TEOM et charges de copropriété

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26 janvier 2021
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Bonjour,

J'ai quitté un logement loué vide et la TEOM a été directement prélevée sur ma caution avec en pièce jointe du courrier reçu un feuillet qui semble être issu de la taxe foncière mais sans nom ni adresse de mon propriétaire, ni même la date.

J'ai donc demandé au propriétaire un détail des charges locatives réelles afin de comparer ce montant par rapport à ce que j'avais déjà versé.

Il m'a envoyé une photo avec la date, l'adresse et la période masquée d'un récapitulatif des charges de copropriétés sans détail de celles-ci. Après avoir insisté il a fini par m'envoyer un document flou où il semble que la période occupée ne correspond pas entièrement à ma période d'occupation réelle du logement (seulement 4 mois correspondent). Sur cette base il me redemande une somme correspondant à la différence entre ces charges et les charges que j'ai déjà payé.

Je souhaiterais donc savoir si:

1- Il a le droit de prélever directement la TEOM sur ma caution sans me prévenir au moins 1 mois à l'avance avec pièces justificatives complètes. - Ne doit-il pas bloquer 20% du montant de ma caution jusqu'au règlement de celle-ci? Or, elle s'élève à presque la moitié de ma caution.

2- Afin d'estimer les frais réels liés aux charges locatives, ne doit-il pas me fournir un décompte détaillé avec l'adresse et la bonne date?

3- La différence entre les charges déclarées lors de l'établissement du bail (durée de la location 1 an) et les charges versées étant presque le double, n'y a t'il pas une sous-évaluation flagrante et volontaire des charges afin de rendre le logement plus attractif? Est-ce légal?

Ce que je souhaiterais de la part du propriétaire:

- Un justificatif clair et lisible avec les bonnes dates et la bonne adresse ainsi qu'une facture afin de le régler s'il s'avère effectivement que je lui dois la somme demandée.

- En attendant, la restitution de ma caution moins les 20% qu'il semble être en droit de bloquer pour régularisation.

Est-ce trop demandé? Celui-ci m'ayant appelé afin d'exercer une pression suite à cette demande.

Je vous remercie pour votre aide.

Bien cordialement

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26 janvier 2021
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bonjour,

Tout d’abord quelques précisions pour savoir de quoi on parle exactement :
  • Le DG (= DÉPÔT de GARANTIE) est une SOMME D'ARGENT versée par le locataire au bailleur à la signature du contrat de location, afin de permettre de couvrir d’éventuels manquements de la part du locataire (dégradations, défauts d’entretien, loyers impayés…).
  • La CAUTION désigne l’ACTE JURIDIQUE (acte de cautionnement).
  • Le GARANT est la PERSONNE qui se porte caution.


Donc, nous allons parler de DG, et PAS de « caution ».


TEOM :
Elle est due sur justificatif (= copie de la TF du bailleur de l'année en question), au prorata du temps réel d'occupation (= du 1°/01 à la date du rendu des clés) et sans les frais de gestion.
Il est bien évident que la copie doit être claire : le nom du bailleur doit y figurer (de toute façon il doit être connu du locataire puisqu'il doit figurer sur le contrat de location; par contre, son adresse peut être floutée).
Oui, elle peut être retenue sur votre DG.


CHARGES :
Une retenue provisoire de 20% maximum du montant du DG en vue de la régularisation définitive des provisions de charges, et le solde éventuellement dû doit être restitué, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 alinéa 6).
La TEOM et le montant des éventuelles réparations de dégradations dûment mentionnées sur l'EDLS (État Des Lieux Sortant) ne font pas partie des ces 20%.

► Justificatifs CHARGES envoyés par bailleur : art 23 loi 6/7/1989
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006475177/2009-03-27/

► Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiquées ou tant qu’il ne peut consulter les pièces justificatives (pendant 6 mois après la demande), le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées (CA PARIS 9 janvier 2001).

