Contourner l'art 924-4

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 Sophie-63 -
Bonjour,
Je suis prisonnière d'un notaire acquéreur qui refuse de procéder à la vente d'un appartement que j'ai reçu il y a10 ans par succession de mon père, qu'il avait lui même reçu par sa mère il y a 15 ans en donation hors succession par préciput.
Les quotités réservataires ont été respectées pour tous les héritiers (valeur du bien en 2005)
Aujourd'hui, mes cousines refusent de signer le document envoyé par mon notaire (renonciation de l'action en réduction)
ce qui bloque la vente.
Comment peut-on contourner l'art 924-4
Merci pour votre retour

10 réponses

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jeudi 11 février 2010
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22 février 2021
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Comment peut-on contourner l'art 924-4
On ne contourne pas une loi, on la respecte !
Pour des questions tenant au contournement de la loi, ayez l'obligeance de consulter un autre site.
Ce n'est pas grave, vous vous êtes trompée d'adresse !

Sachez cependant que votre notaire n'a pas le choix des moyens.
Il n'est pas responsable de l'attitude de vos cousines.
Bonjour
Quelle est la date de décès de votre grand-mère?
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mardi 12 janvier 2021
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21 février 2021
82 > Sophie-63
il faut envisager de perdre cette vente et que les deux notaires soient différents pour la prochaine vente.
et que le prochain notaire accepte de ne pas envoyer de documents qui ne les concernent pas à vos cousines.
>
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mardi 12 janvier 2021
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21 février 2021

Je ne peux envisager de perdre cette vente, je suis prise à la gorge. Il doit bien y avoir une solution. Puis-je mener ma cousine face aux tribunaux ?
Bonjour
Au temps pour moi..
L'opposition provenant d'une cousine , il ne peut donc s'agir que de la succession de votre grand-mère.
Or, malheureusement pour vous , le décès de cette dernière étant intervenu avant l'entrée en vigueur de la loi 2006-728 du 24 juin 2006, l'action en réduction éventuelle pouvant être engagée par un héritier réservataire ne se prescrit qu'au bout de trente ans après le décès de
la donatrice, soit en l'espèce en 2035;
Rien ne permet d'éviter cette règle et je pense que votre notaire a fait comme moi, c'est-à-dire qu'il n' a pas relevé que cette donation ancienne était placée sous l'ancien régime et donc sous la prescription trentenaire.
Grand merci pour votre retour.
Cependant, si ma cousine tarde à signer ou si elle s'oppose à la vente en ne signant tout simplement pas, alors que juridiquement elle ne peut prétendre à aucun dédommagement, que puis je intenter comme action ?
> Sophie-63
Bonjour
il n'est pas du tout certain que la juridiction saisie autorise la vente. De plus , ce qui est à peu près certain c'est que l'acquéreur potentiel ne va pas attendre un an et demi voire deux à trois ans s'il y a appel, pour donner suite à sa proposition.
