Un voisin peut-il bloquer le passage voiture sur voie privée ?

Question

Bonjour, 

Nous sommes sur le point d'acheter un bien immobilier se situant au fond d'une voie privée (impasse).

J'essaie d'être le plus clair possible :

- La voie privée est longue d'environ 80m et dessert 12 copropriétaires (dont notre éventuel futur bien). Elle permet le passage en voiture qui est utilisé par tous ;

- la voie privée a été créée vers 1920 sur chaque parcelle appartenant au 11 copropriétaires ;

- nous somme situés au bout de cette voie privée, et il y a donc ces 11 copropriétaires situés avant nous se partageant cette voie ;

- l'acte notarié lors de la précédente vente indique qu'il n'y a pas de servitude ni de droit de passage écrit ;

- cette voie privée est, d'après les vendeurs et l'agence, utilisée depuis les années 1920, sans aucun soucis entre les copropriétaires - nous n'avons pas de preuve écrite, juste un témoignage d'un ancien propriétaire dans l'acte de vente ;

- cette voie privée permet l'accès de la voirie : assainissement (tout à l'égout avec plaque d'égoût sur la voie), EDF avec poteau sur la voie, téléphone avec poteau sur la voie, pour tous les copropriétaires et bien entendu notre éventuel futur bien ;


Nous avons donc un très fort questionnement concernant cette acquisition.

Prenons un exemple :

- Un des copropriétaires décide d'agrandir son jardin sur la zone de voie privée lui appartenant, il bloque donc la voie privée sur 1m de largeur, ce qui ne permet plus de passer en voiture à notre domicile ;

- Nous devenons de fait une maison enclavée, et pouvons donc demander à ce voisin une servitude pour passer en voiture. 

Plusieurs questions :

- En a-t-il le droit sachant que la voie privée est utilisable en voiture depuis +90 ans (mais pas d'accord écrit ni validé juridiquement) ?

- Etant donné que la voie privée est utilisée par tous les copropriétaires depuis + de 90 ans (mais sans accord, ni servitude, ni droit de passage écrits), est-ce un point positif pour notre dossier en cas de litige ?

- Est-ce que la procédure pour le forcer à nous laisser un accès à notre maison est longue ? Ceci est important car nous serions sans accès voiture à notre domicile et devrions parcourir +80m à pied pour rejoindre la rue la plus proche, où nous aurions garé (peut etre difficilement) notre voiture ;

- Devrait-on payer les frais relatif à la remise en état de la voie privée passant sur la parcelle de ce voisin (il me semble bien que oui) ?

- Pour info, l'accès à la rue pourrait être plus court (60m au lieu de 80m sur la voie privée) si nous exigions une servitude dans une parcelle voisine, appartenant à un seul et unique propriétaire. Cependant, ceci exigerait de lourds coûts à nos frais pour rendre cette servitude possible (frais de procédure avec l'autre propriétaire, puis travaux création de chemin). Un juge peut-il donc nous renvoyer vers cette solution au lieu de nous laisser continuer à jouir de la voie privée en place depuis 90 ans ?

Si vous pouviez nous aiguiller, nous vous en serions très reconnaissants.

Bien Cordialement,
Nicolas

Utilisateur anonyme · Accepted Answer

Bonjour,
Il faut faire clarifier le statut de cette voie privée avec l'aide de votre notaire.
Si c'est une servitude de cour commune, elle doit être publiée au SPF (cherchez un peu)
Il y est en général interdit de stationner tout véhicule.

Et si la voie est en indivision (pas copropriété !)
Chacun n'est pas propriétaire de quelques m2 mais d'un pourcentage de l'ensemble;
Donc ne peut PAS agrandir son jardin.

VOTRE notaire doit vous aider. Et si c'est pas clair laissez tomber.

nicolasparis75004 · Answer

Merci pour votre retour.

Nous sommes déjà en rapport avec notre notaire, et avançons avec lui.

Nous savons que ce n'est pas une servitude de cour commune. Rien n'est inscrit nulle part à notre connaissance concernant l'usage de cette voie privée. Nous avons contacté le SPF, et il n'y a rien.

D'après vous, est-ce qu'un des co-indivisaires pourrait nous empêcher légalement d'accéder à la maison en voiture via cette voie privée (pose d'une chaine, portail, autre) ?
Et d'une manière générale, connaissez-vous les risques du fait qu'une voie privée ne fasse pas l'objet d'un droit de passage ou servitude publié au SPF ?

Merci encore pour vos conseils.

BmV · Answer

Une telle servitude ne peut s'acquérir que par titre, et non par l'usage ; donc le fait que la situation est telle depuis tant d'années ne suffit pas à la pérenniser juridiquement.

Pour régulariser et sécuriser la situation, il faudra en effet engager une procédure pour faire établir une (ou même plusieurs, une pour chaque riverain, en fait....) servitudes de passage sur la base de l'article 682 du Code civil qui donne un tel droit aux propriétés enclavées.

Comme déjà expliqué ci-dessus, vous ne courez donc apparemment aucun risque majeur en achetant ce bien, mais il semble être raisonnable de faire régulariser les actes.

