Entretien de jardins à jouissance exclusive

Question

Bonjour, 

Nous sommes arrivés en juillet 2020 dans un immeuble neuf de 37 lots sur 3 étages, plus RDC et attiques. Nous sommes 5 copropriétaires et pour le reste des bailleurs privés et une office immobilière avec 7 lots. 
A la première AG il a été décidé d'entretenir les jardins privatifs avec l'entreprise qui fait l'entretien général des espaces verts. Il y avait 7 copropriétaires présents plus les pouvoirs. 
Cette clause est prévue dans le Règlement de Copropriété,

 "Toutefois, si la copropriété vient à décider à la majorité requise, lesdits jardins pourront être entretenus dans le cadre de l'entretien général des espaces verts. Cette décision s'imposera à tous les copropriétaires concernés. Dans ce cas, cet entretien incombera à l'ensemble des copropriétaires en considération de l'intérêt général qui s'attache à leur maintien et à leur entretien, et ce nonobstant leur caractère privatif, de façon à avoir des jardins entretenus."

Il est dit aussi que
 " les occupants des lots du RDC assureront l'entretien des jardins dont ils auront la jouissance, .... en cas de manquements, l'entretien des jardins incombera, dans le cadre de l'aménagement général de la copropriété, à l'ensemble des copropriétaires de la résidence, aux frais du propriétaire défaillant."

N'est il pas possible de faire l'entretien privatif avec l'entretien général, mais en facturant uniquement les lots concernés par ces jardins ??
Dans ce cas faut il modifier le Règlement de copropriété.??

Sachant que tous les lots du RDC sont en location et que l'on souhaite garder la copropriété entretenue. 
Faut il passer avant par l'entretien privatif de chacun et voir si l'entretien est mal fait pour intervenir 

Merci pour vos réponses

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Vous avez un RdC qui ne veut rien dire si ce n'est remplir du papier pour faire croire que c'est la loi. J'explique :
si la copropriété vient à décider à la majorité requise,
c'est quoi la majorité requise ?.......

l'entretien des jardins incombera, dans le cadre de l'aménagement général de la copropriété, à l'ensemble des copropriétaires de la résidence, aux frais du propriétaire défaillant.
c'est tout le monde qui paie ou le copropriétaire défaillant (qui n'est pas propriétaire d'ailleurs...)...

face à un juge, ce RdC aura du mal à livrer ses mysteres.....

Il faudrait modifier le RdC pour qu'il soit plus clair, mais attention, vous allez vous heurter à la loi qui est claire :
Article 9I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

il faudra démontrer que le non entretien d'un jardin porte atteinte aux autres ou à la destination de l'immeuble.... pas facile : la vision d'un jardin entretenu diffère d'une personne à l'autre.... 

Dans votre cas particulier, il vaudrait mieux (puisque tous ces lots sont privatifs) que soit inscrit dans le bail : l'entretien du jardin mensuellement est fait par une entreprise extérieure aux frais du locataire....

rambouillet41 · Answer

vous pouvez imputer à chaque copro concerné, mais s'il refuse de signer, il faudra saisir le juge et vous tomberez alors dans les explications que j'ai émises plus haut .... il faudrait modifier le RdC pour qu'il soit plus clair, voir très clair ... et cela à l'unanimité, donc difficile.... toutefois vous pourriez le faire ç la majorité 24 avant fin novembre 2021 (loi Elan) en créant une charge spéciale (définition et grille de répartition)

Pour l'inscrire dans le bail, c'est une  démarche des bailleurs sur le conseil du CS et:ou du syndic, mais ce ne peut-être qu'un conseil....

rambouillet41 · Answer

je suppose que la grille "entretien parties communes", concerne aussi les gens des étages, non ? donc est ce judicieux ?.....

rambouillet41 · Answer

Il faudrait donc créer une catégorie de charges spéciales (définition + grille) en ayant à l'esprit que normalement c'est l'unanimité pour intervenir sur ces parties communes à jouissance exclusive

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

PS : Feriez vous aussi passer un laveur de vitres sous le prétexte que le résident ne les fait jamais ? A mon avis, vous voulez vous lancer dans un truc bien compliqué.... surtout avec des locataires qui n'ont aucun lien avec le syndicat.

jmpru · Answer

Bonjour 
J’avance dans ma réflexion et je vous en remercie 
Si j’essaie de résumer pour l’entretien des jardins privatifs au RDC , les différents choix seraient :
- laisser l’entretien aux propriétaires et donc aux locataires des différents lots, quitte à intervenir via le syndic et des LR au cas où celui ci serait mal entretenu et au besoin faire intervenir une entreprise pour le lot qui ne serait pas entretenu
- Faire l’entretien par l’entreprise qui s’occupe déjà des espace verts communs
A condition de le décider en AG, et les frais en incombant à tous les copropriétaires.        ( pouvez vous me dire à quelle majorité cela doit être voté)
- Avoir l’accord de chaque bailleur pour faire l’entretien de ses parties privatives par une entreprise espaces verts 

Pouvez me donner votre expertises sur ces différentes options 
Ou suis encore un peu à côté 
Ou y a t’il autres solutions 
Merci

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