Local commercial

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Bonjour. En 2008 un bail d'un local commercial de 24 m2, eau comprise est signé par X pour 700euros. En 2009, cession de ce bail pou Y. Y fait une terasse grillagée de 10 m2 avec toilette derrière le local. En 2011, je reprend le bail, avec une augmentation de loyer de 100 euros de plus pour la terrasse donc 800euros eau comprise. 2015 le loyer passe à 850euros. En 2016, il installe un compteur d'eau et le loyer reste à 850 +l'eau. En 2020, renouvellement de bail en avril avec un loyer de 1200 euros. La propriétaire justifie par la terrasse construite pendant le bail qui n'a pas été pris en compte. Je ne sais pas si c'est légal, en plus pendant le confinement et mon restaurant est fermé depuis 2 mois malheureusement. Merci de me renseigner si je peux avoir un recours.
De plus est que le renouvellement de de bail doit être identique que l'ancien bail. Merci de vos réponses.

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1 juillet 2020
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bjr
les charges forfaitaire ne sont plus autorisé donc le bailleur est en droit lors du renouvellement d'exiger de passer au réel pour l'eau

S'agit de la hausse vous n'etes pas "obligé" de l'accepter puisqu'elle dépasse manifestement l'indice (et en cas de refus ou de non réponse il doit faire trancher par le juge des loyers "à la valeur locative"
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