Le problème c'est que théoriquement le notaire rédacteur de l'acte de vente ne peut pas engager sa responsabilité et passer outre l'absence de prescription.Votre notaire qui a réglé la succession dispose de tous les éléments pour apprécier s'il y a un risque ou pas.Sans doute a-t-il raison. Mais cela ne suffi pas:en supposant que le notaire de l'acquéreur passe outre la renonciation à recours, même s'il n'y a en a aucun, il peut arriver que cet acte soit tiré au sort lors de l'inspection annuelle: dans ce cas le notaire fera l'objet d'une annotation dans le compte rendu des inspecteurs Et aucun notaire n'apprécie cela, bien loin s'en faut.
Vous êtes devant un dilemme : ou bien vous devez attendre 2035 pour vendre ce bien, ou bien vous tentez une action judiciaire avec tous les risques qu'elle comporte. Dans ce dernier cas ,il faut bien vérifier qu(il n'y ait pas eu atteinte à la réserve , et cela est parfois difficile à trouver étant donné la relative incertitude qu'il peut y avoir parfois dans l'estimation des biens.
Peut être me suis-je mal exprimée.
Lors de la succession de ma grand-mère, les quotités réservataires ont bien été respectées.
Le notaire chargé de la succession, après calcul, s'engage par écrit et indique que mes cousines ne sont nullement concernées par cette vente.
Or, le notaire des acquéreurs réclame cependant l'intervention de mes cousines afin de protéger totalement ses acquéreurs et ce malgré le respect des quotités.
L'une de mes 3 cousines refuse de signer et bloque la transaction tandis que la 3ème n'est toujours pas retrouvée.
Je suis victime de ce piège et ne peux signer l'acte de vente alors que j'en suis officiellement propriétaire, que je paie les impôts et les charges inhérents à ce bien.
Les acquéreurs s'impatientent et envisagent de se rétracter !
Par conséquent, comment puis-je concrétiser la vente de ce bien ?
Merci pour votre retour, en espérant avoir été plus claire.
Il est bien entendu que je souhaite respecter la Loi et n'ai jamais désiré être malhonnête.
Je souhaite uniquement sortir de cette prise d'otage !
Merci à nouveau pour tous vos efforts et le temps que vous m'accordez.
Afin de s'assurer que la réserve n'a pas été entamée, nous avons missionner un expert immobilier inscrit à la Cour d'Appel afin d'émettre un rapport d'évaluation du bien en 2005.
Le notaire chargé de la succession de ma grand-mère, au reçu de ces éléments, a constaté par écrit que les quotités réservataires étaient bien respectées, la réserve non entamée.
Malgré ces éléments de réponse clairs, le notaire des acquéreurs maintient son exigence à faire intervenir mes cousines.
Que puis je donc faire ? L'une d'elle bloque le dossier. La seconde ne pose aucune difficulté, quant à la 3ème, elle est introuvable malgré tous mes efforts...
Puis-je contraindre la 1ère en référé devant la Justice ?
Et si nous ne retrouvons pas la dernière ?
C'est une prise d'otage !
J'ai un prêt relais en cours et ne peux me permettre d'attendre des mois....
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mardi 12 janvier 2021
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21 février 2021
82
le plus simple serait d'aller voir un avocat pour évaluer vos possibilités avec pour commencer, par exemple, un courrier d'avocat menaçant la cousine de 30000 euros de dommages et intérêts.
>
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mardi 12 janvier 2021
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21 février 2021

