Servitude de canalisation

Question

Bonjour, 
J ai signé un compromis de vente en mars pour une maison. C est une propriété qui sera divisée en deux lots : ma future maison sur la rue principale et le terrain en lot arrière sur une impasse.
Un mois après l agence veut m imposer une servitude de passage de canalisation , raccordement de l eau. 
C est moins cher de se raccorder en passant par mon terrain que par l impasse.
Ils pretextent que la division est impossible sans servitude, ce qui est faux étant passée à l urbanisme et compagnie des eaux ( qui fait un devis actuellement).
Mon compromis est sous condition suspensive d'obtention de division.
Je tiens vraiment à acheter cette maison devant déménager après décès de mon mari.
puis je les contraindre à me vendre sans servitude et qu ils prennent en charge les frais 
Merci de votre aide

ginto5 · Accepted Answer

Bonjour,

Vous n'êtes ABSOLUMENT PAS obligé d'accepter cette servitude !

Le propriétaire-vendeur et l'agence cherchent à minimiser leurs frais en vous l'imposant.
C'est le VENDEUR qui effectue l'opération de division, pas vous !

C'est le coup classique des agences (enfin certaines !) qui tentent de vous imposer des servitudes non invoquées au préalable.

Refusez ! 

Tenez-vous à ce qui est noté dans le compromis qu'ils ont aussi signé et qui fait foi.

Ne signez surtout pas un nouveau compromis !

BmV · Answer

Tout à fait.

D'après ce que vous nous décrivez, la parcelle du terrain en "lot arrière" n'est pas enclavée et donc n'a légalement aucune justification à réclamer une servitude.

Faites leur connaître votre position : l'article 682 du code civil n'est pas applicable
► https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430276/
et vous n’accepterez pas de servitude conventionnelle (laquelle de toute façon, même avec une indemnité royale, ne vous amènerait que des déboires...). 


" la division est impossible sans servitude, "  : vous avez raison, c'est totalement faux puisque l'accès à cette parcelle serait assuré par une impasse à son seul profit, faisant partie de ce lot ; toutes les dessertes (véhicules, eau, électricité, gaz, téléphone, assainissement, etc.) peuvent donc techniquement passer par cette impasse. 
L'argument ne tient pas.

BmV · Answer

!

Une demande de permis de construire ou un permis de construire, qui est un acte administratif, ne comporte JAMAIS d'acte de servitude, qui est un contrat de droit civil.
Ce serait violer gravement le droit de propriété.

Par ailleurs, l'arrêté que vous reproduisez ici concerne juste la demande de lotissement et ne comporte nulle part ni obligation ni même une allusion à une quelconque servitude.

La nouvelle construction peut très bien se raccorder sur les réseaux de l'impasse Molière.

Josh Randall · Answer

Bonjour

Ils ont déposé en douce un permis de construire avec la servitude
Si l'administration n'a pas à vérifier si la servitude existe réellement au moment du dépôt de la demande de permis de construire (PC), pour éviter toute fraude, la jurisprudence permet à la commune de mettre une prescription imposant au bénéficiaire de l'autorisation de produire la preuve de l'existence d'un acte authentique validant la servitude de passage au plus tard au moment du dépôt de la déclaration d'ouverture de chantier (arrêt CE n°427761 du 03/06/2020).


Dans la mesure où les chances qu'une telle servitude puisse exister semblent minces, si le PC est autorisé, sa mise en oeuvre pourrait être compliquée.

Garance_1971 · Answer

Bonjour merci de vos réponses, je vais repasser à l urbanisme et voir avec le maire peut être. Je vais répondre à l agence que je reste sur les modalités du compromis signé. ( Bien que l ayant déjà fait). Je vous remercie de vos réponses qui me rassurent . La situation immo est compliqué , les prix ont terriblement augmenté, et cette maison est à un prix qui rentre dans mon prêt, accordé, pour sa situation et surface.  Après 2 ans de recherches !
Bonne journée

BmV · Answer

En complément des pertinentes observations de JoshRandall, il convient de remarquer que :
> l'assainissement est présent dans l'impasse Molière, donc aucune servitude nécessaire pour ce réseau-là
> il reste à vérifier s'il y a aussi un réseau d'eau dans cette impasse, ce qui écarterait toute justification pour un projet de servitude dans ce domaine.

À part le gaz, pas forcément nécessaire, les autres réseaux peuvent, eux, de toute façon, être amenés en aérien.


Cela étant, comme vous n'êtes pas encore propriétaire, il vous est pour le moment impossible de faire valoir un quelconque droit sur ce bien, en tous cas pas avant d'avoir signé l'acte de vente définitif.