► Charges locatives sous-estimées :
le propriétaire est responsable si la régularisation annuelle fait apparaître un écart important entre le montant provisionné et le montant réel des charges dues, le locataire peut engager la responsabilité du propriétaire bailleur et obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice qu’il subit du fait de la sous-estimation de la provision.
https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/vos-charges-ont-ete-sous-evaluees-que-pouvez-vous-faire-article-5815.html
Selon les juges, en effet, du fait de la sous-évaluation de ces provisions, le locataire a mésestimé le montant des charges dont il allait être redevable.
• Article 23 de la loi du 6 juillet 1989
• Cour d’appel de Paris 29 octobre 2003
• Cour d’appel de Paris, 26 juin 20008 »
- Cour d'appel de Reims, Chambre civile 1, section instance, 9 février 2018, RG N° 17/00714
Mais s'il s'agit d'un immeuble neuf, l'évaluation des charges n'est pas possible...

cdt.
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20 décembre 2020
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Ce récapitulatif n'est pas un tableau excel, c'est bien envoyé par les impôts lorsque l'on a plusieurs biens en location dans une même commune, je reçois exactement le même chaque année




sur la première page il y a juste le total de toutes ces tf à payer sans plus de précisions.
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26 janvier 2021
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OK merci de l'info !

N'empêche que le locataire doit pouvoir vérifier sur un document que la TEOM demandée est bien celle de l'année considérée et qu'elle correspond bien à son seul logement... ce qui n'est pas le cas sur le document fourni à ce locataire...
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20 décembre 2020

Bonjour,

Je vous remercie, votre réponse me rassure. Cependant, ne vaut-il pas vérifier avec un document où la date et le nom du propriétaire y est indiqué ?

Je vous remercie.

Cordialement
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Vous pouvez vérifier auprès du centre des impôts émetteur de l'avis.

cdt.
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26 janvier 2021

Très bien, je vous remercie encore une fois pour votre temps et vos réponses.

Cordialement
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avec plaisir !
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Bonsoir,

Je vous remercie pour votre réponse très succincte. Effectivement c’est un abus de langage de ma part, il s’agit bien du DG.

Le propriétaire a encore essayé d’exercer une pression sur moi en m’indiquant que même si la période sur le compte individuel de charges ne correspond pas, la différence devrait être de plus ou moins 20 euros seulement et de le régler maintenant.

Suite à votre réponse je me permets donc d’exiger le compte individuel de charges correspondant à la bonne période.

Concernant l’extrait de la TF, même si le montant de la TEOM ne me semble pas exagéré, je préfère vérifier avec vous si le document (anonymat respecté) figurant si dessous est un justificatif légal.

Pour la sous-estimation des charges à partir de quel écart peut-on considérer qu’il y a eu un abus ? Est-ce quantifié?

Je vous remercie encore pour votre aide.

Bien cordialement

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26 janvier 2021
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"... votre réponse très succincte."
Ah bon ?! Moi qui pensais, au contraire, avoir donné une réponse longue pleine de précisions... Vous connaissez vraiment la définition de "succinct" ?


"... justificatif légal"
NON, il n'est pas légal.
Ce tableau est un tableau probablement Excel , mais ce n'est PAS une copie de la TF sur laquelle ne figure pas les mots suivants :
- "Détails des cotisations"
- "Feuillet n°1"
- N° de facture"
et où il manque à la 1° ligne :
- l'année de référence 2020 (dans le 1° cadre de la 1° ligne à la place de "Taux")
et à la 2° ligne
- le taux de l'année 2019 + juste en-dessous le taux 2020

Voir ici à quoi ça doit ressembler
https://www.impots.gouv.fr/portail/files/media/1_metier/2_professionnel/EV/7_local_professionnel/grille_de_lecture_situation_4.pdf

"Suite à votre réponse je me permets donc d’exiger le compte individuel de charges correspondant à la bonne période."
OUI.

"Pour la sous-estimation des charges à partir de quel écart peut-on considérer qu’il y a eu un abus ? "
aucune idée.
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26 janvier 2021

Au temps pour moi, le correcteur me joue des tour vous pouvez aussi relever le ci passé en si. Vous pouvez remplacer le mot par concise si cela vous va mieux (blague, apparemment un bac +8 n’épargne pas ce genre d’erreur ;) ).

Au contraire j’ai apprécié votre réponse claire et bien référencée.

Encore merci pour votre temps et encore désolée d’avoir répondu dans l’urgence sans me relire.

Cordialement
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