Louer résidence principe pour acheter un 2eme bien

Question

Bonjour, 

J'ai acheté un pavillon en Decembre 2019, il s'agit de ma résidence principale. J'ai pris un prêt sur 25 ans et j'ai des mensualités de 1100€.

Suite a des changements de plans personnels, j'aimerais acheter un autre bien que celui acquis mais tout en conservant l'actuel. 

Est il possible de le mettre en location et faire passer un 2eme credit immobilier ? 

Sachant que le bien peut être loué a 1500€ ça fait une plus value 400€.

Comment dans ce cas de figure le taux d'endettement est pris en compte ?
Si possible au bout de combien de mois de location je peux envisager l'achat d'un 2eme bien ?

Merci par avance,

AN.Banker · Answer

Bonjour

La banque considérera que votre bien mis en location vous rapportera à peu près 2/3 de ce qui se pratique sur le marché. Si votre estimation de 1500€ correspond à la réalité, la banque prendra en compte 1000€. Elle y ajoutera les charges aussi. Donc si votre situation économique n'a pas changé, votre capacité d'emprunt sera réduite par rapport à l'actuel. Ce n'est pas impossible mais il faut un bon dossier.

Pour vous ce sera à prendre en considération. Si vous trouvez une banque qui accepte votre projet et même si ça diminue vos revenus locatifs, n'hésitez pas à souscrire à une assurance loyer impayé. Les cas de banqueroutes parce que le locataire ne paye plus sont courants et si vous vous retrouvez avec 2 mensualités à payer ce sera très dur.

relou · Answer

bonjour
pour 1500 euros de loyer si vous faites gerer par une agence avec la garantie loyers impayes et l'entretien prevoyez plutôt 750 euros nets .Noubliez pas aussi que cette somme va se rajouter à vos revenus d'ou augmentation de votre IRPP .
Vous êtes loin de votre PV à 400 euros  Vous devez prevoir un cout mensuel de minimum 400 euros .

Gregi77 · Answer

Merci pour votre retour clair !

Quels sont les frais dans les charges ? J'ai en tête la taxe foncière, et l'assurances. D'autre choses ? 

Ca me fait une différence de 100€ c'est correct sachant que j'avais un endettement de 30% lors du 1er achat, donc j'ai un peu de marge.

Les assurances loyer impayé remboursent t-elles bien ?

Merci,

relou · Answer

bonjour
il vous faut prevoir outre les honoraires de l'agence ,la taxe fonciére ,l'assurance propiétaire non occupant ,assurance loyer impayés .les reparations incombants au propriétaire au cours de la location,les charges non recupérables Mais aussi provisionner un budget pour les vacances locatives ( entre 2 locations il peut s'ecouler quelques mois ) et remise en état entre 2 locations ( rafraichissement ) + le supplément d'impôt sur le revenu .
mon expérience m'a montré que l'on peut ne disposer que de la moitié environ du loyer .

Pour les assurances loyer impayés en principe cela fonctionne bien même si certaines imposent un delai de carence .bien se renseigner donc.

Gregi77 · Answer

Merci, pour votre retour.

Effectivement ça fait pas mal de charges, mais 400€ ca fait pas autant. Car assurance = 50€ +  taxe foncière = 100€ et agence = 100€ + assurance proprio non occupant = 30€ = 280€
Et éventuellement certaines réparations mais avec le plus valu de 120€ mensuel c'est large.

Apres reste la question de la banque car elle ne prend en compte que 2/3 des revenue locatifs, je peux donc jouer sur l'apport et essayer de fournir en apport plus important.

Il faut que je prévois un RDV pour analyser la situation...

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