Voyez avec votre notaire (pas le leur) ce qu'il peut proposer concrètement pour vous mettre à l'abri de ce côté, même si le contenu du compromis doit sans doute déjà être bien en votre faveur.
À (faire) vérifier néanmoins.

ginto5 · Answer

Bonjour,

Pourquoi le lot A n'a-t-il pas sa sortie directement sur l'impasse Molière ?
Cela éviterait toute servitude d'accès empiétant le lot B......ou alors j'ai raté quelquechose.

Garance_1971 · Answer

Bonsoir Bmv , il n y a pas de réseau d eau dans l impasse d où leur demande de servitude. L entrée de leur lot se fait par l impasse. Sur mon compromis je n ai pas de servitude, juste que sans division pas de vente. . Voici le mail de l agent. En vous remerciant tous, je ne pensais pas que je recevrai autant de réponses concises, merci!!!

Garance_1971 · Answer

Le mail de mon agent immobilier

Josh Randall · Answer

sans cette servitude la division n'est pas possible
Il serait intéressant de demander à cet agent immobilier les justification légales qui pourraient imposer une telle servitude. Je serais assez curieux de les connaitre.

"Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts."
Source: https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/achat-et-vente-les-%C3%A9tapes/la-promesse-de-vente-et-le-compromis-de-vente

Chaque cas est particulier mais il serait intéressant, comme conseillé plus haut, de vous rapprocher de votre notaire pour avoir son avis.

Josh Randall · Answer

Question qui me vient à l'esprit: qui est en charge des formalités administratives liées à la division ?

Josh Randall · Answer

Je ne sais pas ce qu'en pensent mes camarades mais il semble que l'agent immobilier veuillent vous mettre la pression sur la servitude. Si le dossier est déjà déposé en mairie, pistez-le et quand la décision tombera, demandez-en une copie à la commune.

BmV · Answer

Il est clair que le coût de la pose d'une canalisation d'eau dans une rue reviendrait bien plus cher que de se raccorder à une canalisation déjà existante dans la rue perpendiculaire, même s'il faut pour cela creuser une tranchée de près de trente mètres pour y enterrer un tuyau d'eau....
Par ailleurs, la mairie, à juste titre, exige une alimentation en eau potable pour la future nouvelle propriété.
Ils sont donc coincés...

Mais  a priori vous aussi : sans votre accord pour la pose de ce tuyau, la division ne pourra se faire, l'ensemble du dossier sera classé sans suite, le compromis caduc en raison de la non-réalisation de la division et la maison qui vous vouliez acheter vous passera hélas!  sous le nez.

Peut-être pourrait-il être envisagé, malgré tout, de donner votre accord pour cette servitude, qui, pour un simple tuyau d'eau, ne sera en fait guère encombrante, contrairement à ce que l'on pouvait craindre au départ avec la pose de l'assainissement aussi.

Sur le moment, une tranchée de moins d'un mètre de large dans laquelle sera posé un tuyau souple d'un diamètre de 3 cm environ, puis remblayée définitivement ; si les techniciens connaissent bien leur métier, c'est une affaire d'une journée, deux au maximum.
À partir de là, vous ne verrez, n'entendrez, ne sentirez plus rien et vous pourrez planter des fleurs ou autre chose à votre guise sur tout le tracé de ce tuyau, dont la durée de vie est de nos jours estimée à 50 ans.

Si en plus vous négociez sa mise en place avant votre emménagement, toute l'opération sera concrètement quasi neutre pour vous à tout point de vue.

Renseignez-vous encore plus précisément auprès de professionnel de votre choix et tirez vos conclusions personnelles.


Vous pourriez également, pour cet aspect, imposer vos exigences comme par exemple celle de faire enterrer le tuyau dans une bande de 2 m de large maximum le long du mur sud et une finition propre et exemplaire de tous les travaux annexes.

Du fait d’accepter cette servitude, vous pouvez aussi, en compensation, demander, au titre de l'indemnité légalement liée, une remise substantielle, à négocier, sur le prix de la maison.
D'autant que d'après le plan transmis, la future construction, dont la hauteur n'apparaît pas, sera sur limite, donc à environ 6 m de vos fenêtres ouest.

Mettez tout cela en balance et estimez vous-même si le désagrément tout relatif de la présence dans le sous-sol d'une tel tuyau inerte peut être une concession à faire pour obtenir finalement la maison que vous avez si ardemment cherchée ... et trouvée.
Ou si vous décidez d'abandonner l'affaire et de poursuivre vos recherches.
Mais ça, ce sera évidemment votre propre choix personnel, pour lequel personne, ici ou ailleurs, ne pourra rien vous dire d'autre.

