Investissement locatif : plutôt gros bien ou plusieurs petit

Bonjour 

Je n'ai pas la réponse, mais un élément dont vous ne parlez pas, le risque de vacance. Avec un seul bien vous aurez des périodes sans locataire et donc sans revenus issus de la location. Avec plusieurs biens vous avez peu de risques qu'ils soient tous inloués en même temps donc vous aurez toujours un revenu même s'il pourra diminuer.

Bonjour

Il n ' y pas de solution miracle

Comme dit Ysabe_l  , un seul bien = pas de revenus , si pas loué et  je rajoute : loyer élevé  donc locataires potentiels  plus rares.

Les studios : c 'est beaucoup de turn-over , locataires  majoritairement de petits salaires : des risques d 'impayés , de travaux à faire à leur départ.... il faut tomber sur les bons locataires.

Les T3 : les locataires sont en général des couples avec deux salaires , ils sont plus stables, mais ça ne met pas à l' abri de soucis .

Je parle du type de locataire d' appartements selon des statistiques , mais ça ne se vérifie pas toujours .

Vous pouvez avoir un célibataire aisé  qui veut un T3 pour recevoir ses amis , faire des soirées , pourrir le voisinage etc.. , comme aussi un couple avec un enfant qui loue un studio :tout est envisageable.

Donc se diversifier  c'est plus sûr  et surtout bien sélectionner ses locataires

Au delà des taxes foncières , il faut aussi être vigilant sur les charges de copropriétés et les travaux à venir , ça peut faire très mal au bénéfice des loyers.

Il faut tout mettre dans la balance alors courage et bon choix!

Cordialement

Bonjour 

Pour m'être lancé depuis 4 ans,  uniquement des biens individuels, situés en communes rurales, hors secteur des bâtiments de France, pas de copropriété, ni de servitudes actives ou passives. Présence de dépendances qui peuvent être transformées en habitations. Des logements de 40 à 100m2 maximum.  Des locataires plutôt jeunes (papa et maman se portent caution solidaire) qui se lèvent le matin pour aller travailler à plein temps.  

Voilà mon expérience 

Bonsoir merci pour votre réponse.

C'est quoi servitudes actives ou passives?

Secteur bâtiment de France ?

Bonne soirée 

D'autres pistes :

1) Dans les villes étudiantes (présence d'universités et grandes écoles) ou à loyers élevés, la colocation (ou co-living pour faire plus branché) ça marche pas mal et permet d'avoir des rendements élevés pour de grandes surfaces avec plusieurs chambres (3-4 chambres à minima)

Inconvénient : Turn-over élevé, impayés en moyenne plus élevés (hors étudiants) et gros problèmes d'entretien (si un ne nettoie pas, tous vont arrêter de le faire).
Quant aux étudiants, ce sont de plus en plus des "enfants rois" capricieux, qui prennent le bailleur pour un room service (appeler pour tout et n'importe quoi, genre changer une ampoule), qui pensent tout savoir et qui expérimentent pour la première fois la vie loin de papa/maman qui faisait tout pour eux.

2) Un studio coûte en général 30-50% plus cher qu'une grande surface de 80-100m², ce qui impacte donc négativement le rendement.
Mais à l'inverse le loyer n'est pas proportionnel à la surface, il augmente avec la surface mais sans être pour autant proportionnel, donc même si acheté une grande surface est moins cher ramené au prix du mètre carré, ce n’est pas forcément plus rentable.


3) Un grand appartement / maison ça peut se découper en plusieurs logements distinctes.

Points de vigilance : Pas d'accord d'urbanisme nécessaire si division "officieuse", par contre impossible de revendre les logements séparément dans ce cas.
Il faut faire attention en copropriété à ne pas toucher aux murs porteurs et parties communes sans autorisation préalable d'AG.
La division peut être interdite par certains règlements de copropriété, notamment avec une clause d'occupation "bourgeoise".
C'est également préférable d'avoir à minima les logements indépendants d'un point de vue électricité et dans l'idéal aussi l'eau, mais moins évident.

"J'imagine que un gros bien est plus rentable car une seule T.F. et moins de charges et frais de gestion mais peut être que je me trompe?!"

La TF et les charges sont relativement proportionnelles à la surface, donc c'est peut-être ce qui a le moins d'influence sur la rentabilité si vous devez choisir entre un logement de 100m² ou 3 logements de 33m².

A l'inverse les frais de gestion (frais d'agence notamment) dépendent directement du nombre d'appartement et de colocataires.

Merci beaucoup pour votre réponse c'est très clair.

Très bonne réponse précise.

Si vous aviez 300 000e et voulez un maximum de rentabilité avec le moins de risques. Que choisiriez vous ?

J'ose vous demander car vous m'avez l'air de bon conseil.

Merci d'avance et bonne journée