenté l'année N-1 en AG de 10 000€ à 20 000€.
Il justifie son dépassement. Mais, il aurait bien aussi pu remettre ses travaux ou autres à l'année suivante à mon avis, rien n'était urgent. Aussi le budget prévisionnel augmente d'année en année et mes charges augmentent. La résidence a une vingtaine d'années. Est-ce nécessaire de lui rappeler de respecter son budget ou d'en être informé bien avant ?
Merci de votre réponse.

2 réponses

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mercredi 27 janvier 2016
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27 juillet 2021
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Bonjour,

Ce dépassement est soumis à approbation des comptes par l'AG et dans ce cas vous votez contre l'approbation des comptes.

Mais etes vous sur que ce ne serait pas le CS qui le pousse à faire les dépenses au delà du budget ?....
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dimanche 2 février 2020
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25 juillet 2021
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J'ai eu un problème similaire dans une copropriété.

Le Conseil Syndical faisait réaliser plein de travaux aux frais de la copropriété sans vote en AG :
- Peinture barrières de la copropriété
- Remplacement fenêtres et stores de la loge du gardien
- Divers travaux dans la loge
- Pose de goudron pour boucher des trous dans la cour intérieure collective.
- Pose d'un toboggan et d'un bac à sable.
- Aménagement de nouveaux parterres de fleurs
- Achats de chocolats pour noël et autres consommables à l'usage non clairement défini voir clairement douteux
- etc... la liste était très très longue

Et le syndic validait les dépenses.
Résultat : Charges de copropriété dépassant chaque année de 15% le budget voté !


Le Conseil Syndical se cachait derrière plusieurs arguments erronés pour justifier ces dépenses :
1) Le fait que l'AG a voté en 2010 un "seuil de consultation" et un autre de "mise en concurrence" de 5000€ et que du coup ils l’interprétaient comme quoi ils pouvaient faire ce qu'ils voulaient en faisant plein de petits travaux inférieurs à ce montant.

Ce qui est bien entendu une interprétation erronée de l'article 21 du 10 juillet 1965 encadrant ces seuils, je cite :
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire.
A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.


Il est clairement indiqué que le Conseil Syndical a un rôle "consultatif" (le terme "consultation").
Ce n'est donc pas au CS de décider de la réalisation ou non de travaux.
Ils décident tout au plus de valider ou non des travaux proposés par le syndic et relevant de ses attributions (entretien et travaux urgents uniquement) puis de sélectionner parmi une liste de devis.

En copropriétés les travaux ne peuvent être décidés que de 2 façons :
a) Par le syndic en ce qui concerne les travaux d'entretien ou urgents (§2 art.18 du 10 juillet 1965) avec consultation du Conseil Syndical dans les conditions prévues à l'article 21 du 10 juillet 1965 selon seuils votés en AG.
b) En AG selon les majorités art24. ou art25. pour ce qui est en particulier des travaux d'amélioration


2) Le fait que ces travaux seraient soi-disant des "travaux d'entretien" n'ayant pas besoin d'être votés en AG car faisant parti des attributions du syndic.
Sauf que quand on regarde en quoi consiste ces travaux, on voit qu'il s'agit clairement de travaux d'amélioration devant obligatoirement être votés en AG.
Le syndic n'ayant pouvoir que pour décider de travaux d'entretien ou "urgents".


En conclusion :
Le syndic comme le conseil syndical n'ont bien entendu rien voulu entendre quand je leur ai demandé de cesser leurs pratiques.
La seule solution aura été de proposer une résolution d'audit des comptes par l'ARC ce qui a mis en évidence l'ensemble de ces anomalies et a permis que cela cesse.
Et actuellement on a lancé une procédure à l'encontre du syndic pour engager sa responsabilité vu que c'est lui qui a validé ces dépenses sans accord de l'AG.
Sachant que le syndic a l'obligation de souscrire à une assurance Responsabilité Civile et Multirisques pro au cas où justement sa responsabilité est engagée suite à une mauvaise décision de gestion, donc autant que cette assurance serve à quelque chose.