Josh Randall · Answer

Mais a priori vous aussi : sans votre accord pour la pose de ce tuyau, la division ne pourra se faire
D'un point de vue purement administratif, sauf à montrer sur les plans de division l'existence ou la volonté de créer cette fameuse servitude, la division peut parfaitement se faire, avec prescription de la commune pour que les branchements EU/EP se fassent en direct sur la voirie (ou un refus sur cette même base).

En cas de pépin, il est plus facile pour le gestionnaire de l'eau/assainissement d'intervenir directement sur le domaine public que sur un terrain privé.

Sur le plan civil, si l'une des parties ne souhaite pas cette servitude, la division pourrait difficilement se faire même si autorisée administrativement.

Garance_1971 · Answer

Merci, mais cette servitude n était pas prévue au départ,. On peut diviser et se raccorder sur l impasse ? Je vois juste de la spéculation de la part de l agent immobilier
Cordialement

BmV · Answer

" On peut diviser et se raccorder sur l impasse ?  "  : pour l’assainissement, oui, sans problème.
L'eau par contre, il faudra la chercher rue La Fontaine.
D'où l'obligation technique (et civile) de faire passer ce petit tuyau dans le sol de votre futur bien : la constitution d'une servitude sur un fonds privé voisin n'est ici pas autorisée en vertu de l'article 684 du code civil.

Mais il est probable que si vous financez personnellement la pose d'un tuyau d'eau dans l'impasse Molière, depuis le carrefour avec la rue La fontaine jusqu'au futur lot A et que vous en faites don à la ville, la commune ne verra plus aucune objection à la division puisque le réseau sera présent dans la rue, dans le domaine public, réseau auquel le lot A pourra se raccorder sans passer par le lot B.

Garance_1971 · Answer

Bonjour à tous, 
J ai eu plus d infos sur mon dossier. Après moultes visites, courriers,... à la mairie, à l Adil, à la régie de l Essonne...
La déclaration préalable qu ils ont déposé avec un plan de servitude dressé par un géomètre : la DP est juste un avis  pour la division, en aucun cas ne concerne ni une servitude qui est d ordre privée, ni une construction...
Je ne suis pas obligée de cette servitude pas si anodine que ca : devaluation du bien, soucis futurs si fuite...
La servitude : n est pas obligatoire, les services voiries m ont bien confirmé que le passage peut se faire par l impasse. Ils ont fait un devis pour cela. 
L agence m a mis la pression avec cette servitude en : me donnant des infos inexactes, des infos partielles ( sur le dossier de DL complet que je suis allée chercher à la mairie, il y a accord de division et une lettre précisant que l extension de réseau est à la charge du propriétaire)
Demain il y a une réunion chez le notaire avec toutes les personnes concernées et l agence
Merci de tous vos avis et conseils qui m ont donné du courage pour ce vrai parcours de combattant

BmV · Answer

Bonnes nouvelles donc.
Vous avez très bien fait d'aller chercher les vraies infos à la source.

" précisant que l extension de réseau est à la charge du propriétaire " : ce qui explique tout.
Et qu’apparemment on vous a en effet soigneusement caché. 
Il est bien évidemment moins onéreux de passer un tuyau tout droit à travers le futur lot B plutôt  que de faire des tranchées réglementaires dans la rue et l'impasse, travaux supervisés par l'administration....

C'est donc parce qu'on vous a caché le fait que le propriétaire devrait se charger de la pose réglementaire du réseau que tout ce patacaisse s'est enclenché, qui a failli vous priver de votre achat.
Sauf si vous aviez accepté sans rien dire, évidemment.

Bonne continuation donc.

A priori, ça se présente au mieux maintenant.

Josh Randall · Answer

Bonjour

J’apporte une toute petite correction
la DP est juste un avis pour la division
Non. La DP vaut division. C'est à partir de la non opposition à la déclaration préalable que sera (ou a été) actée la division notamment auprès des services fiscaux qui créent les nouvelles coordonnées cadastrales.

L agence m a mis la pression avec cette servitude en : me donnant des infos inexactes, des infos partielles
L'agence s'est clairement moquée de vous en vous donnant des infos qui semblent même plus fausses que partielles.

Ne lâchez rien au cours de cette réunion et surtout munissez-vous de l'arrêté de la déclaration préalable autorisant la division de terrain. La prescription imposant l'extension du réseau à la charge du propriétaire devrait peser dans la balance des négociations.

Servitude de canalisation

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