Premier investissement locatif : local prof : en direct FONCIER ou SCI à l'IS ?

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 Enprojet -
Bonjour,
Je suis célibataire, sur le point d'acquérir un petit local professionnel de 50 m2 en vue de le louer en tant que local professionnel comprenant 2 bureaux professionnels et une salle d'attente. Prix = 140.000 € .
Le vendeur me dit qu'il y a déjà un locataire dans un bureau qui le loue environ 600 € par mois et l'autre bureau il va le libérer et donc je pourrai le louer aussi.

"Si tout va bien", je pourrais en tout louer 1000 €/mois les 2 bureaux.

Du fait que c'est mon premier achat immobilier j'hésite entre l'acheter en "direct foncier" ou de créer une SCI à l'IS qui selon ce que j'ai entendu dire semble être plus intéressante sur le plan fiscal.

Mes seuls revenus actuels sont de 28.000 € par an (revenus professionnels). J'ai 1 part 1/2.

J'ai fait une simulation et si je passe en direct cela me fait 2.300 € d'impôts en plus par an (pour 6400 € de revenus fonciers (12.000 € de location - les intérêts, les charges copro, charges électricité, impôt foncier)!
Je passe ainsi à la tranche 30 %

Mais d'un autre côté avec la SCI à l'IS si je veux plus tard vendre mon local, il aura été amorti et donc sa valeur sera moindre. Autre inconvénient : je devrai payer un comptable environ 500 €/an).

D'où mon hésitation. C'est pourquoi je souhaiterais avoir votre avis en fonction de ma situation sur ce choix à faire.
Merci de votre aide dès que possible car il est important que je me décide rapidement !

2 réponses

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Bonjour

C'est un choix purement personnel.
Le choix ne peut etre fait que par vous.
Le coût du comptable est une charge pour la sci à l'IS et réduit donc votre resultat fiscal.
A l'Is, vous pourrez choisir de repartir votre résultat dont 1 partie en dividendes eventuellement.
Ces distributions seront taxées à 30 % (flat tax) ou au bareme + contributions sociales
Merci.
J'ai lu que la SCI à l'IS est profitable surtout à partir de la tranche de 45% d'imposition. Est-ce vrai ? Pour moi qui suis entre 14 et 30 % du coup cela est-il intéressant ?
Par ailleurs, savez-vous si en créant une SCI à l'IS
- il faut ouvrir un compte PRO, ce qui génèrerait des frais en +
- quels sont les frais autres que le comptable (ex URSSAF ou charges sociales etc... à quel taux ?)
- si je veux revenir en arrière et revenir au foncier plus tard car je regretterais cette formule, pourrais-je me revendre le local à moi-même ?
J'attends vos réponses qui me seront très précieuses.
Cordialement.
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