Je n'imaginais pas cela possible.... Pourra-t-on se passer de l'intervention de celle que je ne parviens pas à retrouver ? Tout ceci est bien compliqué merci pour vos conseils et votre bienveillance. Si vous pensez à une astuce....
Bonjour,
Je me permets de revenir vers vous après de nouvelles recherches et ai trouvé cette analyse. Qu'en pensez-vous ? Il semble que cela s'adapte à mon cas....

CHEVREUX

A l’occasion d’une vente immobilière,
le vendeur est tenu, vis-à-vis de son
acquéreur, de la garantie d'éviction
prévue par les articles 1626 et suivants du
Code civil.
Le vendeur doit donc assurer une jouissance
paisible du bien à son acquéreur et l’assurer
que personne ne pourra venir revendiquer
un quelconque droit sur le bien.
Afin d’assurer une effectivité de cette garan-
tie, le notaire est notamment tenu de véri-
fier la régularité de l’origine de propriété.
Le notaire doit donc relater une origine
de propriété trentenaire afin de garantir
l’acquéreur de l’absence de revendication
possible d’un tiers sur la propriété du bien,
et notamment l’action en revendication de
l’article 924-4 du Code civil.
1 - l’action en réduction
et l’action en revendication
Lorsque le vendeur a reçu le bien par dona-
tion, l’article 924-4 du Code civil offre une
action en revendication sur le bien au pro-
fit des héritiers réservataires du donateur,
contre les tiers détenteurs, pour le cas où
la libéralité en question porterait atteinte
à la réserve héréditaire et serait susceptible
d’être réduite.
Ainsi, si le vendeur qui a reçu le bien par
donation, n’est pas en mesure de régler aux
héritiers réservataires l’indemnité de réduc-
tion permettant de couvrir leur réserve héré-
ditaire, ces derniers pourront, par le biais de
leur action en revendication, revendiquer
le bien contre le tiers détenteur, même de
bonne foi.
Aussi dans un tel cas de figure, afin de ga-
rantir l’acquéreur contre ce risque, il est
nécessaire de faire intervenir les héritiers
réservataires à l’acte contenant vente, par le
gratifié, du bien ainsi reçu par donation.
L’article 924-4 alinéa 2 dispose : « Lorsque,
au jour de la donation ou postérieurement,
le donateur et tous les héritiers réservataires
présomptifs ont consenti à l'aliénation du
bien donné, aucun héritier réservataire,
même né après que le consentement de tous
les héritiers intéressés a été recueilli, ne peut
exercer l'action contre les tiers détenteurs.
S'agissant des biens légués, cette action ne
peut plus être exercée lorsque les héritiers
réservataires ont consenti à l'aliénation ».
Cette action en revendication est la suite de
l’action en réduction que peut exercer un
héritier réservataire qui n'aurait pas reçu de
sa part de réserve en raison des dispositions
à titre gratuit qui auraient été prises par son
auteur.
Cette action se prescrit dans un délai qui dé-
pend de la nature de la donation.
2 - la prescr iption de l’action
en réduction
L’article 1077-2 du Code civil prévoit que
dans le cadre d’une donation-partage, l’ac-
tion en réduction est prescrite à l’expiration
d’un délai de cinq ans à compter du décès du
donateur.
En revanche, en présence d’une donation
simple, l’article 921 alinéa 2 du Code civil
issu de l’article 13 de la loi n° 2006-728 du 23
juin 2006 portant réforme des successions et
des libéralités entrée vigueur pour toute les
successions ouvertes à compter du 1er janvier
2007, dispose :
« Le délai de prescription de l’action en
réduction est fixé à cinq ans à compter de
l’ouverture de la succession, ou à deux ans
à compter du jour où les héritiers ont eu
connaissance de l’atteinte portée à leur ré-
serve, sans jamais pourvoir excéder dix ans à
compter du décès. »
Avant l’entrée en vigueur de cette loi, l’ac-
tion en revendication était prévue par l’an-
cien article 930 du Code civil, dont le délai
de prescription, était de 30 ans à compter
du décès du donateur, en application de
l’ancien article 2262 du Code civil, relatif au
droit commun de la prescription : « Toutes
les actions, tant réelles que personnelles,
sont prescrites par trente ans… »
Le délai de prescription de l’action en reven-
dication dans le cadre d’une donation simple
est donc fonction de la date du décès du
donateur.
Dès lors dans une origine de propriété dans
laquelle figure une donation simple, et en
l’absence d’intervention des héritiers réser-
vataires pour consentir à la vente, il est tou-
jours nécessaire de vérifier si le donateur est
décédé, et à quelle date il est décédé.
Si le donateur est décédé depuis l’entrée en
vigueur de la loi du 23 juin 2006, en appli-
cation de l’article 921 du Code civil, l’action
en revendication sera prescrite à l’expiration
d’un délai de 5 ans à compter du décès, ou
deux ans à compter du jour où les héritiers
réservataires ont eu connaissance de l’at-
teinte à leur réserve, sans pouvoir dépasser
10 ans à compter du décès.
Si le donateur est décédé avant l’entrée en

