projet domitys résidence senior

Question

Bonjour, 


Lourdement fiscalisés, et adeptes de placements sécurisés et d’un rendement correct (qui ne le serait pas ...), nous réfléchissons à un investissement résidence senior Domitys.
Le bien qui retient notre attention (un T1 de 27 m2) est proposé au prix de 132 000 € TTC (105 000 € HT + 5000 € de mobilier) avec un loyer mensuel de 312 € et une rentabilité estimée à 3.41 %.
Notre engagement porterait sur une durée de 11 ans minimum, notre idée étant de s’en séparer à l’échéance du bail et après optimisation du dispositif fiscal applicable (LMNP).
Nous serions preneurs avec grand plaisir d’avis et retours d’expériences sur ce projet qui se situe donc dans une double optique, à la fois fiscale et patrimoniale.

Merci pour vos retours !

ginto5 · Accepted Answer

Bonjour,

"rentabilité estimée à 3.41 %"

3 remarques sur cette rentabilité :
- il est bien stipulé "estimée", donc aucune promesse ferme  !
- bien sûr, c'est brut, car vous allez payer des impôts et des taxes (CSG)
- quel montant de charges ?

gitane2229 · Answer

Bonjour.

Autre conseil
Voir, dans l'environnement immédiat de ce bien, les prix d'acquisition d'un 27m², prix des loyers pratiqués, etc...

Car acheter un bien immobilier trop cher, c'est déjà un mauvais départ...

Jean35310 · Answer

Il est bien tard pour vous répondre, mais ça pourra servir à d'autre (et la fin de mon message à vous aussi) :

Le problème dans l’investissement en résidence senior, c'est le bail commercial, et surtout son renouvellement. J’ai acheté un appartement dans une résidence senior à son ouverture. Bail commercial de 11 ans. Pas de problème car les conditions étaient claires, et la résidence bien gérée.

Mais 11 ans plus tard, surprise ! Le gestionnaire me propose, ou plutôt m’impose, des conditions de renouvellement du bail qui se résument ainsi : baisse de loyer de 5% + gel de 2 ans du loyer (quand l’IRL augmente de 3.5% par an, cela fait 7% de perte). En plus : renouvellement du mobilier pour un montant équivalent à un an de loyer. Au total sur les 11 ans du nouveau bail, je vais perdre en gros 28 mois de loyers (baisse de 12% de loyer + mobilier).

Pour éviter cela, il faut anticiper : un an ou deux avant la date de fin de bail, prendre contact avec les autres investisseurs (lors des AG notamment), constituer une association, de manière à affronter unis les propositions de renouvellement du gestionnaire, au lieu de rester isolé et d’être tondu un par un

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