De plus, un telle voie, même aménagée sur des parcelle privées, non fermée par un dispositif spécifique manœuvrable par les seuls riverains reste une voie ouverte à la circulation publique avec les caractéristiques y liées (stationnement, vitesse, etc.).

nicolasparis75004 · Answer

Bonjour et merci pour votre réponse.

Nous souhaiterions effectivement que, comme vous le conseillez, une servitude soit établie légalement sur la base du fameux article 682.

Ils avaient auparavant voulu obtenir ceci (lors de la précédente vente), mais n'avaient pas réussi. Il se peut que les co-indivisaires de la voie privée refusent de s'accorder sur une servitude pour différentes raisons :

- car ça fonctionne bien comme ça depuis 90 ans donc personne ne se prend la tête ;
- ça leur permet de se réserver une cartouche dans le cas où il y a un conflit avec un autre voisin, et donc cette possibilité de reprendre sa partie de voie privée reste un éventuel moyen de pression ;

Ma question est : est-ce qu'un co-indivisaires peut du jour au lendemain reprendre sa partie de voir privée légalement et donc bloquer l'accès au passage d'un véhicule ?

Merci pour votre aide.

BmV · Answer

"  cette possibilité de reprendre sa partie de voie privée reste un éventuel moyen de pression ; " : très mauvais calcul !
Ou du moins qui sera de courtes jambes ...

Si un autre engage la procédure pour faire reconnaître son droit légal à un accès plein et entier entre le domaine public et son bien, surtout en référé, l'intéressé sera obligé très vite de faire marche arrière.
Définitivement.

Et puis aussi : la même "cartouche" pourrait bien lui être adressée à lui aussi....

nicolasparis75004 · Answer

très mauvais calcul ! : Oui, c'est ce que le bon sens indique, mais j'ai ouïe dire d'affaires de voisinage bien plus étonnantes que cela et nous craignons le fait que rien ne soit écrit.

Donc si je comprends bien, concrètement, un co-indivisaire peut décider de reprendre sa partie de voie privée (même si c'est complètement idiot), puis :

> Suite à cela, je le poursuis car je me retrouve dans une propriété enclavée et réclame l'accès au bien public ;
> Durant cette procédure, est-ce qu'un juge peut m'ordonner d'aller chercher la servitude via une autre parcelle d'un autre propriétaire (actuellement inhabitée et en friche), avec un accès plus direct à la route, avec de gros travaux à mes frais (découpage arbres, terrassement, création chemin) ?

Ceci signifierait que je perds du temps et de l'argent dans une première procédure (avec le voisin qui bloque l'accès), puis dans une deuxième, ainsi que les frais de travaux... Et pendant ce temps, je ne peux rentrer chez moi et mon bien ne vaut... rien.

nicolasparis75004 · Answer

Je ne sais pas personnellement si c'est une indivision. J'ai repris votre terme.
La voie privée passe sur chaque parcelle de chacun des habitants. Ce sont les seuls termes dont nous sommes certains (qui sont écrits dans les actes). Est-ce que vous appelleriez ceci une indivision ?
Si oui, dans ce cas nous serions fortement rassurés, puisqu'il semblerait que ça résolve le problème ?

BmV · Answer

" qu’elle existe depuis plus de 30 ans, et donc une servitude au spf de manière automatique "   : non.

Les servitudes discontinues telles que les servitudes de passage ne s’acquièrent pas par un usage trentenaire, mais uniquement par titre, donc ici acte notarié.
Ou décision de justice.

► https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/achat-et-vente-cas-particuliers/les-servitudes-voisinage-et-droit-de-passage

C'est au contraire leur non-usage pendant trente ans qui les éteint.

nicolasparis75004 · Answer

OK.

D'une manière générale, connaissez-vous les risques du fait qu'une voie privée ne fasse pas l'objet d'un droit de passage ou servitude publié au SPF ?

BmV · Answer

!


Relisez tout ça depuis le début 


.......et/ou posez les questions à votre notaire.


&nbsp &nbsp &nbsp &nbsp &nbsp &nbsp

nicolasparis75004 · Answer

Je me suis permis de reposer la question car à la relecture de toutes ces réponses, ce sont surtout d'autres questions qui en sont ressorties sans réelle réponse, ce que je peux comprendre. J'avoue avoir été plus dans le flou, avec des réponses qui ne tenaient pas compte de toutes mes informations de base (info sur l'indivision soufflée alors que ça n'en est pas une puisqu'on a clairement dit que ça passait sur les parcelles des voisins, indication comme quoi si elle existe depuis trente ans la servitude peut etre enregitrée au SPF alors qu'on a bien dit qu'il n'y avait aucun écrit de droit de passage ni de servitude entre les copros, etc.).

Je venais ici sans espoir d'avoir une solution toute trouvée (je ne crois pas en la magie), mais des conseils. 

J'en ai eu certains et vous en remercie très sincèrement car ça me sera utile, d'autant plus que vous avez pris sur votre temps de manière bénévole et j'en suis fort conscient.

Nous avançons avec notre notaire et éventuellement notre conseil si nécessaire.

Bon week-end à tous.

Un voisin peut-il bloquer le passage voiture sur voie privée ?

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