vigueur de cette loi, l’action en revendica-
tion sera prescrite à l’expiration d’un délai
de 30 ans à compter du décès. Dans cette hy-
pothèse il est souvent matériellement impos-
sible d’obtenir le consentement des héritiers
réservataires qui ne seraient pas intervenus à
l’acte de vente.
La loi du 23 juin 2006 a donc raccourci consi-
dérablement le délai de prescription de l’ac-
tion en réduction et donc de l’action en re-
vendication, réduisant ainsi le risque lié aux
conséquences de l’exercice de cette action.
3 - L’ACTioN EN RÉDuCTioN
Au REGARD DE LA RÉFoRME
DE LA PRESCRiPTioN
Par ailleurs, une loi du 17 juin 2008, entrée en
vigueur le 19 juin 2008, est venue réformer
le régime des prescriptions de droit commun.
Ainsi désormais, aux termes de l’article
2224 du Code civil, les actions personnelles
« se prescrivent par cinq ans à compter du
jour où le titulaire d’un droit a connu ou
aurait dû connaître les faits lui permettant
de l’exercer », alors que les actions réelles,
aux termes de l’article 2227 du Code civil,
« se prescrivent par trente ans à compter
du jour où le titulaire d’un droit a connu ou
aurait dû connaître les faits lui permettant
de l’exercer ».
Au regard de cette réforme de la prescrip-
tion et en fonction de la qualifi cation de
l’action en réduction
et de l’action en reven-
dication, personnelle
ou réelle, cette action
ouverte sous l’empire
de l’ancien article 930
du Code civil pourrait
alors voir son délai de
prescription passer de
trente à cinq ans.
L’action en réduction,
dont découle l’action
en revendication, est la
possibilité pour un héritier réservataire de
demander la réduction à l’encontre du grati-
fi é bénéfi ciant d’une libéralité qui atteint sa
part de réserve héréditaire.
C’est donc une créance au profi t de l’héritier
réservataire contre le gratifi é qui a reçu une
libéralité portant atteinte à sa réserve héré-
ditaire.
L’action en réduction présente en ce sens le
caractère d’une action personnelle dont le
délai de prescription est de cinq ans.
Son caractère personnel pourrait d’ailleurs
être renforcé par la prescription qui est lui
attachée aux termes de l’article 921 du Code
civil issu de la loi du 23 juin 2006.
En effet la prescription
attachée aujourd’hui à
cette action semble lui
donner un caractère
personnel.
L’article 2222 du Code
civil précise que, si en
raison de l’application
de cette réforme des
prescriptions, des délais
viennent à être réduits,
les nouveaux délais
s’appliquent à compter
de l’entrée en vigueur de la loi, soit à comp-
ter du 19 juin 2008, sans que la durée totale
ne puisse excéder la durée totale de prescrip-
tion qui était prévue par d’anciennes lois.
En conséquence, les actions en réduction
s’appliquant aux successions intervenues
avant l’entrée en vigueur de la loi du 23 juin
2006, soit avant le 1er janvier 2007, seront
prescrites à compter du 18 juin 2013.
Bonjour
A ma connaissance aucun arrêt de la cour de cassation n'est venu confirmer cette interprétation concernant la prescription. D'ailleurs vous remarquerez que l'auteur utilise le conditionnel.
Consultez un avocat spécialisé pour voir ce qu'il en pense.Il n'est pas du tout certain que la réforme des prescriptions soit applicable au droit des successions .
Merci encore pour le temps que vous m'accordez.
J'avoue être perdue, je pensais avoir trouver une piste sérieuse...
Dommage
Quel droit, celui du droit des familles ?
Bonjour Sophie
En complément; référence arrêt cassation pourvoi 16-11961 du 22/2/2017/ cet arrêt , par un moyen relevé d'office; confirme l'analyse que je vous ai donnée (application de l'ancien art 930 avec prescription de trente ans) et infirme l'analyse du lien que vous avez cité(application de la prescription de 5 ans instauré par la loi de 2008. La réforme des droits de prescription n'a aucune incidence sur le droit des successions qui précise ses propres prescriptions).
Comment puis-je vous remercier pour toutes ces recherches et le temps passé à mon dossier ! Très sincèrement Merci pour votre soutien.
Je suis cependant désespérée de me trouver bloquée dans cette situation.
J'imagine qu'il existe une loi ou jurice prudence me permettant de vendre cet appartement sans l'intervention de mes cousines. Il est prouvé qu'elles ne peuvent revandiquer la moindre indemnités, que tout à été fait dans le respect des intérêts des héritiers et me voici ligotée...
Je ne suis pas juriste et pourtant dans cette forêt immense de droit, je me dis qu'il doit bien y avoir un article qui pourrait me libérer et me rendre justice.
Merci encore pour votre bienveillance